专家分析，7月广州一手成交量价齐降，原因在于供应结构调整和新政引发的市场观望

　　时报记者 韩渊武

　　根据阳光家缘网数据，7月份广州全市一手商品住宅成交面积环比大幅下降33.4%，成交均价更是比6月份下跌363元/平方米。业内专家分析，新政实施后市场供应结构的调整，尤其是中小户型的争相上市，是拉低7月成交均价的直接原因；而新政所引发的市场观望，则是导致7月商品住宅交易量骤减的主因。

　　供应结构调整拉低一手均价

　　据不完全统计，7月份广州商品住宅的批准预售面积在33万平方米左右，环比增长近5成。其中，中心六区的商品住宅批准预售面积约为26万平方米，环比大幅增长86%。

　　然而，与去年同期相比，全市商品住宅的批准预售面积却大幅减少了30%左右。这一增一减看似矛盾，实则反映了当前楼市供应的现状：在新政及季节等因素的影响下，6月及7月的商品住宅批出量一直在低位徘徊，大户型项目也不断延后上市；而批准预售工作恢复正常，以及中小户型加速上市，又在一定程度上促成了7月商品住宅供应量的环比激增。

　　7月份广州楼价比6月份下跌了4.8%，但这一跌幅却低于去年7月因宏观调控而产生的8.6%的跌幅。业内人士分析后指出，7月楼价小幅下挫的主因在于楼市供应结构的调整。6月中下旬以来，一大批中小户型、中低档次的楼盘竞相上市，使得首次置业者的入市比例相应增加。中小户型、中低档次商品住宅的成交比例增加，又在一定程度上拉低了全市的成交均价。以中心六区的户均供应面积为例，5月份六区商品住宅的户均供应面积在103平方米以上，而7月份已降至80平方米左右。

　　均价难以真实反映楼价走势

　　分区来看，7月份白云、天河、荔湾、黄埔、番禺、南沙等六区商品住宅的成交均价，环比都呈现不同程度的下降，降幅在2.2%~11.3%之间不等。相反，海珠、花都、越秀、萝岗等四区的成交均价却逆势上扬。

　　之前，有关用均价来描述楼价的质疑声就不曾停止过。例如，假设全市各区域的楼价都在上涨，但由于均价低的区域成交量过大、成交比例增加，反而有可能拉低全市的成交均价。在这个时候，均价与楼价的走势刚好相反，简单地用均价来描述甚至代替楼价，就显得不适合了。

　　从成交来看，购房者争购大户型，使得6月全市商品住宅的户均成交面积从5月份的110平方米增至120平方米；7月份购房者购买大户型的热情不减，但由于中小户型产品入市加快，引发首次置业者等买家积极跟进，继而又将7月份的户均成交面积缩减为114平方米左右。