回报率8%-15%高于一般住宅

　　广交会的日益临近令广州房屋租赁市场再度升温，不少投资者开始将目光投向回报颇高的公寓市场。面对近期推出的多个投资型公寓产品，投资者真可谓“挑花了眼”。不少投资者四处打听:什么样的公寓回报率更高？更稳？抑或升值更快？

　　投资高级公寓月入过万

　　广交会期间一房难求。80平方米的2房1厅，配齐日常生活所需家电和用品，以及电脑、传真机等商务人士必需的设备，叫价1000-2000元/天，与正式酒店的商务套房价格不相伯仲。这就是会展经济对房屋租赁市场的强大拉动。

　　但公寓高昂的租金又何止限于广交会，据了解，广州不少高档公寓平时的租金也令人咂舌:珠江新城新大厦月租金1.2万元/套，二沙岛金亚花园每套单位月租在2万元以上，而著名的中信公寓某单位租金更达到12万元/月！

　　合富置业分析显示，目前广州公寓市场稳定，租赁情况非常看好。如珠江新城西区公寓主要面对天河北、体育中心一带的高薪阶层和外籍人士，租金水平较低的东区面向天河北白领和周边个体商人。祈福华厦、新大厦等以管理出名的服务公寓更是鲜有房屋空置。

　　回报率最高达15%

　　广州连续数年蝉联外资企业投资华南地区的最佳城市，近年来已经有上万家外资机构在广州成立，为广州公寓租赁市场带来数万高级经理人客户。据了解，驻穗外籍人士和企业“金领”普遍都有一笔数额不菲的住房津贴，能够提供高质量的生活与提供发票是高端人士租房的两个必备条件，专门为国际性大公司外籍雇员和高级员工提供酒店式服务的高级公寓出租率极高。

　　而且由于这些高端人士普遍租期较长，对租金关注度不高，因此高级公寓的回报率相比一般住宅已经高出一大截。有专业投资者估计，前几年买入的高级公寓如今回报率普遍在8—15%，运气好的三五年就可以回本。

　　公寓是明显的“高投入高回报”产品，面向外籍人士、企业管理层等高端客户的豪华公寓回报率相对更高。而那些面对学生、白领的普通公寓，由于租客的收入水平有限，租金水平与普通住宅相差无几，租期也不太稳定。

　　今年公寓楼盘供应量超20个

　　丰厚的回报令高级公寓投资的热度逐渐升温。中地行方面介绍，从1996年广州出现了第一个纯粹的“服务公寓”富城花苑起，到2004年广州的服务公寓数量已达到20多个，二沙岛、天河北、珠江新城成为高级公寓的三大区域。

　　今年以来广州公寓市场的竞争骤然激烈，除汇景新城、星河湾、逸景翠园、骏景花园等楼盘推出了各自的高级公寓组团外，珠江新城再度成为国际公寓的“主战场”:马赛国际公寓尚未售罄，富力爱丁堡国际公寓、铂林国际公寓、嘉裕国际公寓等项目已经准备登场，珠江新城周边明确打出“公寓”招牌的还有MBA国际公寓和嘉诚国际公寓等。

　　据统计，广州今年内将推出的各类型公寓式楼盘将在20个以上，供应量呈现“井喷”之势。在产品类型上，富力爱丁堡国际公寓等高端产品将向大户型冲击，面积普遍在100平方米以上，是不折不扣的“豪宅”。而铂林国际公寓等产品则固守小户型阵地，所面对的投资者和租赁对象呈现出明显的分野。

　　何谓“公寓”？

　　“公寓”概念起于欧美，十年前才进入广州。公寓介于酒店和普通住宅之间，一般由专业的管理公司为住户提供各种家政服务。在广州，为数不多的公寓服务的对象涵盖从高端的驻穗外资机构人士、商人、白领、SOHO族到最普通的学生阶层。公寓的持有者则包括企业和个人自住者，但更多地是被投资者买断单位，是不动产投资市场炙手可热的品种之一。

　　合富辉煌市场部首席分析师黎文江表示，广州的公寓概念很模糊，除了突出的投资之外，公寓在用地性质方面都有许多种。像珠江新城的富力爱丁堡公寓本身是酒店用地，华普大厦则是写字楼用地，马赛国际公寓为住宅用地，而这些物业所提供的都是公寓服务。因此黎文江认为，不妨把“公寓”看作是定语，用公寓式酒店、公寓式写字楼、公寓式住宅更容易看得清这些物业的投资价值和回报年限。

　　投资建议

　　美联物业研究部主任何佩珊:回报率要眼见为实

　　公寓的买家多为投资者而非自住，因此买家势必要对投资目标事先进行综合评估。美联物业研究部主任何佩珊表示，目前大量公寓产品涌入市场，诱惑性广告语比比皆是，投资者切莫轻信，精挑细选明智出手才能淘得真金。选择公寓产品应先“三看”:

　　一看周边租金水平。高级公寓由于提供了较多生活配套服务，租金水平和投资回报率会比同区域的普通住宅更高一些。但是对于销售人员所提供的租金水平和回报率，投资者则要自己考量。最好亲自到附近的中介行走走，了解周边的价位情况，再根据预购公寓的档次和租客取向确定心理价位。

　　二看自己的实力。投资者在价格方面要能承担得起，对没有租客的“空档期”有足够的资金来支付各种开支。尤其要注意一点的是，公寓特别是高级公寓的管理费都比较贵，假如租不出去的话要自己承担这笔不菲的开销。

　　三看物管公司。大部分公寓都将“酒店式管理”作为卖点，但这些所谓的服务项目所指的仅仅是一些家政服务，同质化程度相当高。服务项目没有特别之处，有差别的只是服务的水平，所以投资者要看该公寓是否由有丰富经验的物业管理公司管理，而物业管理公司的水平将直接影响到公寓的口碑以及升值潜力。

　　专家视点

　　商务公寓呈现五大发展趋势

　　韩世同(广州市寒桐投资顾问有限公司总经理):

　　1.由酒店写字楼附属型向独立型和社区附属型转变；

　　2.由自然形成的混居型向专业设计管理型过渡；

　　3.由分散经营向集中管理发展；

　　4.越来越多品牌发展商进入商务公寓市场；

　　5.由普通住宅地产向商业地产转化。

　　部分最新发售公寓

　　楼盘名称　　位置　　　　　　　数量(套)户型(平方米)定位

　　马赛国际公寓珠江新城东区　　　1182　　40—120　白领、广交会商务人士

　　富力爱丁堡国际公寓珠江新城西区　　　290　88—186　外籍人士、企业高管

　　丹顿国际公寓　　　广州大道南逸景翠园240　80—112　商务人士

　　铂林国际公寓　　　珠江新城西区　　　不详　　35—60　　　白领、企业中高层

　　MBA国际公寓　黄埔大道　　　　　884　45—50　　　周边中高级白领、暨大外籍学生

　　嘉诚国际公寓　　　广州大道中　　　　600　37—120　周边区域白领

　　制表:喻焰

　　专题撰稿:本报记者王昊