以“类别墅”名义拿到的土地只能算是低密度住宅用地，而不属于别墅用地。地价相应便宜很多，从而成本降低，绕开政策监管

　　“不能让少数人占用这么多土地资源。”国土资源部土地利用管理司副司长束克欣近日在2005中国土地市场年会上再次放出“禁止别墅供地”的口风。也就在同一天，在昌平区占地1000多亩的东方普罗旺斯别墅正式开盘。

　　这是国土资源部从2003年2月国土资源部紧急下发《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》〔45号文〕禁止别墅供地后，对别墅用地供应叫停后再一次公开表态。

　　但以“大户型和低密度住宅”的名义曲线拿地建别墅的做法却频繁上演，国土资源部再次叫停别墅供地缺乏实际意义。

　　别墅暴利

　　“别墅圈地太大，容积率又很低，要提高土地的利用效率，政府必然会对别墅的用地加以限制。”阳光100副总范小冲表示。

　　别墅向来是房产市场中的拿地巨头。近年来，随着独栋别墅向联排别墅、经济别墅的转变，越来越多的别墅群出现在城市的边缘和城郊地带，别墅圈地的规模也越来越大。普通项目一般占地都是几百亩。密云县的巨龙庄园项目圈地达1200亩。

　　以东方普罗旺斯为例，它的550多幢别墅，平均每幢占地面积为2亩左右，最大的5-6亩，总体建筑占地65万平方米，约合1016亩。

　　别墅的利润让开发商们蜂拥而上。专门为北京地区别墅做研究的北京别墅在线的调查分析，东方普罗旺斯的预测成本价为6538.71元/建筑平方米，其总建筑面积为20.5万平方米，公开的平均销售价格为13500元/平方米，以此计算，其利润率超过了100%。据媒体披露，地产商在开发普通住宅的利润在30%左右。

　　据东方普罗旺斯销售部单经理介绍，从2005年12月1日开盘以来，目前预订出售的独幢别墅在380万-1500万元，单套最高价格可能要过3000万元，预计出售三期。

　　“我们的预测成本价还没有考虑开发商经过资金运作可以节省的那部分成本，在实际操作中，谙熟资本运作的开发商获得的利润率比这更高。”北京别墅在线网的刘铭说，这是一家专门以北京市的别墅为研究对象的网站。

　　不仅是北京，别墅的暴利在全国是公开的秘密，特别是由土地的稀缺性所导致的房价飞速上涨。2003年、2004年广州市一手别墅成交均价基本上保持在5300元/平方米左右，而到了2005年上半年，广州市一手别墅的成交均价上升到了差不多8000元/平方米。

　　隐秘的土地交易

　　从2002年开始，影响别墅市场的土地政策出台近10个，但为何别墅项目仍然能够大面积圈地获取暴利呢？

　　“别墅用地的情况是很混乱。”北京首创律师事务所的张敬辉律师说，暗箱操作的情况普遍存在。目前市场上的别墅用地主要有市场存量的土地、通过改规划的土地、新批土地和城市建绿化隔离带的土地。

　　“无论此前做过多少工作，建别墅一律都不能供地。不是别墅不好，而是土地资源有限，不能造。开发商不要指望从别墅这个行当中赚大钱。”国土资源部土地利用管理司副司长束克欣说。

　　除去市场存量的土地，其余三项规划建别墅属于违规行为。

　　虽然2003年国家下了明确的文件，但是先前的规划中已经存在着不少别墅等高档的住宅。土地出让的巨大利益也让地方政府对此网开一面，于是便有了很多借规划之名而继续审批的项目。

　　招拍挂政策已经基本通行于经营性土地市场，但是在别墅用地上，协议出让却占了很大的比例。据悉，东方普罗旺斯就在2003年国土资源部停批别墅用地“45”号令之前拿到土地。

　　别墅用地大都处于城市的边缘地带、郊区甚至是农村。“拿地的途径有很多，但很少有通过招拍挂来拿地的”。从1992年就开始为别墅项目的开发商做可行性研究的刘铭告诉记者。拿北京为例，北京目前共有别墅项目292个，五环以外的项目就有244个。对五环以外244个项目的统计分析发现，其中五证具备的有21个，仅占总数的8.6%。

　　打擦边球

　　从45号文下发以来，市场中正在消化的别墅仍然是当时的土地存量。“目前仍有土地进场。以低密度住宅项目等名义要地。”东方普罗旺斯销售部单经理认为。

　　从2003-2005年的市场情况来看，别墅供给并没有减少。以北京市场为例，2003年北京别墅市场开盘的独栋别墅和Townhouse项目一共有35个左右，近8000套的供应。2004年下半年至今，虽然受到宏观调控的影响，但是增势未减。2005年1～3季度，北京别墅市场的供应量达250.93万平方米，与去年同期相比，增长52.53万平方米，增幅为12.15%。

　　很重要的原因是，2000—2002年期间全国出让的低密度住宅(容积率在0.8以下)的用地面积已经达到惊人的数量。巨大的市场存量，按照正常消化速度来计算，仍需要3-5年的时间。

　　实际上，国土资源部的45号文并没有对停止别墅供地的政策进行细化。而最近国土资源部土地利用管理司副司长束克欣似乎给一些钻政策空子的开发商留下很大的想象空间。“对大户型和低密度的住宅限制供地、对别墅禁止供地，是当前国土资源部的十项工作重点之一。”

　　除了土地闸门实际没有关紧以外，很多开发商还找到了绕开政策监管的路径，那就是打出“类别墅”的招牌大肆圈地。这种新型别墅的用地性质规划为低密度洋房，开发商通常按照多层洋房报建。

　　但分析指出，国土资源部对“大户型和低密度住宅”和“别墅”没有定量区别，这可能导致一些别墅开发商重新掀起拿地高潮。

　　分析认为，以“类别墅”名义拿到的土地只能算是低密度住宅用地，而不属于别墅用地。地价相应便宜很多，从而成本降低，绕开政策监管，面向中产阶级主推价格在70万-200万的经济型别墅。再加上“别墅用地即将收紧，别墅只能更加精贵”的营销噱头，开发商准确地刺激到市场穴位。

　　政策滞后效应

　　由于经历了一个别墅大量圈地的时期，目前很多开发商手中还握有别墅项目，当存量土地消化完毕，政府的调控措施就会发挥真正的作用。

　　“别墅的整个开发和营销周期非常长。北京的玫瑰园从1999年到现在已经是第三期了，还在出售。”上海知贤投资公司张兢表示。

　　华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎则看到了政策的反效果，在2003年9月国土资源局停止别墅用地审批之前，很多房地产企业已经有相当别墅用地的储备。这部分土地在“8·３1大限”时过关的不在少数。

　　由于土地的成熟度、资金等因素一直未形成有效供应。而今年一系列政策的出台，尤其是七部委联合下发的政策，规定企业拿到土地一年内不开发，征收土地闲置费，如果两年不开发，政府则无偿收回。这一政策的出台，使孕育多年的别墅用地，在今年形成集中供应。

　　国土资源部的封杀令出台，对别墅市场其实是利好，新的竞争者被挡在门外。多数房产商认为，对已经获批并上市的别墅市场是一大利好，新政策的实施，将使纯别墅类项目逐渐进入奇货可居的状态，其价格也有望持续上涨。(本报见习记者：王莉 王颖)