余美英

　　温州炒房人认为如果资金实力不足就会被真正“套牢”200多万元购买的别墅隔成7个单间、以每间500元/月的价格出租给当地打工者———    地产新政追踪报道

　　地产新政实施已经一个多月，经历了最初的“震动”后，无论是开发商还是真正的消费者都在进行着相应的调试。而在地产新政下，另一个受影响巨大的“群落”———“炒房人”又如何呢？记者在对几位“典型炒房人”采访后发现，对于打击过去几年中盛行的不正常的“炒房”现象，地产新政的作用是明显的。新政之下，即便是一些“幸存”下来的“炒房人”，也在思考转变为以一种较为理性的方式进行合规的房地产投资。

　　政策篇

　　地产新政“封杀”炒房人？

　　“去年‘期房限转’的新政已经套住了很多人，今年的新政策则彻底封杀了房子的‘5年青春期’，北京的房子往后真的是没什么好‘炒’的了！”在万达广场4号楼内一套三居室改成的办公室内，半倚在沙发上的于先生抬高语气向记者强调。

　　于先生是在2003年、2004年这两年中，借着北京房价的快速上涨、外地有钱人大批进京购房的浪潮，几乎是一夜之间从炒房的“散户”变成了“炒房庄家”———在东部某楼盘购买了50多套住宅后，他的角色由一般买主变成了“一个优良产品的中间批发商”，开始替一批“跟进”他的“散户”代销房子。除了自有资金“炒房”的收入外，他还从替别人的炒房交易中每笔从中抽取2%的代理费。

　　这种如鱼得水的炒房生活在去年开始发生变化。于先生说，去年中央出台的新老“国八条”以及上海楼市的变化让他看到了北京炒房环境的变化。在他看来，北京炒房主要有两种盈利模式：一是靠市场整体价格的提升，二是通过差价获取收益。前者适用于城区的住房———因为土地是不可再生的，城里的新房子会越来越少；后者主要看包括政策在内的住宅市场整体氛围。而去年的新老“国八条”对“期房限转”的政策无疑对他的“炒房经”产生了关键的影响。

　　“在这两种炒房模式下，北京炒房和其他城市不同，是有‘青春期’的！最佳2年出手，利润最大；5年是最后的期限，搁手里5年，再好的房子也炒不热了。”

　　和北京“土生土长”的于先生看法不同的是，从2000年开始转战长三角各主要城市“炒房”，去年才北上进京的温州投资客陈先生依然看好北京的升值空间。

　　陈先生告诉记者：“北京的房产升值空间还很大，远不是北京的投资人所认为的只有‘5年青春期’。”按照陈先生的说法，“新出台的‘国六条’和九部委的15条，对温州人而言，是在北京的机会。”陈先生的分析是，调控政策对投资者而言，是双刃剑。首先，新政有关90平方米户型限制政策和别墅项目的停办手续等的规定，给了大户型和别墅等高档楼盘一个好的“远景”———物以稀为贵，这样的房子现在开始限制供应了，那么现有的大户型或者别墅以后升值的机会就来了。其次，和5月新政策出台前北京房价快速上涨不同的是，现在因为很多人在等着“新政细则”，而使北京整个房地产市场出现房价涨幅下降甚至停滞的局面，而这对现在进入的购买人而言，就是一个和开发商谈优惠的条件。“但和以前不同的是，今后北京炒房的机会肯定不是眼下的，肯定是需要‘养’的。”陈进一步解释，所谓的需要“养”，是指需要长期持有，要等5年甚至更长，要把房子当作一个投资产品来看。“新政策下，如果你有足够的实力，赶紧趁机‘进仓’。”

　　现状篇

　　200万的别墅拆成7个单间出租

　　“我怎么想的？投资本来就是有赔有赚的，否则怎么叫投资？”现居上海淞江的李先生对记者说。李把200多万元购买的别墅隔成7个单间、以每间500元/月的价格出租给当地打工人，说起这件事的时候，他一点都不尴尬。

　　和上述的陈先生不同，李先生不是温州炒房群体中的帮着一批人决策投资方向的“掌舵人”，而是“跟风”的“散户”。

　　在此前眼看着温州很多炒房人“翻着倍儿”把温州当地的房产炒得不亦乐乎的时候，2004年，身为小企业主、身家500万的李先生终于跟着亲戚一行6人加入了上海的炒房团。

　　“我进入上海不算早，也不算晚，2004年年底和2005年春节之前，我是挣钱的。”李先生回忆，“2005年春节以后，所有的都变了。之前，其实我们已经有所准备，但没有想到，形势变化得如此之快。”李先生说。而他在上海淞江这套如今被他拆割成单间出租的别墅就是“砸”在手里的。根据李先生的解释，他的这套没能加价出手的别墅，去年年中收房后，为了降低损失，经过一番考察后，他花了2万元装修，拆割成7个空间，以500元/月的价格出租给了当地打工者。“500元一间，价格便宜，不会出现空置，一个月就是3500元，几乎和我的月供持平。起码我不亏了。虽说资金搁在这儿了，但我不担心，我相信随着别墅停建，过几年，我的这套房子会升值。”

　　“我还不算惨的。”李先生说，最惨的是那些在2004年年底和2005年跟进的那些温州“炒房客”。“调控考验的是投资人的资金实力，只要我能扛过这几年，我这套别墅最终还是会挣钱的。而这批人不一样，他们是真正意义上的一些跟风者，是注定要吃亏的。”

　　李先生对他的话进行了解释：“那些糊里糊涂看楼市热闹撞进来的真正的散户‘炒家’———有很多是上海人，是高房价的接盘者，他们被套是真正意义上的被套，因为他们一般都是用银行按揭接的盘。目前的局势下，如果他们资金实力不能撑到有人接盘，他们就是真正的被套人。”李先生说，像他这样在变着法子，用尽可能小的代价———哪怕是把别墅拆散了出租以应对风险、等待下一轮上海房地产春天的温州人不少。