2008写字楼投资实例精解：富力盈泰广场VS津滨腾越大厦_房产家居

2008写字楼投资实例精解：珠江新城篇

　5月下旬，富力盈泰广场首批单位一推出就售出了近9成，发展商顺势加推全新楼层单位，创下了成交额超过2亿元的好成绩，成为近期珠江新城商业物业新亮点，也让写字楼投资再次成为关注的焦点。投资写字楼应该注意关注哪些因素？如何计算其回报率？如何考察写字楼的户型？新浪房产推出2008写字楼投资实例精解专题，以两个写字楼项目为实例，解析写字楼投资之道。

投资第一步：项目详情全面看

富力盈泰广场

用地面积：15000㎡

建筑面积：135000㎡

停车位：649个

交付使用：2009年3月

目前售价：21000元/㎡

开发商：富力地产

楼层套数：A、B两座，共25层，楼高100米，484套单位

地址：珠江新城黄埔大道及猎德路交汇处

区位分析：位于黄埔大道第一排，黄埔大道与新光快速交汇处，交通便利

物业公司：广州天力物业发展有限公司 [>>去富力盈泰广场楼盘库看详情]

用地面积：6293㎡

建筑面积：83195㎡

停车位：451个

交付使用：2009年3月

目前均价：18000元/㎡

开发商：广东津滨房地产

楼层套数：南北两塔，共28层，楼高77米，共535套

地址：珠江新城华夏路与华强路交汇处

区位分析：位于珠江新城二线区位，二线区位，在医院旁边，有待发展

物业公司：天津津滨联合物业有限公司 [>>去津滨腾越大厦楼盘库看详情]

津滨腾越大厦

投资第二步：了解定位与商务配套、硬件设施

富力盈泰广场

定位：超甲级写字楼

物业类型：广场式综合写字楼

户型面积：132㎡～2200㎡

适用企业：大中型品牌企业

配套：有完善的商业配套。两栋写字楼的首三层规划为黄埔大道品牌旗舰商铺，近8000平米生态广场，下沉式商业广场等。配备Low-E玻璃，架空地台，电梯数量（智能分区），10米大堂。

空调：水源热泵式中央空调

智能化系统：5A+智能商务体系

[什么是5A智能商务体系？]

层高：3.95m 净高：2.7m

装修标准：国际甲级标准配置

定位：乙级写字楼

物业类型：大厦式独立写字楼

户型面积：53㎡～178㎡

适用企业：中小型企业

配套：有简单的商务配套。会议设施、餐饮等都在同一栋写字楼内，无独立园林，设空中花园。

空调：无中央空调，各单位独立空调

智能化系统：楼宇智能化系统，未达到5A楼宇智能化标准。

层高：3.4m 净高：2.6m（不含中央空调和架空地台）

[关注写字楼净高意义何在？]

装修标准：毛坯

津滨腾越大厦

投资贴士

1.写字楼的定位必须与所处的区域相结合，甲级定位与CBD区域相匹配，同时也是客户考虑企业办公形象的要素之一，定位直接关系到物业的升值潜力；

2.商业配套越完善，洽商环境就越好，综合性写字楼在这方面比独栋写字楼更优秀；[真实案例：买了配套不完善的写字楼会破产？！]

3.第一太平戴维斯对国际甲级写字楼的净高要求为2.7米以上，净高越高，建造难度和成本越大，同时，预留的设备安装空间也就越大，使用舒适程度也就越高；[第一太平戴维斯是怎样定义甲级写字楼的？]

4.5A智能化商务体系代表目前高水平的写字楼智能化水平，是甲级写字楼必备的一项指标，对E时代的写字楼办公和管理水平、升值潜力是有益的硬件保障。

投资第三步：全面评估升值前景

富力盈泰广场

品牌考察：富力地产

开发经验：富力地产曾开发过同区域的富力盈隆广场、盈力大厦、富力中心等商业地产项目，有丰富写字楼开发经验，凸显规模化开发、管理优势。

物业管理：富力地产旗下广州天力物业发展有限公司管理，具备国家一级物业管理资质。

周边同等资质写字楼目前租金标准：140～150元/㎡/月

年回报率预期：8%～8.57%（未计入管理费）

升值前景预估：鉴于富力盈泰广场超甲级的定位和所处区位，租金水平每年将有8%左右的递增。由于有品牌和管理等优势支持，其升值步伐会有叠加效应，而不仅仅跟随大市升值。

品牌考察：广东津滨房地产开发有限公司

开发经验：津滨房产曾开发过多个地产项目，津滨腾越大厦是他们在广州开发的第一个商业地产项目。

物业管理：天津津滨联合物业管理有限公司。尚不具有国家一级物业管理资质。

周边同等资质写字楼目前租金标准：110～120元/㎡/月

年回报率预期：7.3%～8%（未计入管理费）

升值前景预估：鉴于津滨腾越大厦的乙级写字楼定位和所处区位，租金水平每年将有7%左右的递增。由于这是开发商方在广州的第一个写字楼项目，品牌和规模经营、管理的水平有限，升值主要依赖市场大势。

津滨腾越大厦

投资贴士

1.开发商资质与开发经验，在一定程度上能反映物业的质量水平，有多个写字楼项目的开发商开发新的写字楼项目，能更好地把握市场的需要和产品的质量；

2.优秀、规范的物业管理能让业主省却许多麻烦，甲级写字楼对此项的要求：经验丰富、有知名度的物业管理公司。物管的资质也直接关系到其对物业的维护修缮工作，间接地影响到写字楼的保值增值。

3.适合投资购买的写字楼一般要求其年回报率不低于8%。在关注投资回报率的同时，还要根据物业的水平预估其升值前景，投资只跟随大市涨的写字楼物业，升值需要预估风险，因其品牌对其保值效用较低。[如何计算年回报率？]

4.物业管理方如果隶属开发商旗下，能有效保障业主收楼后的利益，避免开发商移交管理后“什么也不管”的情况发生。

投资第四步：实地户型考察、选定目标物业

富力盈泰广场


办公空间	会客空间	办公空间	销售中心


休憩空间	办公空间	会客空间	办公空间

津滨腾越大厦


办公空间	办公空间	办公空间	办公空间

投资贴士

1.选择写字楼的户型大小必须考虑企业发展扩充的可能，在预算允许的情况下，尽量预留多一点空间；

2.实地考察写字楼，需要注意写字楼的整体朝向，朝向将会影响物业使用的舒适度，同时，做生意的人也普遍相信，南朝向有利于聚财，风水更好；

3.写字楼的户型要避免一些不合理的户型，比如圆弧形的外墙设计，会导致写字楼的实用率降低，买家买下的可能是用不了的空间；[十种应该避免的写字楼户型]

4.实地考察要同时关注硬件设施，特别是供电水暖等的空间设置，比如，层高不够的写字楼一般会被迫用分体空调，这样就必须预留空间做飘窗台，而这样的设计是不符合写字楼的设计原则的。[为什么甲级写字楼用的是水源热泵式空调？]

投资第五步：倾听专家点评项目

专家结案

·林木雄第一太平戴维斯华南区董事长

　　“富力盈泰广场属于第三代写字楼，以国际标准甲级写字楼的定位和标准出现，强调环保概念，高素质物业管理，国际化商务区形成，市政及商业配套市政及商业配套日趋完善，租金及资本价值上升空间很大。”

·李津逵深圳城市研究会会长

　　“在深圳的CBD吃一顿饭非常贵、非常费时，而富力盈泰广场兼有旧天河CBD的成熟配套与珠江新城的发展前景，他们可以为CBD提供餐饮等的配套，也是该项目的一个优势。同时CBD的力量能带动这些地方的发展，让它们成为很有魅力的地方。”

·朱玉童 中国十大营销策划人

　　“有一个案例：深圳福田区的楼价不断的上涨，几年前要购买就是1万元/平方米，现在已经达到了3万元/平方米。富力盈泰的潜力是很高的，如果在广州投资的话，就要到富力盈泰广场。这个项目很注重设计上的美学，因此凸显了产品的档次和身份。”

　　“选择写字楼更重要的是看整体的配套和整体带给形象上的增值，以及商业价值链对业主的帮助，这是很重要的。”