二.住宅新增供给微降

　　广州

　　郊区楼盘惜货看市

　　据广州市统计局企调队调研，虽今年第一季度广州房价指数处于历史高位，但开工指数已连续六个季度处于历史低位。截至3月31日，全市原八区可销售套数只剩余8270套，可销售面积仅为1043010平方米，缺货局面依然严峻。另据广州市统计局新近发布的《2005年房地产开发投资简况》，广州市去年住宅新开工面积为835.20万平方米，同比下降22.2%。另外，住宅的竣工面积也有所减少。

　　一向推盘量较大的郊区楼盘，本季度相对广州市区来说，显得相对平淡，大盘惜货看市。以郊区为主要战场的碧桂园集团、锦绣香江集团，其旗下的楼盘本季度均没有新货推出，而主推旧货。而雅居乐集团除了南海雅居乐推出“上品”组团外，其他楼盘也基本上处于缺货阶段。虽然本季度郊区楼盘的总体推盘量不大，但依然有楼盘高姿态入市，如位于华南新城旁的江山帝景，售价达12000元/平方米，需要预约看楼.

　　深圳

　　总体而言住宅新增供给同比05年第一季度减少8.2%，为100万平米。由于新增住宅供应主要集中在南山和关外两区，因此三区的成交势头比较猛。然而南山部分区域严重的空气污染，宝安新中心区、龙岗中心城部分楼盘开发档次超前，生活配套跟不上的问题依旧困绕潜在置业者。

　　06年第一季度一手住宅供应情况(单位：元/平方米)

　　新增供给下降原因可能有二：

　　1.由于政策不明朗，开发商捂盘；

　　2.第一季度是传统淡季；

　　三.成交量均减少

　　目前，广深两地分别有3269万、2421万平方米的在建商品住宅面积，两地今年也将会适当增加经营性房地产的用地指标。然而在第一季度，两地的住宅新增供给不约而同得出现下滑局面。

　　广州

　　首季住宅成交量逐月下滑。原八区的商品房成交面积为106.5万平方米，而05年第四季度成交面积为123.6万平方米，环比下降16.1%，其中越秀区3月住宅成交仅为4套。第一季度原八区的成交金额为783693万元，与05年第四季度的814663万元环比下降3.8%。主要原因第一季度广州市的预售面积比05年第四季度有较大的下降，同时楼价保持较高的水平，使成交出现较大幅度的下降。

　　深圳

　　一季度深圳住宅成交套数约17000套，同比减少28.9%。销售面积160万平米，同比减少24%。成交金额约为123.79亿元，同比减少8.67%。关内成交依旧显著高于关外，一手住宅成交面积比关外高出31%，成交金额高出关外75%。

　　关内成交依旧显著高于关外

　　尽管关外已成为楼市发展重点，成为推盘主力，但普通市民更喜欢关内置业。第一季度，关内一手住宅成交面积比关外高出31%，成交金额高出75%。根据美联深圳研究部05年“深圳人关外置业意向调查”的专题调研，有48.7%的欲在深购房的受访者表示暂不考虑在宝安或龙岗买房。阻碍他们买房最主要的因素是关外治安不佳，其次是交通不便。因此要想拉动关外的房地产需求，还需大力改善基础设施和增强文化教育建设。这不仅需要开发商的努力，更需要当地政府的努力。

　　关内需求两大趋势

　　1)老盘/尾盘粉墨登场，与新盘形成结构性互补，增加了客户选择余地；

　　2)小户型成交火爆：因为小户型总价低；多数地处闹市，生活配套相对完善。这一成交特点表明：1)深圳人对“生活便利指数”要求较高，希望各开发商注意此特征；2)深圳人的经济承受能力并不如大部分开发商设想的那么乐观。

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