——对国家九部门地产新政的点评和解读

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　　昨天下午新华网公布了国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知和该意见全文，一时间地产界掀起全然大波。但文件很长，条目也很多，如果不仔细研判，难以把握和理解。因此，我尝试结合广州的实际情况对此次地产新政作一番点评和解读，以供读者参考：

　　国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知：

　　房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。当前，要针对房地产业发展中存在的问题，进一步加强市场引导和调控。要按照科学发展观的要求，坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费；坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序；坚持突出重点，分类指导，区别对待。各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产业健康发展。国务院有关部门要组成联合检查组，对各地2005年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改。

　　点评：国务院办公厅虽然强调要标本兼治，但这次出台的地产新政有许多政策和措施都是过去行之无效的，如闲置土地的处理办法、整顿市场秩序、信息披露制度等。这次的重申是否就能有效呢？地价房价的上涨存在许多深层次的问题，如土地供应体制、金融管理体制、财政分配体制、房地产税收体制等等，如果不从制度上找原因和从根本上解决问题，我们就只能是头疼医头、脚疼医脚，只能是治标不治本。我们至少要在制度上让地方政府有建立和完善住房供应和保障体系的积极性，至少要在制度上解决中央政府与地方政府利益机制上形成的中央要权、地方要利的博弈关系。仅仅是靠集中检查、通报批评和限期整改根本解决不了问题。

　　　　一、切实调整住房供应结构

　　(一)制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市(包括县城，下同)人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设(规划)主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。

　　(二)明确新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。

　　点评：第一条有关制定住房建设规划，建设部今年已经下文要求上报，但各地并不积极配合。广州至今也没有发展经济适用房和廉租房的规划和制定建设目标，更不要说对普通商品房的发展与建设；如果地方政府拒不执行，中央政府又有何措施和办法呢？第二条比较有新意，用具体的套型和比重来规定和要求普通商品房的发展，但90平方米和70%的比例是否得当，是否具有可操作性，还有待观察与研究。如果地方政府对经济适用房和廉租房都可以抵制兴建，普通商品房同样也难以推行和落实。

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