10月20日，北京市消协在“商品房预售模式研讨会”上公布统计数据，从2001年至今，北京市消协已接到商品房投诉2358件，其中绝大部分是因期房预售引发的。该数据支持了中消协提出的“取消期房预售制度”观点，期房预售是去是留再次成为大家关注的话题。

　　561件纠纷90%与期房预售有关

　　今年8月，中国人民银行发布金融报告，首次提出取消期房预售制度，被业界称为银行业为了规避其金融风险而和房地产业之间的一次博弈；10月20日，在中国消费者协会举办的商品房预售模式研讨会上，各方人士对商品房预售制度再次提出质疑。显然，从央行的报告建议，到中消协的研讨会，期房预售制度引发的诸多问题逐渐开始显山露水。

　　据了解，从2001年至今，北京市消协已接到商品房投诉2358件，其中2004年就达到561件，主要涉及开发商违约、擅自更改规划等6个方面。“期房预售制度是目前房地产市场中引发各种纠纷的根源，而北京房地产市场中出现的纠纷90%与期房预售有关。”房地产研究专家、北京国际投资发展有限公司总裁杜猛表示。

　　市消协称期房预售五大弊端已显现

　　北京市消费者协会副秘书长张明接受记者采访时也表示，期房销售的种种弊端已经开始显现。张明提出，在现有法律制度以及监管制度不是很健全的情况下，预售制度使业主与开发商很有可能在交房后围绕五方面争执不下。

　　首先，商品房虚假广告现象有可能侵犯购房者的知情权；第二，地产商将房屋产权违法进行抵押可能侵犯购房者财产安全权；第三，将来的房屋面积、共摊面积可能侵犯购房者公平交易权；第四，涉及房贷的各种金融服务被指定为某单位所提供侵犯购房者选择权；第五，开发商利用霸王条款等优势地位不予赔偿侵犯购房者的赔偿权。

　　首都经济贸易大学房地产经济与管理系教授张跃庆认为，在房地产起步阶段，尤其是房地产市场基本属于供小于求的情况下，商品房期房销售制度则有助于行业的发展。

　　名词解读期房预售俗称“炒楼花”

　　期房预售更通俗的说法叫做卖楼花，就是消费者所购买的只是图纸上的房屋。1953年，香港住房严重不足，需求庞大。时年30岁的霍英东成立立信置业有限公司，一改当时的现楼销售政策，提出“预售楼花”，并提倡分期付款。随后其他地产商纷纷效仿，成为香港房地产市场的一大经营特色。从1955年到1965年10年间，香港地产业蓬勃发展。炒楼花也因此被老外戏称为“中国人的第五大发明”，之后传入中国内地。但内地在引进期房销售制度时，却没有借鉴相关的保障制度，买卖双方信息不对称、开发商信誉缺失，维权事件层出不穷。

　　激辩

　　两大会议建设部说暂留中消协称应废

　　关于是否取消商品房期房预售制度有过两次重要的研讨会议，一次是公开的由中国消费者协会主办的“商品房预售模式研讨会”。而另一个则是由建设部内部主办的“关于商品房预售制度与管理座谈会”。两次会议由于主办方不同，得出的结论也截然不同。

　　建设部讨论结果：不能取消成一边倒

　　8月19日，建设部组织全国知名房地产开发企业、房地产经纪企业、金融部门和中国社会科学院召开会议，讨论“取消房屋预售制度”的建议。据参加会议的有关人士透露，大部分与会人员认为在目前房地产政策、市场环境下取消房屋预售制不现实。

　　“关于商品房预售制度与管理座谈会”是建设部临时组织的，到会人员达20多人，其中包括深圳万科、天津泰达、中原地产、戴德梁行、深圳世联、中国社会科学院、清华大学、中国人民银行、建设银行等相关单位的负责人以及任志强、潘石屹等房地产知名开发商。

　　“由于参加会议的多为房地产企业，最后还是出现了一边倒的情况，大多数与会人员认为取消期房预售是不现实的。”一位参加会议的人员这样告诉记者。

　　中消协讨论结果：再次呼吁取消预售制度

　　10月20日，中消协举办的商品房销售模式研讨会上，来自中央政策研究室、全国人大法工委、国务院法制办、中国人民银行、消协、律师事务所等机构的多方专家表示，消费者购买期房存在质量、产权、欺诈等9大风险，建议取消商品房预售制度。

　　“期房预售已成为房地产开发商失信、违约、欺诈行为的万恶之源”，北京市消协副秘书长张明一针见血地指出。据介绍，连续几年来，商品房投诉都是消协最难解决的纠纷，而其中绝大部分又都是因期房预售引发的。据浙江省消费者协会统计，70%的商品房纠纷由预售制度导致。而同时有专家指出，商品房预售制度并非国际惯例。同时期房预售既不规范，也不透明，更不诚信，引发的潜在问题不容忽视。

　　两大阵营顺应市场还是预先防范？

　　由8月份开始的关于是否取消商品房期房预售制度，出现了两个不同的阵营。开发商紧密团结在一块，共同表示目前不能取消该项制度，专家则认为该项制度应该马上取消。应该顺应市场情况还是防范于未然，成为两大阵营激辩的焦点所在。

　　开发商：“一手交钱一手交货”是倒退

　　今典集团董事长张宝全：商品房期房预售制度是有其存在的市场因素的。而从市场现状来看，我国房地产市场开发的融资能力受市场成熟程度等方面的制约，取消该制度显然是不能适应市场发展。当市场发展成熟、供需持平时，市场自然会有所选择，试图用政府强制的办法取消预售，是典型的计划经济的头脑。

　　华远集团董事长任志强：“一手交钱一手交货”是最原始的买卖方式。在我们的生活中，有很多都是预付费的交易行为。现在强调现房销售，其实是社会经济制度的倒退。目前波音飞机也是采用的提前定货的方式，也就是如同商品房期房预售制度，不是所有的商品都会像彩电一样摆在商场进行现货交易，住房也同样适用预售制，预期交易能实现小投入大产出。

　　专家：期房预售就是“空手套白狼”

　　中国社会科学院法学所研究员、所长助理刘俊海教授：现在的商品房预售不利于房地产市场的可持续健康发展，我坚决赞成废除商品房预售制度，推行现房制度改革，预售制度还助长了消费者在信息极不对称的情况下追涨不追跌的非理性消费，人为地制造了消费者的博彩游戏和商业银行之间的不正当竞争。

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容教授：商品房期房预售制度成为房地产开发商‘空手套白狼’式获取暴利的主要途径，同时也是开发商从中获得巨大利益的同时转嫁风险的最佳制度工具。开发商时常通过“炒楼花”来制造出楼市的虚假紧缺，借机囤积居奇、抬高价格，可是在这种制度下，一旦开发商出了问题，抵押给银行的却是消费者的房子。

　　逾万名网友赞成取消期房预售取消预售会不会推高房价成为关注焦点，“推高派”和“平稳派”人数基本持平

　　期房预售制度专题调查，截至昨日上午9时，共有17388人回答了“你是否赞成取消期房预售制度”等问题，其中有10829位网友表示赞成取消期房预售制度，占投票人数的62.28%。

　　62.28%网友赞成取消期房预售

　　“买房就像找对象，还没见人，你光给我张照片，说看这姑娘多漂亮，赶紧娶了她吧，结果结婚不到1年，就发现好多问题，合不来，你说离婚率能不高吗？”陈女士的话代表了不少业主的心声。调查结果显示，共有10829位网友表示赞成取消期房预售制度，占投票人数的62.28%；不赞成的仅占35.47%，预防风险成为取消期房预售制度的最主要理由。

　　近四成网友担心取消期房，房价会上涨

　　虽然期房预售存在很大风险，但其低廉的价格对购房者仍然是一个巨大的诱惑。据调查，目前房地产市场的期房价格比现房价格大概低10%至15%.也就是说，如果一个楼盘现房阶段的价格是1万元/平方米的话，那么期房价格一般在每平方米8500元-9000元之间。如果购买的是100平方米的房子，购买期房比购买现房可以省下10万-15万元。因此，取消期房会不会推高房价就成为购房者关注的焦点。

　　调查结果也显示了购房者的担心，认为取消房屋预售会造成房价上涨和认为不会造成房价上涨的网友人数基本持平，认为会上涨的网友共有6888人，认为不会上涨的有7063人，分别占总投票人数(17297人)的39.82%和40.83%，价格仍然是购房者担心的主要因素。

　　易宪容观点获得过半数网友支持

　　在10月20日中消协举办的研讨会上，中国社科院金融研究所研究员易宪容教授提出，在现有的制度下，开发商将风险转嫁给银行和购房者，给银行埋下了巨大隐患，建议取消期房预售制度以防范金融风险。而在此次“你认为取消期房预售能够防范金融风险”的调查中，共有10381位网友选择了“能”，占投票总人数(17241人)的60.21%；认为“不能”的仅占33.05%.调查结果显示，大部分网友接受了易宪容教授的观点。(张学冬/文)