一年来原八区房价飙升，中大户型开发比例增加

　　前日，国务院推出重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房等六大措施稳定房价。而早在去年的5月12日，建设部等七部委就联合发出《关于做好稳定住房价格工作的意见》，提出“强化规划调控，改善住房供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理”等八条意见。事隔一年，广州的房地产市场表现如何？楼市出现了哪些新动向呢——

　　去年的宏观调控，对于广州最为明显的影响，莫过于对投机行为、短期炒房者的有效遏制。”满堂红地产研究部总监龙斌表示，一年来，广州市的房地产市场出现了商品房价过热、大中户型开发比例增加、买房者中投资型需求和二三次置业者增加等表现和新动向。

　　[房价]原八区涨势依旧明显

　　今年1—4月，广州市八区(即除南沙区、萝岗区的原十区)商品住房均价为5956元/平方米，而6个中心城区(即原八区)的均价则约为6720元/平方米，涨势明显。有专家分析指出，市场观望之后的房价逆市上扬，一种盛行的说法是“补涨说”。

　　根据市国土房管局提供的数据，2005年上半年，广州市新建商品房住宅成交均价为5063元/平方米，之后的第三季度，由于房产新政的影响初步显现，市场观望气氛浓厚，出现了商品房销售面积下降，开发商适度扩大价格优惠，商品房销售价格升幅比第二季度回落1.6个百分点。

　　一段时期的相对沉寂之后，广州楼市却在去年10月急剧飙升，十区商品住房均价由之前的5000元/平方米以下(7月4849元/平方米，8月4896元/平方米，9月4950元/平方米)激升至5597元/平方米，原八区住宅均价更是飙升至6250元/平方米，成为全年最高商品住房均价。之后，广州市中心城区的房价没有少于6000元/平方米。今年1—4月，广州市八区(即除南沙区、萝岗区的原十区)商品住房均价为5956元/平方米，而6个中心城区(即原八区)的均价则约为6720元/平方米，涨势依旧明显。

　　市场观望之后的房价逆市上扬，一种盛行的说法是“补涨说”。广州市社科院科研处处长、研究员彭澎表示，宏观调控对广州的影响可能和对其他城市有点不一样，当时认为有一些泡沫的城市，在宏观调控强大的杠杆作用下，价格有所下降，尤其是上海以及华东地区。彭澎说，广州、深圳这些地区反而是逆市上扬。在之前全国上涨的时候，广州比较稳定，在其他地区价格抑制以后，广州的价格突然上涨，理智地进行分析可以发现，广州的上涨是补涨，广州房价很久没有上涨了，而这种补涨会推动市民对房价上涨的预期，人们追着入市就是买这种预期，而这种预期对房价的推动是存在的。而“补涨”的背后隐藏的暴涨，却被“补涨说”所掩盖，以至于出现了人为哄抬价格的情况。

　　合富辉煌董事副总经理黎振伟表示，银行银根收缩和国家对土地的牢牢控制，在资金上导致企业的资金链产生了问题，而“8.31”大限后，土地实行招、拍、挂，地价上升明显，这一点在本来用地就紧张的大城市里尤为明显。因为资金和土地的控制，供应有所减少，需求没有减少，所以造成城市楼价上升。

　　[供应结构]大中户型成市场主力？

　　从今年“五一”黄金周期间在售的百余个主流楼盘的销售资料可以看出，100平方米以上房子的供应量相比去年同期越来越多，60—80平方米或以上的房子所占比例下降明显，成为许多在售楼盘的稀缺单位。

　　去年下发的七部委文件中，第一条即明确指出：要强化规划调控，改善住房供应结构。通过采取各种措施以保证中低价位、中小套型住房的有效供应。

　　中国社科院日前发布的《2006年房地产蓝皮书》显示，2005年末，40个重点城市累计可售商品住房面积中，有23个城市套型在120平方米以上的住房占50%以上；有16个城市80平方米以下的住房不到总面积的10%.从全国情况来看，房地产投资结构仍然不合理。

　　据广州市房地产交易中心统计，2004年广州原八区新建商品住宅单套交易面积，按照建筑面积计算，140平方米以上的仅占市场的12.3%，120平方米到140平方米的占10.8%，市场上最主流的还是单套在60平方米到100平方米的户型，占市场的近50%.从今年“五一”黄金周在售的百余个主流楼盘的销售资料可以看出，10 0平方米以上房子的供应量相比去年同期越来越多，60—80平方米或以上的房子所占比例下降明显，成为许多在售楼盘的稀缺单位。记者在几个热点销售区域踩盘发现，在珠江新城，100平方米以下的房子近乎绝迹；在天河公园周边楼盘中，80平方米以下的单位也成“限量珍藏版”；而白云区的几个楼盘，还有海珠区某些江景楼盘，更是走大户型的路线，150平方米以上的洋房、联排别墅等户型成为供应主体。

　　某业内人士透露，从工建成本来看，由于开发大户型要比小户型节省成本，而且由于面积大，户型单位能够设计得比小户型更好，也更显档次。为了追求更大的价值，许多开发商还是愿意走大户型的高档路线。也有开发商表示，开发大户型楼盘是根据需求的变化而决定的，目前广州市买房人群的主力有很大部分是“换房族”，目标是为了改善现有的住房条件，这些二次、三次置业人群，对楼盘的品质和居住的舒适度有较高要求，购买实力也较强，而且对产品保值和增值的预期较高，因此更愿意选择高档大户型楼盘。

　　在今年“五一”期间，几个大型楼盘开发的小户型稀缺单位，销售都非常火爆，番禺某楼盘开盘时有许多人提前一天排队认筹，其小户型和大户型供应的数量相差不大，但当天80平方米左右的小户型立即售罄，而大户型还有所剩余；华南植物园旁边的某楼盘，两房的单位本来就开发得少，“五一”

　　最后一天只剩下6套，剩余的都是130平方米以上的大户型。

　　[买家动向]投资需求日益浓厚？

　　一年来，换房者和投资者的比例在买房者当中有上升的趋势。但广州的投资者依然以长线投资为主，炒楼者因为政策的限制还是很少。

　　“投机性的买房行为随着系列政策的实施，如无房产证不得转让，购房不满两年转让缴交全额营业税等措施，都受到了有效的控制。”龙斌表示，据满堂红地产研究部的调查，去年地产新政刚开始实施的6—8月，他们公司的客户中，长线投资者占了两成，炒房者占了7%；而到8月份，即新政后观望气氛最浓厚的那个月，投资者的比例已经不到一成，炒房者则更少。

　　但从去年第四季度开始，广州市买家的构成开始出现一些新变化。广州不少的业内人士和专家均表示，广州购买房屋的人还是以本地居民为主。但一年来，换房者和投资者的比例在买房者当中有上升的趋势。但广州的投资者依然以长线投资为主，炒楼者因为政策的限制还是很少。

　　究其原因，满堂红的龙斌认为，“去年下半年以来‘过热’的房地产市场中，有实实在在的居住需求，有长期持有的需求，也有跟风的需求。由于楼价高企，导致普通工薪阶层真正的住房需求，也就是刚性需求反而受到了抑制。相反，投资者和换房者由于购买能力较强，其比例反而出现上升趋势。”

　　彭澎指出，在目前投资渠道单一的情况下，高企的房价让投资者们看到了升值的预期，这个时候的投资者买的就是预期。

　　[市场秩序]仍有企业内部转名

　　记者在部分中介看到，有并未竣工的楼盘进行转卖的广告，而在商品房的售楼处，仍有销售人员表示，可以在公司内部转名。

　　建设部等七部委的意见当中，要求切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为。广州市相关部门在一年来采取了多种措施规范市场，尤其是房屋管理系统建立后，开发商隐瞒房屋权属等情况得到很好的改善。而相关部门严格执行无房产证不能转让的政策，对炒房者进行了有效地抑制。

　　但记者仍在部分中介看到，有并未竣工的楼盘进行转卖的广告，而在商品房的售楼处，仍有销售人员表示，可以在公司内部转名，操作办法即一手买家和开发商签订合同之后，不到房地产交易中心过户；要转让时，开发商默许其内部转名，同开发商签订的合同转到二手买家的名下。

　　尽管这一操作不受到法律保护，对消费者也有较大风险，但仍旧有买房者“乐意”尝试，因而给炒楼者提供了机会。至于“内部认购”的做法，在开发商中仍旧畅行，记者“五一”踩盘时，有不少楼盘在未取得预售证的情况下，先交诚意金进行认购，取得预售证正式开盘时再做交易，有的楼盘甚至刚打地基就开始进行登记了。

　　链接 宏观调控大事记

　　2005年3月17日，央行取消房贷优惠利率，5年期以上房贷利率从5.31%至少提高到5.51%，个人住房贷款最低首付款比例可由现行20%提高到30%。7月21日起，央行宣布开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，人民币升值2%.灶2005年3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》(即“老国八条”)。

　　2005年5月12日，建设部等七部委联合发文《关于做好稳定住房价格工作的意见》(即“新国八条”)。

　　2005年8月15日，央行发布《2004中国房地产金融报告》，建议取消房屋预售制度，建设部随后强调近期不会采纳这一建议。

　　2006年4月28日起，央行上调金融机构贷款基准利率，金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点。(本报记者：张睿)