投资客转投甲级写字楼

　　随着“国六条”及其细则的落实与深化，一二手住宅市场普遍表现淡静，买卖双方都处于胶着状态，投资者更是谨慎观望。由于新政调控的重点是住宅市场，与基本民生及基本居住需求没有直接联系的商业地产不但没有受到影响，反而有部分原本想在住宅市场“掘金”的投资客转战于写字楼物业。

　　甲级写字楼租赁活跃

　　2006年是中国加入WTO过渡期的最后一年，随着各类市场的全面开放，外资企业也加快了进入中国市场的进程。广州作为华南区总部经济较为发达的中心城市之一，成为外资企业继北京和上海之后重点拓展的二线城市之一。外资企业积极在广州驻点扩张的同时，为写字楼市场带来了更多更强劲的需求支持。太平洋安泰人寿、都邦财产保险近期相继进驻珠江新城的信合广场，租赁面积约为1600平方米。

　　另外，受租赁成交活跃和稳定的投资回报率吸引，私人投资者以及国内的实力企业也积极在广州购买物业，令广州甲级写字楼销售和投资市场继续保持活跃。

　　第二季度广州甲级写字楼的租赁成交保持活跃。统计数据显示，第二季度广州甲级写字楼市场的总体吸纳量约为24800平方米，比第一季度增长约900平方米。但与去年同期相比，增幅却超过两倍。

　　从租户从事的行业来看，贸易、金融保险和以内销为主的外国零售品牌的租赁行为较为活跃。业内专家认为，根据中国加入WTO的承诺，国家逐步取消对零售和金融业的限制，是这些行业加快进驻广州的直接原因。

　　从成交区域来看，由于原东山和越秀可供选择的空间有限，近期的租赁成交几乎全部集中于体育中心CBD和珠江新城CBD。

　　租金上升空置率下降

　　租金方面，二季度广州甲级写字楼租金继续保持平稳上升的趋势。戴德梁行研究数据显示，第二季度广州市甲级写字楼总体租金为14.6美元/平方米/月，较第一季度上升约2%，升幅比第一季度有所回落。就租金水平的区域情况来看，体育中心CBD和珠江新城CBD甲级写字楼由于租赁成交活跃，租金上升也较为明显，约为3.2%。而在原东山和越秀两区，物业的租金水平则保持平稳。

　　由于没有新物业交付使用，加上租赁成交较为活跃，第二季度广州甲级写字楼的空置率继续下跌。统计显示，第二季度广州甲级写字楼的整体空置率约为8.9%，较第一季度下跌2%。从各区情况来看，珠江新城CBD的空置率下降最为明显，约为9%；而体育中心CBD的空置率则是各区中最低的水平，约为5%，下降幅度约为2.9%。

　　国内大企业寻找投资机会

　　虽然国家对外资投资内地物业出台新的政策，但还是有不少外国基金继续在广州物色合适的物业进行投资。不过，由于他们对本地的房地产市场了解不足，在投资之前需要进行严密的风险评价、财务评价与融资分析作为准备，所以投资决策速度比较缓慢。

　　值得关注的是，国内一些实力雄厚的大企业也进入广州写字楼市场寻找合适的投资机会，或购买物业作为地区总部，或搜寻地块进行写字楼开发。私人投资者踊跃购买

　　在各种商业地产形态中，写字楼物业的投资回报是最高的。相对于中低档写字楼，甲级写字楼的回报更高也更稳定。而广州的高档写字楼物业，因其售价相对偏低，其投资回报率达到9万，不仅远远高于香港同级写字楼，也高出京沪两地超过两成。正是看好广州写字楼租赁市场活跃和回报稳定，加上出售中的物业整体素质较高，具有较强的投资潜力，以及一二手住宅市场近期受政策的影响波动较大，不少私人投资者开始踊跃购买写字楼物业。

　　广州市国土资源和房屋管理局数据显示，第二季度广州中心城区的一手写字楼市场成交面积约为22.54万平方米，较第一季度增长约36.5%，是近四个季度以来的最高水平。

　　下半年保持上升态势/