去年4月，国务院出台了调控房价的“国八条”。时隔一年之后，在房价几成千夫所指的形势下，国务院再次出台了“国六条”。

　　从“国八条”到“国六条”，显示中央政府的态度是非常明确的，这就是必须平抑房价，让普通市民买得起住房。但从“国八条”到“国六条”，也让我们看到“国八条”没有发挥预期的作用。为什么会这样呢？表面原因在于，无论是“国八条”还是“国六条”，都只是一些原则性的要求，而缺乏配套的实施细则以及相应的监督举措，这就让地方政府大可置若罔闻。更深层次的原因则在于，地方政府没有足够的动力来落实中央的调控精神。

　　笔者这些天一直在思索这样一个问题:如我们所熟知，商品价格是由供求关系决定的，供过于求则价格必定下跌，由于房价目前已是高位运行，市场上根本没有足够的购买力来消化现有房源，造成大量房源滞销，就此而论，市场已呈供过于求的状态，但为什么房价依然上涨呢？

　　笔者给出的解释是，在真实的市场里，最终支撑买卖双方作出交易决定的一个重要因素，是对未来价格走势预期的信心程度。如果买方相信价格会走低，就会选择持币观望；如果卖方坚信价格会走高，则不会降低价格寻求销售。目前的房市格局是，普遍市民并不是没有买房的需求，而是价格超过了市民的购买能力；开发商固然清楚这一点，但他们更相信，住房是生活必需品，市民即便砸锅卖铁也要购买住房，只要开发商坚信房价是会继续上涨的，那么开发商就不会降价求现。显然，相对于普通市民来说，开发商看高房价的信心更足一些。那么，到底是什么力量在支撑开发商的信心呢？我认为是这样两股力量——

　　一是“主流”的声音。这里所谓的“主流”并不是指绝大多数民意的表达，而是指一种话语权力。民意是明确希望房价下跌的，但普通市民缺乏表达的空间和能力。各路媒体追捧的是“专家”、是“权威机构”、是作“明星状”的开发商。如前不久就有所谓“权威机构”发表“蓝皮书”指称，“房价是必定会上涨的”；北京一些“明星级”开发商多年来一直在重复着房价要不断上涨的论调。为什么开发商的声音会成为“主流”呢？一方面，开发商是主流媒体的重要客户，更重要的是，他们代表了权力。财富和“知识”往往更容易获得权力的青睐，或者说，这就是权力的另一面。

　　第二种力量，也是根本性的力量，是地方政府的支持。中央政府的政策只有在地方政府层面才能得到落实。然而，在房地产市场博弈格局之中，地方政府出于政绩和利益的考虑，其目标往往与开发商相一致。毫无疑问，没有地方官员愿意房价在自己的任期内下跌。可观察到的一个现象是，民意的要求是房价能够跌下来，地方政府却将其偷梁换柱地解读为“稳定房价”或“理性的房价”。与地方政府利益目标的默契一致，是开发商们最坚定的信心来源。

　　“国六条”要想避免真正落到实处，中央政府必须打破地方政府与开发商结盟的格局。釜底抽薪的措施是，进一步制定详尽的具体细则，严格监督地方政府不折不扣地执行，并将房价走势作为地方官员的政绩考核指标，方可能对地方政府形成有效激励。

　　(作者系浙江大学公共管理学院博士后)

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