有媒体报道，近日房价暴涨，部分开发商故意违反与消费者签定的内部认购书(诚意书、预订书)，宁愿向消费者双倍返还诚意金以达到转卖房屋赚取更高利润的目的。有律师指出，开发商与消费者签定的内部认购书虽然不符合法律规定，但法院应当从今天房价暴涨的实际出发依道德角度判决消费者依然取得房屋购买权。我们认为，对于签订认购书这种法律现象，绝不能以单一的眼光看待。其实，签内部认购书有不同的情形，消费者进行内部认购行为是否得到法律保护要分不同情况具体分析。根据我国的法律规定及有关的司法解释，在房屋销售中存在的内部认购行为，其法律效力分为三种情况：

　　第一种情况是最常见的。大部分开发商在未获得预售证的情况下，打着“内部认购”、“认筹”等旗号向消费者发出认购商品房的邀约。对于消费者明知开发商未取得商品房的合法销售手续而签订内部认购协议的，其权益受侵害时就不容易得到法律保护；如果是开发商隐瞒真实情况擅自预售，消费者权益受到侵害的，开发商依法予以赔偿。

　　开发商“偷步”销售楼盘的目的是提前回收资金，加速周转，或检验楼盘投放市场的反应。消费者明知商品房不具备预售条件，仍自愿交付订金或者部分房款，那将面临极大风险。部分发展商因违规开发，或未交齐款项，未能及时办妥相关手续，导致不能按时交楼甚至楼盘不能竣工，或产权证迟迟办不下来。此时消费者要退房，往往要不回全部已交款项。更有开发商以不能预知预售证办理时间为由在认购书中不明确订立与消费者签订买卖合同的确切时间，然后利用这点拖延和消费者签定合同。等到房屋价格明显上涨，开发商再提出违约，要求消费者以较高价格执行或者取消之前的认购。消费者就错失了以较便宜价格买进房屋的时机。而对于开发商的违约行为，即使认购书中含有商品房买卖合同的主要条款，具有合同约束力，认购书中约定的款项视为解约定金，发展商只需向消费者双倍返还即可。如果认购书没有含有商品房买卖合同的主要条款，则认购书只是没有法律约束力的“意向书”，发展商只需向消费者退回所缴款项，更是不费一枪一弹就达到了违约的目的。不管签订的认购书属于哪种情形，约定违约金也无法弥补消费者的的实际损失。开发商都深谙此道，在楼价波动的时候，开发商面对已经涨了几万甚至几十万的楼价，都不惜支付违约金，将已被认购的房屋收回以较高价格卖出。于是就出现开发商理直气壮跑到法院要求违约的“怪”事。

　　因此，消费者在明知而故意情况下签订内部认购书，如果被开发商违约导致房价损失，指望法院通过道德观念偏向消费者一边，我觉得不合法，也不合理。

　　“有法不依，执法不严”是我国法制建设多年一直被人们所被诟病的，正由于认识到这个原因，我国现今的法制正在相关领导人的带领下和专家学者、有识之士的努力下沿着公正、公平、严谨的方向加紧建设。价格暴涨背后即使有不道德开发商故意操控制造泡沫，但价格变动的本身性质应当属于市场经济调整的范畴，不应该笼统地上升到道德的高度。法律既定，那它更强调的是执行，而不是由大众投票根据公众意愿取向选择适用。法院判案当然应依据法律，只有对法律无作出规定的情况才能依据道德进行衡量，这是文明法治社会的重要标志。“泛道德论”是很多人都容易犯的毛病，但结果往往违背法律明确的规定和背离了从事民事活动当事人平等的原则，是一种戴着“同情弱者”面纱实际践踏法律的做法，我认为这是坚决不可取的。

　　况且，建设部三令五声禁止房地产企业销售不符合商品房预售条件的商品楼，不得收取任何预定款性质的费用。房管部门也正加大力气完善商品房合同签订制度，就是要从源头杜绝开发商的违约行为，保护消费者权益。但消费者依然本着一己私利依然在明知的情况下签订认购书，本身就是出于一种投机心理，认购者进行认购行为应当风险自担。只有大家都不去签订认购书了，开发商才会取消这种做法，才会把房子摆到桌面上来公开出售，价格透明，这才是真正的公平。

　　并不是说，对不诚信开发商就采取姑息的制度了。早在九八年国务院就制定《城市房地产开发经营管理条例》：“……擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款”。此后出台的各部门法规、规章更进一步对擅自预售不符合销售条件的商品房，向买受人收取预订款性质费用的房地产企业实施的处罚进行细化。然而，实际上因为实施“内部认购”行为，擅自预售商品房收取预付款而受到处罚的开发商是寥寥无几，因此政府应该出重锤打击“内部认购”，不要让开发商的违法行为在政府职能缺失的状态下进一步助长，使到“内部认购”在高风险的压力下紧急刹车。

　　第二种情况是开发商具备预售证等房屋上市手续，但依然推行“内部认购”的销售方式。对于这种情况，法律是肯定认购书的效力：开发商取得商品房的合法销售手续而签订内部认购协议的，如果一方违约导致商品房买卖合同未能订立，应当按照法律关于定金的规定处理；如果认购书的内容完备比如价格、楼向等已经作了详细规定，法律就赋予了这种认购书为正式商品房买卖合同的效力。如果开发商故意使消费者无法取得房屋的，消费者可以要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担赔偿责任。开发商取得预售证依然不公开销售房屋，是利用消费者期盼能取得价格上的优惠和对房屋的优先选择权的心理，试探市场反应，制造热销假象的销售。消费者往往要承担价格上的风险。因为一般开发商在认购书上，只表明消费者有获得优惠折扣的权利，并不针对具体单位，因此也不确定每个单位的价格，甚至在消费者交诚意金时，楼盘均价是多少都不知道。但开发商通过内部登记的市场反应，可以判断出适合的价格。如果内部登记反应好，楼盘价格就会上涨。这显然不是一种公平的交易方式，双方信息不对等，买家对房价、市场没有知情权，这种销售方式很难保证买家的购房利益。

　　第三种情况是开发商之前未取得房屋销售的合法手续，但在内部认购后顺利地将各项手续办齐。对此，最高人民法院的司法解释规定了：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。此时法律追认了内部认购书的效力，让内部认购房成为合法商品房。其法律效力和后果和第二种情况相同。

　　其实不管消费者在怎样的情况下和开发商签订认购书，只要法律上允许预售制度的存在，就会有人利用这种“期房”的买卖钻法律漏洞。而消费者权益往往就在这种预售制度下受到侵害：

　　1、预售制度容易让房产市场产生泡沫。开发商常通过虚假紧缺、浮夸囤积的手段哄抬楼价，使到房地产价格偏离真实价值。而在楼市价格较高的时期，预售制度更成为开发商进行不诚信销售的保护伞。

　　2、预售制度使开发商容易制造虚假按揭合同大耍“空手套百狼”，银行等贷款方或其它债权人将介入发展商与消费者的买卖关系，增加了法律风险。在多层复杂的法律关系中，任何一个环节发生法律风险，均可能影响到商品房交易合同的履行。

　　3、房地产预售制度不仅降低了开发商的门槛，使部分并不具备开发商实力的企业进入市场扰乱正常的经营秩序，而且一旦开发商投资出现问题，消费者就成了开发商投资风险的承担者和牺牲品。

　　预售制度的缺陷在于其制度本身的不合理性，由地位垄断的开发商身兼运动员和裁判两职，消费者权益受侵害的局面将永远得不到改变。要改变这种局面，只有从根本取消商品房的预售制度。将市场交易规则交与法律制订，让发展商和消费者站在公平的角度明明白白交易。早几年已经有法律界及金融界人士呼吁取消商品房的预售制度，但到今天，由于受各种利益牵制，预售制度依然大行其道。消费者不要因小失大，去追捧“内部认购”。

　　对于消费者，花费半生积蓄进行购房消费，更希望的是得到居住环境的提升。很多时候，人们购房不仅是希望得到房屋产品的本身，更看中的是配套设施、教育、人文环境等。他们更注重邻居的素质，社区成员共同的理念，还有生活环境的和谐安宁。今天，消费者和不诚信开发商正面交锋的结果是促使开发商勉强履行购房约定，也难保他们以后会通过偷工减料等手段挽回流失的利润，消费者权益依然受到侵害，而危害影响更长远。

　　和谐社会应当建立在法律制度完备，公民守法意识稳固的基础上，只有这样法治之路才能更好更远走下去，而不能运用权利通过掩盖问题以达到暂时的安宁。社会法制完善了，人人尊重法律，才是社会和大众的福音。(文/林小冰 律师)