对于杭州楼市，企盼了10年的地铁规划终于获国务院批复，无疑是一个令人振奋的利好消息，尤其对地铁规划沿线的楼盘而言，更增添了几分信心和豪情。支撑起未来五年、十年甚至二十年开发商为地铁而建房的热情，还会进一步拉动就业、建材等相关产业。

　　俗话说“地铁一通，黄金万两”，地铁开工建设为杭州房地产业等相关产业带来的好处，可以套用这句俗语。那么，当楼市搭上地铁，楼市会有什么变化？究竟有多少楼盘将直接受益于地铁？是否对所有项目而言皆是“地铁一通，黄金万两”呢？

　　地铁给楼市带来什么改变

　　地铁改变板块价值

　　听到地铁规划已获国务院批复的消息，最高兴的莫过于临平、下沙(九堡)、紫金港、滨江等板块。尤其是临平、下沙(九堡)，虽是杭州的副城，但与杭州的联系从心理距离、时间距离来说，更像“卫星城”，因此房价徘徊在4000—5500元/平方米，是杭州市区房价较低的板块。有了这一重大利好，紫金港、滨江等板块有了更大的底气，而对临平、下沙(九堡)而言，更是憧憬美好的升值空间。从这个意义上看，城市地铁的延伸，对城市功能的合理布局，能够起到重要的作用。地铁一号线将连通杭州主城与下沙、临平、江南三座正在拔地而起的副城，让原本停留于概念之中的“副城”，衍生出自我经济运行的生态圈，凸显“副城”的功能。

　　地铁改变城市生活

　　地铁带来的影响不仅仅是房地产布局的问题，也对整个城市的生活方式构成影响。对于一个城市来说，交通方式一旦改变，将有大量的人群分布到地铁周边。对都市人群密集度将构成影响，也将改变人们的生活方式。随着地铁的建设，以往单中心的老城区必将向外发展，整个楼市将呈现多个区域百花齐放的局面。交通的改善对于楼市的促进作用一向是明显的，以地铁为纽带的楼市，也会加强它的辐射影响力。

　　另一方面，地铁带来的商业效应也将日益凸现，人们的购物模式也将随之悄然改变。地铁的开通，将带动大量周边客流的进出，市中心的商业网点不再以本区域居民为主。在中转站点或大型地铁出入口，二、三级商圈也将因地铁而形成新的商业中心。

　　地铁改变购房行为

　　地铁能够改善城市交通，缩短行车时间，方便市民出行，不仅可缓解沉重的城市交通压力，对沿线的房地产业也有着深刻的影响。地铁的出现让人的出行方式多了一种选择。城市人的出行工具沿着自行车—公交车—小车—地铁的轨迹变化。。有了地铁，“距离不是距离，时间才是距离”。同时，地铁生活带来了一种蕴涵无限商机的“地铁经济”，从而带旺一个片区，增加物业升值空间。从其他几个城市经验看，地铁乘客的年龄段以中青年为主，教育水平普遍较高，职业以白领最多，月收入在社会平均水平之上，他们普遍有较强的时尚触觉，品位较高，属于容易接受新事物、消费力特强的群体。这部分人也属于房地产消费市场中的生力军，对地铁这一现代化交通工具有着更执著的偏爱。因此，一些原本对区域没有很大偏好的购房者，会因为地铁而选择其他板块，也会在眼下观望的心态中增添一份筹码。

　　地铁对房价的影响

　　从房价来看，楼市虽受地铁利好刺激，但短期仍将趋于平稳，中期稳中有涨。对地铁概念楼盘而言，短期给楼盘以较强支撑，中期升值潜力将大大高于其他楼盘。

　　地铁通车将大大方便人们的出行，且会在地铁沿线形成“地铁经济效应”。以往北京、上海、深圳等地的地铁物业已经证明了这一趋势。地铁沿线住宅租售、房屋置换的成交率均高于同一区域的其他地段，其价格也略高于同等水准物业。同时，房价走势与地铁的建设进程密切相关，当初上海地铁一号线通车，沿线梅陇、莘庄等地房产热销，房价迅速形成独立板块；地铁二号线通车，世纪公园、龙阳路、张江等地区被迅速带动，成为购房热点区域。因此，杭州楼价会因地铁的三个进程———立项批复、动工建设、开通运行而增幅较大，其他时期增幅则相对有限。

　　地铁对不同类型的楼盘影响也不同

　　从住宅类型分析，并非所有的地铁楼盘在后续市场上的表现是一样的。对位于地铁主要出口的商业物业和面向工薪阶层的中低价位普通公寓楼盘，受地铁的利好影响最大。地铁物业的这种升值潜力，在中低端住宅上将体现得更为明显。而对于豪宅，如排屋别墅则影响较小，其是否放在交通干道沿线，意义不是很大，不像中低端住宅可以因地铁而带来前所未有的机遇。

　　业内人士认为除了快速、方便以外，地铁还会影响城市的商业链，部分地段的土地及商业价值将有所提高。所以，从投资角度上分析，地铁沿线楼盘造成的土地稀缺性在一定程度上势必造成物业的保值和升值。

　　当然，并非所有的地铁站点都能形成商圈，都能成为投资热点。一要与传统商业圈相结合，如杭州的武林广场、湖滨；二是与其他交通枢纽或地铁中转交汇而形成的商圈，如城站、汽车南站、西湖文化广场等；三是龙尾商圈，如终点站、站间距较远的站点，形成新兴商圈。

　　地铁对市郊楼盘和出入口商铺影响最大

　　从楼盘区域分布来看，市郊楼盘因地铁效应得益最明显，市中心普通住宅受益较小，但地铁出入口的商业物业则将搭上地铁的快车道，行情看涨。从杭州一期地铁的规划设点来看，邻近地铁站点1000米以内辐射圈的近(远)郊房产，将是地铁概念的最大受益者，尤其在起点站、终点站、中转站附近。从具体站点来分析，笔者以为，兴隆站以北，中兴站以东，随着土地等级越来越低，房价本应越来越低，但受地铁效应的影响，房价的差别并不会很大，尤其是终点站，房价反而有一个“龙尾”效应。与此同时，钱塘江以北，火车站以西，因本来市政交通就比较发达，对地铁的依赖会减弱，更多的是起到锦上添花的作用。再加上市中心房价也早已居高临下，受地铁影响较小。

　　在许多商家眼里，地铁站出入口的确定，更会汇聚起新的人流经济流，从而带旺一个片区，增加物业升值空间。地铁对于商场而言无疑具有决定性的意义，无疑是块人气旺财运足的风水宝地。其商铺售价或租金将扶摇直上。

　　另外，从与地铁的距离来看，与地铁零距离的楼盘对商铺是利好，对住宅而言，中小型户型的普通公寓尚可，对高档物业则不利。一般来说，地铁周边在一定程度上都存在噪音、震动、人流量大等问题，因此对于周边环境要求较高的购买者来说，紧挨着地铁的项目并不是最好的选择。购房者不妨考虑步行时间15分钟可到达地铁站点的项目，这样既可享受地铁的便利，又可有相对幽静的居住环境。

　　买房：地铁概念仍要看清

　　记得两年前去临平看房，问及某楼盘为何比其他楼盘定价高出数百元，售楼小姐掩饰不住地自豪：我们的房子离地铁近！转眼间，地铁概念已炒作了三年，现在尘埃落定，却少了些许激动。对于地铁概念，购房者较几年前普遍理性得多。

　　地铁效应的产生是值得肯定的，但短期内不一定迅速见效。地铁概念不应被过分神秘化，其本质上与开了一条公交线路相似，主要是为了改善交通状况，而且目前位于地铁出入口的项目不多，也较零散，环境也较差，不能形成规模效应。除了地铁建设进程，还要看周边有没有好的配套设施，如市政、道路、学校、商业等。

　　当然，地铁对增加人流量、改善交通状况、使房地产增值的作用无疑是非常大的，但是也要考虑到每个城市的具体情况各异，不应机械地与北京、上海、广州等地相比较。在广州，地铁建成前房地产反应大，而正式运行后，反应变小了，许多所谓的地铁上盖物业因“炒作”后成本居高不下，最终没有建起来。地铁一般有一个3-5年的成熟期，需相关政策扶持才能发展起来，经过了成熟期，地铁的价值才能真正体现出来。

　　笔者认为，在地铁热即将席卷杭城时，我们在选择楼盘时应更多地考虑的一是该区块本身的后续发展空间与优势，二是该楼盘的体量与品牌意识，能不能形成一个社区的概念也是关键，三是该区块现有的房价水平是不是已包含未来产品的价值量。

　　(杭州中原营销章惠芳)