新闻调查

　　漫画/陈春鸣

　　近日，中山大道某大型社区业主被劫持长达七个小时。该劫持案发生的同时，工业大道南某大型社区内也发生了窃贼深夜入屋盗窃事件，业主存放在家里的现金被洗劫一空。事实上，广州居住小区出现上述的问题很多。比如社区内游泳池淹死了人；小区停车场内汽车被损坏或被盗了；租客“搬走”了业主家的电器；在小区散步的时候被蛇咬了等等。我家的安全到底该由谁负责？出现类似的问题又该如何处理？本刊记者分头采访了业主、物管专家和法律专家。

　　现象1

　　上山遇到了蛇

　　案例 

　　柳青家住南湖，后山有私家公园。每天空闲，柳青都会和老公到私家公园散步。上山的路中，有一条最为原始，天然形成，只用很粗的石头铺砌而成的。这条山道比较陡峭，走的人很少。物业管理部门也很少对这条山路进行维护，山路两旁杂草茂盛，倒是充满野趣。

　　爬山爬多了，柳青和老公出于新奇，也开始走这条荒芜的山路。一天雨后，柳青顺着这条山路往上走时，不小心差点踩到了躲在草丛里的一条蛇。一声惊叫，把蛇吓跑了，还算万幸，没被蛇咬到。回到家，上业主论坛，赶紧发布信息让邻居少走那条山路为妙。谁料，跟贴的邻居说，自己曾经被蛇咬到，还好到了医院一查，没有毒，只做皮外伤处理作罢。(詹青)

　　业主说

　　物管自然是要负责的，因为后山公园的安全维护是物管的责任。后来，物管把那条路封了，恐怕也不失为一个规避风险的做法。(詹青)

　　物管说

　　郭昌盛说，这是新问题，如果出现这种情况，应该由物管公司和业主沟通解决，更重要的是如何杜绝类似的情况再次出现。马悦认为，物管公司有责任向相关部门反映情况，但有无管理疏忽，难以判断，物管不一定要承担责任。(张秀钦)

　　律师说

　　陈敏律师认为，这属于意外事故，没有侵权人，谁都没有责任。

　　李瑾律师则认为，《物业管理条例》规定物管公司对业主负有人身、财产安全防范义务。如果物管公司事前已知道小区内有蛇，应当提醒业主注意，并采取相应的安全防范措施，以及在事件发生后及时救助受害人。否则，物管公司可能因未履行安全防范义务而承担相应的责任。但若物管公司事前不知有蛇出没，说明意外的发生已超出物管公司能力控制范围，物管公司对事件的发生不存在过错。由于现行法律法规并未规定物管公司的安全防范义务应当包括对意外事件的防范，只要物管公司在事发后能及时救助受害人，或采取相应的补救措施，就不需承担赔偿责任。(陈玉霞)

　　现象2

　　老奶奶摔了一跤

　　案例

　　小区的中心花园是游泳池，游泳池旁边是一块圆形的空地。很多时候老人都在这里跳舞、打太极拳、聊天。可今天李奶奶就在这里摔了一跤。

　　圆形空地的四周是花花草草，间或有一两块光溜溜的石头点缀其中，只有一个通道，也是用石头铺设而成，看起来很天然，但每颗铺设的石头都是圆溜溜的，而且个头不大不小，正好是一个脚印，来到这块圆形空地，就必须走这条滑溜溜的石头桥，尤其像现在这种梅雨天，更容易脚底打滑。李奶奶就是在这里滑倒的，上了趟医院。后来发现这个场地“埋伏”着太多危险。比如游泳池，没有护栏，和圆形空地连接的也是圆形的石头。李奶奶想，还好，要是在这摔跤，还要掉到水里去呢。(詹青)

　　业主说

　　小区内有些公共场所的规划设计不合理，尤其是老年人、小孩子的活动场所，更要注意安全。(詹青)

　　物管说

　　郭昌盛认为，这要看是否因为物管公司的疏忽造成，由物管公司疏忽造成的，物管公司就要承担责任。如果不是，物管公司应以书面形式，争取业委会同意，由物管公司进行整改。(张秀钦)

　　律师说 

　　李瑾律师认为，在物管公司对损害事实的发生不存在过错的情况下，物管公司不需承担赔偿责任。另外，物管公司虽负有为业主人身、财产提供安全防范的义务，但现行法律法规并未规定物管公司的安全防范义务应当包括对意外事件的防范。如果物管公司能在意外发生后及时救助伤者，就不需承担赔偿责任。

　　伯方律师事务所陈敏则认为，根据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，受到伤害的业主如有过错也应当承担相应的责任。此外，因设计、施工的缺陷造成的伤害事件，设计人和施工人也与管理人、所有人一起承担连带责任。(陈玉霞)

　　现象3

　　在家被抢了

　　案例

　　本月15日凌晨，位于中山大道旁某高档住宅小区的邓先生回到自己所住的社区，在小区内被歹徒挟持着回到自己的家。经过长达7个小时的挟持，第二天早晨，邓先生交给歹徒3万元后，才和妻子脱离险境。歹徒曾对邓先生说，他们在小区里已踩点三个多小时，无保安询问。(张秀钦)

　　业主说

　　社区保障业主安全的设备太差了，如摄像头等，摄下的图像不清楚，歹徒的外形无法辨认。再者，门口的保安形同虚设，外人不用任何身份证明就可以自由进出，越来越没安全感了。(张秀钦)

　　物管说

　　郭昌盛说，出现这种情况，还是物管的责任。平时物管公司就要检查保安系统等是否正常运转，如果不正常，就要向业委会提出更换意见，如果业委会不同意，那么业委会也要承担一定的责任。马悦则认为，出现这样的问题要看物管公司有无责任，如果该提醒的提醒了，该巡视的巡视了，最后还造成失窃，那就是社会治安问题了。(张秀钦)

　　律师说

　　陈敏律师认为，盗窃属于治安或刑事案件，不能直接推定管理公司有责任。因入屋盗窃事件要求物业公司承担责任的前提，是业主必须证明被盗是因为物业公司没有履行物业管理合同责任造成的。(陈玉霞)

　　现象4

　　小孩淹死了

　　案例

　　天河某小区游泳池去年淹死了一个9岁大的小女孩。知情人士介绍，当时是大白天，游泳池配备了两个救生员。这样的事情并不是只此一例，前年，某楼盘小区游泳池内也淹死了一个小男孩。

　　有关部门曾经调查过广州市现有的小区游泳池，发现小区内不少游泳池都不是规则形状，造型特别。比如，某游泳池池面大部分面积被顶上的露台覆盖，三根支撑露台的巨型圆柱插到游泳池内，表面上看，这样的设计能起很好的遮阴效果，然而呈花瓣状的泳池设计及三根大圆柱却正好给救生员造成视觉上的“盲点”。而在游泳池的救生员配备上，也存在着人员不足或救生员资质不全等问题。

　　除了游泳池淹死人这样的大问题以外，更多小问题经常在楼盘内出现。比如由于雨天路滑或小区内搞卫生造成路面湿滑，社区内没有设相关提示牌，导致路人摔倒、受伤等现象。(梁栋贤)

　　业主说

　　一条人命啊，才9岁，多痛心。这样的小区管理让人放心吗？收了游泳者的钱，不管几岁都可以进，大人却不准进，进去在旁边看着都不行，要进去就得交钱。难道每年都要出一次事才会得到重视吗？(梁栋贤)

　　物管说

　　深圳市龙城物业管理有限公司广州分公司负责人郭昌盛认为，出现这样的问题，物业管理公司肯定是监管不到位，对于共用设施的监管，物管公司要非常细心，当小区有业主在游泳时，必须有管理人员在游泳池边看管，物管公司要承担应有的责任。但是出现小孩在游泳池等公共地区发生意外等问题，小孩的监护人也要负一定责任。

　　广州市物业管理专家马悦认为，出现这种情况，首先要看有无相关合同约定，有合同约定就按合同办事。如无具体约定，看物业管理公司的工作人员服务有没到位，如果不到位，就要看责任出在哪里，物管公司应该承担相应的责任，责任大小则应由法院来判定。(张秀钦)

　　律师说

　　广东法则明律师事务所李瑾律师认为，《物业管理条例》第四十七条规定，物业管理企业应当协助做好物业管理区域的安全防范工作。物管公司向业主开放小区公共设施，就有义务为业主提供人身安全保障。以开放游泳池为例，物管公司应按有关规定设置必要的救生、医疗救护设施，配备足够的救生员、巡视员，在深水区设置警示等以防范意外事故的发生；发生意外时，物业管理公司应及时采取应急措施，做好救助工作。否则，物业管理公司可能因设置、管理不善或未及时救助而承担赔偿责任。《民法通则》第一百三十一条则规定，受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。如业主违反规定在游泳池跳水、潜水等，物业管理公司的赔偿责任可相应减轻。(陈玉霞)

　　现象5

　　租客把家“搬”了

　　案例 王女士是荔湾区某楼盘的业主，去年，她将房子租给了一个在广州工作的外地人，租期满后，王女士去收回房子，却发现原来连同房子一起出租的家电全被租客“搬”走了。邻居说，那个租客是用货车把家电搬走的，当初还以为是业主搬家呢。(梁栋贤)

　　业主说

　　这么大一辆货车把家电搬走了，物管公司没有理由看不到，租客没有业主的放行条，物管公司在放行前应打电话确认一下，物管公司理当负上管理不力的责任。(梁栋贤)

　　物管说

　　郭昌盛说，在规范的物管公司，根本不会出现这样的问题。业主物业出租，要到物管处登记备案，租客租期到，要搬东西离开时，一定要业主在场，如果业主不在场，要看有无业主的放行条。马悦则说，如果无放行条保安也放租客走，物管要负责任，但是否要负全则，则要由法院来定。(张秀钦)

　　律师说

　　李瑾律师认为，《物业管理条例》第三十六条规定，物管企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。如果业主有充分证据证明物管公司未按物业服务合同约定履行保安职责或履行保安职责存在过错的，而物管公司未能举证反驳的，物管公司可能要承担与其过错程度相适应的赔偿责任。(陈玉霞)

　　现象6

　　后车窗被砸了

　　案例

　　某置业者到海珠区某楼盘看楼，把车停在售楼部外指定的停车位上，看完楼后，却发现后车窗被砸开了，车上财物被一扫而空。类似的问题还有很多，有人把车放在小区停车场后，出现了车辆被划花的情况，也有人的车辆被盗。(梁栋贤)

　　业主说

　　自己的车已安装了防盗系统，如果小区内经常有保安巡逻的话，没有理由听不到，幸亏自己另外安装了防盗锁，否则车也被偷走了。虽然我不是业主，但对这样的问题，发展商及管理公司都难辞其疚。本来我对这个楼盘的硬件也很满意，但这样的物业管理，如何叫人放心？(梁栋贤)

　　物管说 

　　郭昌盛说，如果是地下停车库，由于是封闭管理，物管公司肯定要承担责任。如果是地面停车场，物业管理公司也要承担一定责任。对于物管公司来说，重点是如何规避风险，一是要有足够人手，二是要有停车场保险。马悦则认为，要看有无合同约定。如果没有约定，就要看法院的认定，即使物管公司有责任，也不能100%由物管公司来赔。(张秀钦)

　　律师说 

　　陈敏律师认为，车辆被砸、被盗，责任应由承担保管义务的物业公司承担，但车上财物被盗不能要求物业公司赔偿。依据是《合同法》第374条。(陈玉霞)

(含辛／编制)