某代理商称：如今市面上的“别墅”楼盘，容积率都大于1.0,是不能做纯别墅产品的，只能算是低密度小区。如今大行其道的只能说是“类别墅”—一种和多层洋房性质一样但偷换了概念的产品

　　自2003年起，国家禁止批出别墅用地，使别墅成为稀缺产品。不少地区的别墅产品都出现供应减少，在售别墅惜售现象。但是，广州地产界的别墅推盘热却逐年升温。到了今年“十一”的黄金周前夕，根据中原地产及中地行的数据显示，对比去年同期，广州别墅的供应量实现近两倍增长。总推货量有望突破3500套。不少本地知名开发商也首次挤进别墅开发行列，如保利地产、合生创展、万科地产、时代集团、利海集团、合景集团、香港合和集团等。

　　更使人诧异的是，别墅虽然应该属于稀缺产品，但是在这次的别墅推售潮中，平价别墅却成为主角。在如花都等近郊地区，70万元左右就能买到带100平方米花园的大别墅；在广园东板块，别墅甚至七折出售，单价不过5000元/平方米左右。而且下半年推售的大部分别墅，价格都只是数十万元至两百多万元不等，只比位于市中心的豪宅平层单元贵一点点。广州的地产大佬为何与政策方面反其道而行？是为了加速资金套现，还是早年圈下众多土地，家底厚不怕没货卖？面对种种疑问，开发商们却从未对为何加大别墅的供应量作出解释，只在推广中强调别墅是稀缺产品，如果现在不买，“过了这村就没这店”，坐失升值机会。

　　但是，记者在不少楼盘的现场却发现了耐人寻味的现象。许多楼盘虽然卖的是别墅，但是售楼人员向记者出示的国土证时却显示该用地的使用年限为70年。而且这一现象覆盖全市大部分的在售别墅。“别墅的使用年限不是50年吗？那我买的这到底是别墅还是洋房啊？”大部分的销售人员都愣了一下，然后才回答：“使用年限长了20年不好吗？而且你住进去的时候和别墅又没有不同，一样是自己单门独户住几层楼，有自己的私家花园，何必管它的性质是什么呢？”

　　记者向广州国土房管局的有关负责人咨询，他表示，目前广州真正属于别墅性质的楼盘很少，他们的预售证号大多会有“别墅”的明确称呼，例如汇景新城别墅和汇景新城的洋房、江南世家的清猗园别墅和江南世家的洋房，用就是不同的预售证号。而且自2003年之后，就没有新的别墅用地通过审批了。如今市面上很多“别墅”，用地性质规划为低密度洋房，开发商在报建时也是按照多层洋房报建，虽然他们建出来的是TOWNHOUSE(联排别墅)，可是这种产品在性质上和复式、多层洋房一样，都属于普通住宅，不能算真正的别墅。

　　“这样做会不会违法？他们建的不是独立别墅，是联排别墅和洋房，算是低密度住宅，所以不算违反了用地性质。当然，如果报批的是洋房，但是建的却是独立别墅，就可能会拿不到房产证。”这位负责人无奈地表示，目前并没有明确的规定禁止低密度的住宅以“别墅”的名义鱼目混珠进行推广，因为市面上对别墅的标准定义模糊，联排别墅、空中别墅、叠加式别墅，各种名义的HOUSE等等设计都已经被归入新型别墅的行列。

　　某代理商则道破天机：“如今市面上的‘别墅’楼盘，容积率都大于1.0,是不能做纯别墅产品的，只能算是低密度小区。如今大行其道的只能说是‘类别墅’——一种和多层洋房性质一样但偷换了概念的产品。为什么现在会有这么多‘类别墅’出来呢？当然是因为市场需要。”他解释道：“其一，别墅用地的地价比住宅用地贵很多，用住宅用地来盖‘类别墅’不仅能降低成本，还可以使开发商即使在别墅用地禁止批出后仍可以随心所欲地推出众多平价‘别墅’，而不必像建设纯别墅那样因成本太高而只能采取惜售政策或被迫走高端路线建回收周期长的天价别墅，形成同质化竞争。其二，建平价‘类别墅’工期比普通洋房短，回收比豪宅快，卖一套‘类别墅’的总额，等于卖几套洋房。其三，广州别墅的主要购买者是殷实的中产家庭，他们买房除了追求生活质素提升外也追求保值，不少人会觉得别墅今后将成为稀缺产品，保值能力会比近郊的大户型更高。在豪宅标准实施后，不少近郊楼盘的大户型滞销，而别墅却持续热销。”

　　根据中原地产提供的数据显示，2003年、2004年广州市一手别墅成交均价基本上保持在5300元/平方米左右，而到了2005年上半年，广州市一手别墅的成交均价上升到了差不多8000元/平方米，上升幅度明显。而且在2004年别墅供应较多的番禺区，成交量大约超出供应量的三成。某开发商主要靠卖“类别墅”进入年度广州销售金额十强。“当然”，这位代理商笑着补充，“我也不排除有开发商卖的是真正的纯别墅，只是他们因为靠早年圈下的土地升值已经赚了不少，就算是卖大众化别墅都有可观利润。加上因受新政策影响，普通商品房销售普遍不景气，倒不如趁着这拨别墅销售热潮迅速出货回笼现金。”(本报记者：吴晓波 发自广州)