本期话题：“十一”楼市如何看 

　　开栏语：

　　“十一”黄金周终于拉下了帷幕，正当发展商在纷纷盘点各自战绩时，《楼市周刊》特邀专家、学者和发展商，共同探讨这个“十一”现象。“十一”将带来的后市如何？年底的楼价是升？是降？市场是否有充足的供货量？这将在下周“名家三人谈”中继续开讲。

　　本期出席嘉宾(排名不分先后)：

　　梁国强：新世界中国地产广州地区营销总监

　　徐建平：中地行董事长

　　赵卓文：广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

　　“十一”楼价究竟降了没有？

　　背景：今年以来，特别是新政以来，广州的房地产销售市场一直不太乐观。有不少人认为，随着开发商回笼资金的压力加大，在扛过“五一”之后，下半年特别是“十一”，价格肯定会出现下降，出现方式或许会是优惠、折扣等。

　　记者：与“五一”或者第三季度相比，今年“十一”的楼价是上升还是下降？其幅度有多大？

　　梁国强：今年以来，广州的房地产市场呈现两个特点，一是新开的楼盘更加务实，多数运用低开高走的价格策略，二是楼价依然逐步走高。从“十一”开盘的情况来看，很多楼盘的价格比较谨慎，但因为销售畅旺支撑价格走高，比起之前的几个月，价格有所提升。

　　徐建平：从上世纪90年代以来，广东房地产行业对政策就比较敏感，市场随着政策的调整速度加快。今年随着新政的出台，广州住宅的供应量收窄，目前市场供应量同比下降的幅度在30%以上。往年一个普通的项目，“十一”期间所推的货量常在500套以上，现在可能只有300套，特别是市区，很少有新楼盘推出，可供应的总量非常少。而广州目前的需求并没有减少，因此，楼价依然稳中有升，市区里品质出色的楼盘都受到市场的欢迎。

　　赵卓文：很明显，开发商“十一”的销售压力比“五一”要大很多，“十一”期间各楼盘在广告上的投入，比“五一”起码增长三分之一以上。但从买家方面来看，今年购房欲望不算强烈，很多开发商上半年的销售都很差，上半年因为销售不好影响资金回笼，使开发商面临的销售压力大，下半年只有冲刺，因此，“十一”期间很多楼盘都在进行促销，其促销的强度是历年来最大的。

　　价格威力究竟多大？

　　背景：从7月份的华南碧桂园“山语”，到9月份的汇景新城、芳草园·协和新世界及恒大集团的部分楼盘，再到“十一”期间的碧桂园假日半岛，其人流量及成交量都非常大。在目前的市场情况下，价格仍是部分开发商手中的一张牌。

　　记者：“十一”期间，以低价面市的碧桂园假日半岛，果然如人们所预料的那样成为市场热点，在目前市场情况下，价格的威力有多大？

　　徐建平：除了碧桂园假日半岛，东山紫园也非常热，虽然价格很高，在楼盘开卖的第一天，现场还是来了1300多人。这说明最终购买的目的，在决定选择哪种价格的楼盘，这不能说明价格的威力有多大。目前市区土地供应加起来才10多万平方米，很多以前的烂尾项目都已经动起来，对于一些购买第一居所的市民、特别是有小孩受教育的市民，市区的楼盘依然是购买的第一目标。

　　梁国强：“十一”期间，市场上并没有看到价格的威力有多大，开发商更多是从供求上来控制，而不是动用价格的杠杆来撬动销售。楼盘的价格分两种，一种是开发商因为要回笼资金，把楼价调低；另一种是因为本身成本低，所以其售价也低。

　　赵卓文：广州的买家比较成熟，对于什么地段的楼盘价值多少比较了解。并且通过同区域、同素质楼盘的比较，知道楼盘的售价什么时候接近本身的价值。只有真正价格实在的楼盘，才能在市场上有大的威力。

　　买家、产品将出现严重分化？

　　背景：新政出台的无房产证物业不能转让，购房未满两年转让的按照成交价全额征收营业税；不能同时满足住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房建筑面积144平方米(含144平方米)以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下(含1.2倍)的住房，按3%税率征收契税等。广州买家以及投资、投机买家对此多持观望态度，市场销售也因此一度下滑。

　　赵卓文：今年“十一”买家的结构发生了变化，因为新政的影响，广州市场上本来已不太多的投机、投资买家进一步减少，买家的构成更加单一。随着经济的发展，以前产品主要针对白领、中产阶层正在发生变化，市场出现了更多豪宅产品，豪宅的消费成了市场主导，其销售正在快速增长中，并且其针对性也更加强。在今年推售的400多个楼盘中，160平方米以上的大单位增长了20%—25%左右。珠江新城、琶洲将成为广州市主要的豪宅供应区域。

　　除了豪宅买家，另一部分实在型买家，对价格比较敏感，随着楼价的上升他们会开始分化，一部分转向花都、原芳村等区域的楼盘，一部分则转向二手。

　　新政出台后部分优质二手物业的供应暂时减少，但随着这部分优质物业的重新面市，将会吸引更多买家，特别是5000元—6000元/平方米的产品将更受欢迎。

　　徐建平：买家并无太大的变化。广州的市民更多还是希望在城市居住，如果选择第一居所，多数人还是选择在城区,如果选择第二居所，人们才会考虑在花都等区域,与华南板块有所不同的是，选择花都区的广州买家多数只作为度假型物业。

　　梁国强：买家无论变化与否，其心态已经发生变化，购买的决定更加快和更加坚决，指向性也更加明确。这和市场的供应有关，特别是稀缺性产品，出现了多个买家争同一套单位的现象。

　　元旦及春节前的楼价将会如何？

　　背景：从目前一些楼盘建设进度来看，“十一”之后到年底前的供货量会有所增加，特别是在珠江新城、白云区等区域，新盘以及旧盘推新货都很多，总供应量大幅增加。此外，位于近郊的别墅、小高层单位也大幅增加。

　　记者：预计今年第四季度的供货量在“十一”基础上仍有所增加，在竞争加剧和要回笼资金的双重压力下，元旦及春节前的楼价走势将会如何？

　　赵卓文：2004年广州的房地产市场发展非常好，很多大型房地产公司都是按照去年的发展势头,来做2005年的整体发展计划，不少公司今年开始进行跨地域发展。这些计划给发展商带来了庞大的资金压力，但2005年的销售比2004年要差很多，回笼的资金也相应大幅减少，所以，“十一”期间的大力促销只是开头，促销和降价仍是今年年底的主流。

　　徐建平：从一些楼盘的建设进度来看，今年年底前住宅的供应量会比10月份大，但整体的供应量仍不多。供应量主要集中在天河、海珠、番禺、白云等区域，今年下半年，别墅、小高层产品的供应量会有所上升。和上海、北京等地投资比较分散不同，广州人对物业的投资比较热衷，这使广州在住宅上的购买力依然强劲，老城区150平方米以上的大户型和其它区域100平方米以下小户型的需求最大。今年年底前的楼价会有上升，但上涨的空间有限。

　　梁国强：房地产是和土地紧密结合在一起，“十一”之后到明年，广州新增的货量不少，但区域分布不平衡，老城区新增货量很少。广州市场正进入大规模换房阶段，优秀产品需求强烈，城市核心区的产品更抢手，预计部分区域、部分产品的价格会继续走高。嘉宾采访/记者张秀钦

　　-专家简介

　　赵卓文： 知名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。曾主持策划及作可行性研究的主要项目包括广州国际会展区、广州氮肥厂等。

　　观点“十一”期间的大力促销只是开头，促销和降价仍是今年年底的主流。

　　徐建平： 中地行集团创始人，自1991年起进入地产领域，1997年创立中地行，现任中地行董事长。

　　观点

　　年底住宅的供应量会比10月份大，但整体的供应量仍不多，下半年别墅、小高层产品的供应量会有所上升，老城区150平方米以上的大户型和其它区域100平方米以下小户型的需求最大。年底的楼价会有上升，但上涨的空间有限。

　　梁国强： 新世界中国地产广州地区营销总监。

　　观点

　　“十一”之后，广州新增的货量不少，但区域分布不平衡，广州市场正进入大规模换房阶段，优秀产品需求强烈，城市核心区的产品更抢手，预计部分区域、部分产品的价格会继续走高。

(晓航／编制）