二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用

　　(三)调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。

　　(四)严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　(五)有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

　　(六)保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

　　(七)加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

　　点评：第三条是争议比较大的，因为延长营业税征收年限，对投机行为是可以有所遏制，但同时也影响和限制了正常的二手交易行为，降低了商品房的流通性，反而容易造成二手房交易成本增加和房价上涨。其实，如果要从鼓励二手市场交易、同时又限制炒楼投机行为来考虑，应当采取缩短年限、加重税收的做法。不过，现在延长营业税征收年限，对消费者理性购房还是有一定帮助的，买房要更加慎重小心。

　　第四条严格信贷的规定，对项目资本金的要求早已有之，只是对闲置土地和空置商品房的贷款提出了一些限制，但这些举措对遏制商业银行的贷款冲动和层出不穷的房贷新品未必有效。第五条对广州来说形同虚设，因为目前广州许多房贷按揭都已经要求3成首付，对2成首付限制也比较严格。我不明白为什么之前银监会要对外发布对多套购房、高档房、别墅、商用物业等要大幅提高首付比例的信息，是故弄玄虚，还是别有原因？总之，本来可能会对稳定房价起一定作用的举措，最后不了了之。

　　第六条前面是重述第一条规定，后面是强调已经有的规定，只有中间部分是业界一直关注的“三限房”(限比重、限户型、限价格)供地的要求，即：土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。这一规定强调既要竞地价，也要竞房价，而且不能用价高者的得拍卖形式、要以招标的方式来确定开发建设单位。但没有规定如何限价房发售的问题，因为限价房如果可以任意购买，就难免被人用来炒买炒卖，不能达到预期目的；应当参照经济适用房的做法限制购买条件和资格，采取公开登记审核、公开摇珠抽签形式配售。还有就是各级政府编制年度用地计划、科学确定房地产开发土地供应规模的依据是什么，究竟是由下至上还是由上至下，是按市场需要来编制计划还是按政府意志来编制计划，是按市场经济模式来运作还是回复到计划经济的模式来运作？这些问题都要搞清楚，否则就容易出现方向性偏差和失误。第七条1999年建设部就已经制定出闲置土地管理办法并颁布实施，而且自从实行土地使用权转让以来就有两年不开发政府将无偿收回的规定，但除了那些只是划红线、没有任何实质性投入的土地政府能无偿收回，而大量有关系和有背景的闲置土地十几年、甚至二十几年也难以无偿或有偿收回。因此，应当检讨的是政府无偿收回闲置土地这一规定的可行性，以及宪法赋予国家无偿拥有土地所有权的合理性。既然这一规定形同虚设，是否可以考虑加以取消，改为用累进制的闲置土地税来管理，效果可能会更好，也比较合理一些；长期来看，修改国家无偿拥有土地所有权的宪法条文也势在必行。

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