地产专家认为，空置率持续走高，房地产市场将有泡沫危险

　　日前北京传来消息，中央已开始对热点城市的房地产基础情况进行摸底，其结果可能将成为中央政府对房地产业展开二次调控的重要依据。据悉，这项“摸底”工作将包括甚为敏感的“商品房空置率”的调查，目前该工作已布置到地方建委、房管局系统。

　　而近日广州市统计局公布的调查报告显示，截至去年底，广州市商品房空置率达19%，超过国际上通行的10%的警戒线近一倍，空置面积约占全国总数的1/20。地产专家称，如楼价持续不正常上涨时，空置率的也持续走高，房地产市场便有相当大的泡沫危险。

　　五一期间，广州房价逼近6000元/平方米，老城区和珠江新城多个楼盘均以超万元推出。正当人们感叹买不起房子时，一项可能会重挫当前高房价的消息从北京传来。据消息称，3月31日，建设部布置对热点城市的房地产基础情况进行摸底，其中包括甚为敏感的空置率调查。

　　北京下令房地产“摸底”

　　日前这项“摸底”工作仍在进行中。这一轮检查究竟在什么时候汇总结果以及结束，建设部有关负责人均“三缄其口”，而这个时间表可能关系到“中央定调房地产调控”的敏感时间。

　　昨日，记者就此消息向广东省建设厅进行了核实，该厅房产处有关负责人证实建设部向各市下发了空置房的调研任务，广州深圳都在调研名单之列。引人注意的是，传出这一敏感信息之前的四月底，国家统计局发布的最新国房景气报告显示，截至3月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8%。其中，空置商品住宅6983万平方米，增长19.7%。国家统计局认为目前的商品房空置率过高，已严重超过警戒线。

　　有知情人士向记者透露，对空置率调查的背后有来自国务院层面的授意，因为在全国房地产价格面临新一轮上涨的关口，空置率的高低是“判断房地产市场是否总体健康”的关键。也就是说，中央是否要像去年为让楼市降温，出台一系列宏观调控政策等“猛药”，而且有可能是更重的“猛药”，将取决于各地的商品房空置情况调查结果。

　　穗商品房空置率达19%

　　记者从广州市国土房管局了解到，该局正按建设部的部署着手进行空置房调查，目前尚无汇总结果。但该局早前曾公开一份粗略数据，透露广州商品房空置面积为560万平方。

　　历史上广州房地产空置规模最高是在2003年，空置面积为722.01万平方米，空置率达到23.5%。而近日广州市统计局公开的一份关于广州市商品房空置情况的详细调查报告显示，截至2005年底，广州全市(包括增城、从化)空置面积总共为563万平方米，其中住宅约为300万平方米，其中包括30万平方米的安居房。截至去年底，广州市商品房空置率达19%，超过国际上通行的10%的警戒线近一倍，而且广州的空置商品房面积也约占全国总数的1/20。

　　这意味着，即使广州立即停建所有楼盘，市场上的空置房仍可供交易半年多。

　　“如果在国外，空置率达23%早就崩盘了！”广州市房协顾问黄穗诚告诉记者，一般来说，国外商品房合理空置率为4%至5%，空置率10%是国际公认的房地产开发红灯。目前美国商品房的空置率约为7%，香港约为3%至4%。

　　高空置率并未受关注

　　然而黄穗诚认为，广州的高空置率并不足虑，空置房反倒起着“蓄水池”的作用，过去九年，由于有了500～700多万平方米的空置房，广州楼市才得以一直保持稳健发展，楼价也比较平稳。过去两年广州空置房开始下降了，消化了近200万平方米，房价反倒上升得飞快。

　　记者采访中发现，广州市庞大的空置房面积并未引起房地产界很大的忧虑。“住宅的空置量不多，也就是二三百万平方米左右，现在一年一千万的成交量，住宅的空置量只有二三百万，不是问题，也不是广州市作为重点解决的问题”，富置业的高级顾问黎文江如是表示。而地产专家们对空置面积的关注并没有对房价的关注度更大。在各机构每年的广州市房地产分析报告中，对空置面积的情况介绍通常只是一小章节，而且警示力度很小。

　　积压空置房危害楼市

　　然而，判断楼市“泡沫”形成与否，除了房价比以外，商品房空置率的高低也是重要的依据。因此广州市统计局有关人士表示，仍应重视空置房问题，尤其应当关注滞销和积压空置房的情况变化。

　　据广州市统计局提供的数据显示，2005年广州市住宅滞销和积压的面积达71万平方米，办公楼和商业营业用房更滞销和积压空置面积达179万平方米，均已超过待销面积，在办公楼空置面积和商业营业用房的空置面积种的比例分别高达54.5%和60.1%。按照这些房屋的平均工程造价1722元/平方米计算，即有超过30亿资金沉淀于此。“如这类空置房不能得到妥善的消化处置，对我市社会经济发展必将带来一定的负面影响”，该人士不无忧虑地说。

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