热议三大焦点

　　90平方米以下住房须占项目总面积七成以上：小户型是否一定便宜？

　　据了解，广州市目前的房地产市场，大中户型的产品占据开发商新开发产品的主要构成。许多楼盘都以90平方米以上的3房、4房单位作主打产品。

　　而“十五细则”的出台使90平方米的住房将成为一道“分水岭”，有人算过一笔帐：按人均30平方米计算，90平方米的住房在城市中足够用。“这是《意见》中最关键的一条措施，它直接调整住房供应结构，向中低收入者倾斜。”“北京世联”的王正宇说。

　　而中国社科院研究员易宪容也为此叫好：“这是一项非常好的政策，给广大中低收入人群带来了希望，一定要严格执行政策，绝不能落空。”

　　但也有开发商持不同意见：有了“90平方米”这个框框，很难开发适销对路的产品。

　　广州方面，房地产专家韩世同认为，从长远来看，该项政策对于解决住房结构问题还是有作用的。但这种太强硬的政策，对降低房价的意义不大。

　　广州市的土地供应市场化程度很高，对房价的降低必须作市场基础性调节，如通过调节土地供应结构的调整才可能真正实现。而对于这项政策，广州不少开发商显得很“惊讶”。

　　珠江投资的营销中心副总监殷杰表示“大可不必”，因为供需关系是可以通过市场来解决的，而且小户型不一定便宜，未必老百姓买得起，如果周边环境或者是地块是不适合搞小户型的，那么是否也要按比例搞小户型？开发小户型要与地块相配合，要按市场办事。

　　殷杰同时表示，从长远来看，今后新推出的大户型将减少，就会有利于现存的大户型升值，因为物以稀为贵。

　　“光大花园”董事副总经理陈洪志甚至认为“不公平”：过去已审批但未取得施工许可证的项目，很多是在既定招标条件下拿地并做好了规划设计，如今又要按新政策要求进行套型调整———事实上很多是要做出巨大改变，这可说明政府单方面增加条件改变“合同”，此举杀伤力很大，对市场影响更大。

　　购房不足5年转让须交营业税：营业税转嫁给买房者？

　　五年之限将矛头直接对准了投机性和投资性购房。

　　清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵认为，在房地产行业的热浪中，短期投机型需求是最需控制的。“而这个控制，最有力的方式并不是物业税，也不是提高利率，或者提高房产贷款的首付比重，应该是对短期交易的增值部分收税。”因此他乐观地预计上述政策将在很大程度上给过热的房价“降火”。

　　财政部财政科学研究所副所长一位专家则对征税这一手段产生质疑：“价格上涨是因为需求大，也因为供给不足，价格只是个现象，更不可能通过开征新税种来解决。”争议同样存在于房地产业界中间。

　　开发商、“北京锦绣花园”董事长对新华社说：“这确实可以限制炒房行为。”虽然他也担心，时间过长，可能会影响住宅的合理流动。

　　广州方面，天地房地产开发有限公司营销总监朱荣宝也认为：这将极大地打击“短、平、快”式的炒房行为，并有助鼓励市场的长线投资，但其短期会对市场造成一定的打击。而广州另一些业界人士提供了另一套逻辑。

　　光大花园房地产开发有限公司董事副总经理陈洪志则认为，目前国内风行的超前消费与过度消费，将住房消费大量集中在一手商品房尤其是大面积商品房上，这给了一些开发商疯狂提价的可乘之机。“国六条”细则不分一手与二手，不分豪宅与普通房“一视同仁一网打尽”，对二手市场打击太大，难以理解。

　　同时，在目前处于卖方市场的房地产市场中，增加的税收会不会最终转嫁到买房者的身上？如果营业税是由卖方来交，卖方可能就会通过提价的方式，使得增加的成本被抵消掉；如果是采用“一口价”(卖方开出一口价，其他税费由中介搞定)的方式，那营业税就要由买家来承担。“这个提高的成本转嫁到消费者身上，相当于房价要涨5.5%.”广州中原地产区域营业总监潘婉霞说。

　　这同“积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件”的政策有矛盾。房地产专家韩世同称。

　　也有人关注此项政策的实施。比如在对购置2年以内的二手房转让环节征收个人所得税方面，需要纳税人自觉地到税务机关申报，税务机关并没有足够人力、物力去清查这部分数据。财政部财政科学税收研究室孙钢研究员表示，“国八条”没有收到实效是因为现有的税收政策在操作和执行上“弹性太大”，地方政府在对待税收政策执行上“睁一只眼，闭一只眼”。

　　加大闲置土地处置力度：闲地回收再拍高价？

　　加大闲置土地处置力度等一系列政策明显针对囤积土地和房源的开发商。

　　有业内人士认为，目前政府相关部门为了防止市场供不应求局面而给开发商提供了“囤积房源和哄抬房价”的机会，因此必须抓紧制定出监管政策并且严格执行。

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟向记者深入分析了此项政策的两方面影响。

　　“一方面这个政策有可能让房价涨得更高，因为闲置土地被回收以后，重新进行招拍挂，按照现在土地拍卖的天价，很可能让未来的房价在一个很高的成本上；但是在另一方面，对房价的平抑是显而易见的。闲置土地被收回之后变成住宅，肯定会增加市场上的房屋总量供给，所以总体上说对平抑房价有作用。”

　　令钟伟忧虑的是，上述政策在执行过程中很容易被开发商规避。“所以我觉得，这条规定要靠地方政府的，很多地方政府都是同开发商一条裤子：招拍挂200万，地方政府返还给开发商100万都有可能，所以对土地真的拿回来，执行起来比较难。”

　　“实际上按照目前所有囤积土地的供应量，百强企业囤积的够开发10个月左右，所以1年以上没有太大的问题。因此如果房地产开发企业正常操作节奏不会打乱，除非是炒地盘。”他说。

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