无良中介钻空操作无房产证住宅二手交易，专业人士称风险极大，劝喻市民勿试

新快报记者  子文

自今年6月房地产“新政”在全国实行后，广州没有房产证的预售房全部禁止二手买卖，市房地产交易中心不再为预售房办理转让手续，而且购房2年内卖出房屋的要交成交价6.5%的营业税和个人所得税。

但记者近日发现，广州一些二手中介公司在变相操作预售房的二手买卖和帮助业主避税，他们通过为买卖双方办理公证、抵押业主第二套房、加快房产证办证速度、买卖变为赠予等不同手法来办理二手交易。房地产专家和律师都表示，无论何种方式，变相二手销售预售房的风险都很大，市民应小心提防，谨慎购买该类型二手房。

踢爆预售房二手买卖5险招

险招1：要求业主抵押另一套房给买家

近日，洪先生想把自己滨江东一套商品房住宅出售，但该套单位今年初才交楼，至后年初才能拿到房产证。于是一个二手中介告诉了他一个操作办法，洪先生可以与买家、中介签订一份三方合约，并到公证处做一份公证，内容是把滨江东的住宅卖给买家，再用另外一套价值相当的有房产证的住宅抵押给买家，到了明年拿到房产证以后再把滨江东那套房子办理交易过户，把房子的产权转到买家手上，然后再取消另一套房屋的抵押，完成整个交易。

中介更告诉洪先生，因为没有房产证的房屋只能抵押给金融机构，不能抵押给个人，所以一定要用第二套房进行抵押。而且，目前已经有客户成功完成该类型交易，但是只适用于一次性付款的二手房买卖。

而中介人员确实为洪先生找来了买家，但是洪先生要求买家交明年取得房产证后交易的营业税和个人所得税（为房屋成交价的6.5%，原应由卖方缴纳）。而买家则要求待房产证出证两年后才办理转名交易，省去房价5.5%的营业税。但洪先生担心自己的第二套房至少要抵押三年时间，而且担心手续有问题，交易的谈判还在僵持之中。

险招：拿着业主的预售合同办公证

11月初，海珠区某大型楼盘最后一期楼宇交楼，由于该楼盘一手已经全部卖完，希望购买最新一期楼宇的市民只能通过二手中介购买尚未居住过的新单元。

李小姐找到楼盘附近的中介希望购买一套新房，中介表示，的确有不少刚收楼的业主放盘，可是这些新单元的房产证明年才能拿到。因此李小姐购买这些单位，只能先签一份三方合同，并办理一份公证，签合同时李小姐首先付大部分的楼款，业主可以把房屋交给李小姐居住，并把预售合同等资料交给李小姐保管，待明年房产证办下来后再办理交易转名手续，办完手续后李小姐再付清余下的约10万元左右的尾款。

另外，还要看李小姐所购买的房屋，业主是一次性付款还是供楼的。如果业主是一次性付款的，李小姐也只能一次性付款，仅留下部分尾款交易过户后付清；如果业主是按揭供楼的，李小姐可以选择先付首期款，然后用业主的名字供楼。

后来，中介为李小姐找来了一套110平方米的单位，售价90万元。可是，该业主要求90万元是实收价，因此，李小姐购买该套单位，除了要交90万元外，还要交交易过户时的房价6.5%的税费（本应由业主交）和二手买卖的房屋评估价的1.5%的契税。另外，该中介表示公司收的中介费是买卖双方共5%，由于业主要求实收，因此房价5%的中介费也要李小姐付，除了原来的90万元外，李小姐还要交其他合共11.7万元的费用，尚未包括其他一些印花税等的小数目费用。

险招3：通过开发商内部转名

据了解，目前中介公司还在操作一种通过开发商内部转名的方法实现预售房的二手买卖。近日，记者到一中介地铺寻找市区某大型小区的二手新楼，中介人员神秘地告诉记者，只要记者看中了其中的单位，可以帮忙通过开发商进行内部转名，但除了要交中介费外，还要另外多给好几万元的“手续费”。

有业内人士表示，在开发商楼盘中的确存在这种操作。以前，预售房的二手买卖，也需要开发商出具一份转名证明，再由买卖双方到房管局办理二手交易过户手续。但现在预售房不能二手交易过户，因此有这样的做法：与开发商商量原业主把房屋退还给开发商，开发商回购后再把房屋卖给新买家，而当中的手续由开发商办理。

据一些中介人员透露，该种操作方法曾在不少楼盘里操作过，由于它仍属于一手买卖，业主可以省去购房两年内出让需交的房价6.5%的营业税和个人所得税。对于一些大宗的交易来说，如一套100万元的房子，税费就达到了6.5万元，等于甚至高于“手续费”了，而买家又能迅速取得楼宇的产权，因此不少市民选择这一做法。

险招4：加快房产证办证速度实现交易

一位二手中介近日告诉记者，一些大型楼盘的房产证还可以“加急”办理，如海珠区某大型楼盘，近日刚交楼的几栋楼宇，业主只要交3000元的“加急费”就能在一个月内办理好房产证，方便业主买卖房屋。而按照合同的规定，该几栋楼宇的单位要在明年底才能拿到房产证。

记者了解到，原来这并非房管局有“加急”办证的服务，而是通过楼盘办证人员来“加急”办理房产证手续。对于一些大型楼盘，房产证办证是分期分批办理的，只要楼宇都进行了大确权，办证人员就有办法把部分单元的房产证办证手续提前，这样就能实现提前“加急”办证。

险招5：办理房屋赠予避税

据了解，除了预售房禁止出售外，购房2年内卖房要交房价5.5%的营业税、购房5年内卖房要交房价1%~1.5%的个人所得税等税费征收也是二手房买卖的一个门槛。近来，有不少二手中介教会客户通过多种方法避税。

近日，李先生一套150平方米的江景单位刚拿到了房产证，并通过中介介绍以170万元卖了出去。由于李先生该套房子购房未满两年，需要给成交价7%的营业税和个人所得税，合共11.9万元。中介人员建议李先生与买家先签一份三方的购房合同，确认房屋的买卖，但在房管局办理手续时则办理房屋赠予手续。因办理房屋赠予手续只需交房屋评估价的3%的契税和评估价2%的公证费，合共约房价的5%左右，一来一回省了2%的税费，共省了3.4万元。

另外，也有中介操作，在有房产证的房屋买卖时，当三方签订买卖合同后，并不马上进行二手房交易过户，而是买家付了房款后，业主把买卖的房屋抵押给买家，办理抵押登记，待该套房屋满两年购房期后，才取消抵押登记，再把房屋进行交易过户转给买家，从中省了房价5.5%的营业税。

走法规隙分分钟“屋财两空”

虽然，上述二手中介行的房屋买卖招数能让业主尽快卖楼或者能避开部分税费，但记者采访了多位业内人士和房地产专业律师，均表示这些操作方法无论买家还是业主都有风险，买卖房屋的市民要谨慎对待中介人员提出的预售房变相二手买卖、避税招数。

买卖合同可能无效

中原地产双城国际分行营业经理沈文晖表示，没有房产证的预售房二手买卖在公司内是不允许操办的，因为当中存在很多风险，特别是买家，风险更大。

她表示，因为国家是明文禁止没有房产证的预售房二手买卖的，买卖双方与中介公司即使签订三方合同也可能因为违背国家相关规定而成为无效合同，因此以后业主反悔不出售该单位完全是可以的，市民购买没有房产证的预售房，要背负极大的风险。她还表示，买卖双方办理的公证仅是确认债权债务问题，不会确认二手买卖预售房的事实，因此买卖双方办理公证其实没有多大的用处。许多中介通过公证来劝说市民购买预售房，其实并无防范风险的意义。

有业内人士认为，抵押业主的第二套房来买卖房屋，业主将会存在风险，因为业主依合同完成交易过户手续后，如果买家不配合办理第二套房的抵押涂销手续的，会带来极大的麻烦。

拿着预售合同无保障

房地产资深律师广东伯方律师事务所律师、副主任陈敏表示，即使三方签署的买卖合同有效，但当中关键的是买家交了房款后不能办理房屋的抵押或者交易登记手续确认该套房是属于买家的。

她说，如果业主在取得房产证后把房屋再卖给别人，旧买家不一定知道，当业主二卖房屋时，如果第二个买家办理了交易过户手续，取得产权证后，旧买家只能向业主追讨已付给业主的房款和违约金。但那时候有可能旧买家再也没办法找到原业主，旧买家极有可能房屋和钱财两空。

陈敏还表示，在预售房二手买卖中，买家拿着业主的预售合同作用也是不大的，因为业主只需找一家报纸登载预售合同遗失声明，再向房管局办理预售合同遗失补领，而买家不一定能看到报纸所刊登的遗失声明，当业主办理预售合同遗失补领后，原预售合同作废了，业主更可以瞒着买家进行新的二手房买卖交易。

容易产生费用纠纷

沈文晖表示，预售房变相二手买卖，往往需要等候一年甚至更长的时间才能进行交易过户。一方面，如果当一两年后楼价上升了，业主不愿意再卖出单位进行交易，可能会出现纠纷。如珠江新城的二手房，今年3月售价仅8000元/平方米，目前不少房屋已经涨价至9000元/平方米。另一方面，如果广州市税收政策出现变化，营业税或者个人所得税税率增加，那么增加的费用由谁去负担，当中也可能引起纠纷。

另外，如果业主是按揭供楼的，如果业主突然断供三个月，买家未能及时发现的，银行极有可能查封房屋。因此变相二手买卖预售房极容易产生纠纷。

（晓航／编制）