总建筑面积达18万平方米的丰德国际广场是成都第一个微型CBD项目，而它的制造者成都万瑞置业有限公司，却是一家新成立的公司，在业内并不是很知名。一个新公司用了不到三年打造出一个得到业内、业外广泛称赞的项目，人们不禁对万瑞置业为何会做这样一个项目充满了好奇。为此，笔者专访了万瑞置业公司总经理张旭。

　　项目定位：建一个微型CBD

　　2003年下半年，万瑞置业作为丰德投资集团旗下的一家房地产公司正式成立了。万瑞置业的组建是集团房地产战略调整的一项重要举措。在项目策划之初，项目做什么，怎么做公司内部争议很大。有人说应该做住宅，因为城南的住宅在全市价格最高，且需求旺盛；有人说应修商业和小户型，因为小户型最好卖。

　　张旭回忆起当年的情况表示，事实上地处城南二环路外航空路的这块64亩的土地，地理位置非常好，并不存在只能做什么，不能做什么的问题。但城南最需要什么样的物业，如何让这块土地社会效益最大化，答案却只能有一个。

　　城南项目紧靠人民南路，地处旧的城市中心与新的城南城市副中心的中心点上，如今依托人民南路的城南商务新干线已初具规模，商务写字楼市场潜力巨大。反复的研讨与综合的评估，最终确定项目以修建写字楼为主，但是写字楼开发多少，怎么开发，大家心里没底。事实上，当时的成都楼市住宅开发水平已相当高了，而写字楼开发经验却非常欠缺。怎么办？学习！向同行学习，向书本学习，向先进城市学习。

　　张旭形象地把这个学习过程简称为“看了一本书，走了三天路”。走出去，中国上海、广州、北京、香港地区，以至日本、澳大利亚。为了项目，万瑞人考察了国内外的众多写字楼项目，而对大家触动最大的却是北京的三天考察。2003年底，张旭带领着公司的主要骨干用了三天的时间，对建外SO-HO、复兴门金融街、中关村等北京主要的写字楼聚集地进行了详细的考察。看内部布局、看项目配套、看服务人群。三天走访了20-30个写字楼，有在建的，有建成的，有高品质的，也有品质一般的。北京作为中国的首都，是中国现代商务的首善之地，正是这三天的考察与学习，并结合国外商务区发展的趋势确定了项目的方向。一个大胆的设想：“一个18万平方米的微型CBD”在张旭的脑海里成形了。在与北京的同行探讨时，他们都不禁感叹地说：“你们的胆子真够大呀！”

　　“精于专，创于心”

　　从项目定位到项目建设，中间还有许多事要做。项目建成什么样？档次的定位？目标客户是谁？客户对写字楼的具体需求？，这些问题都很具体，都需要深入的调查分析。在2004年初，在调查公司的协助下，万瑞置业进行了一次有员工广泛参与的为期三个月的调查，涉及成都写字楼98座，500多家公司。在这次调查的基础上，丰德国际广场确立目标客户群：有一定规模，并在快速发展的本地公司，行业主要以高科技、医药、外贸、房地产，以及其相关行业。在后来的销售过程中印证了这一市场定位是非常准确的。

　　万瑞置业是一个学习型公司，从不懂写字楼开发到成为写字楼开发专业性很强的公司，与公司的学习理念有相关大的关系。公司要求所有员工通读一本关于中国写字楼分析的著作。并组织讨论，从自己工作角度来分析、总结丰德国际广场该怎么做，做成什么样。

　　“精于专，创于心”是万瑞的SLOGAN，更是万瑞行为的宗旨，这使得丰德国际广场在建筑细节上充分体现出了专业与创新。板式结构，双面采光，自然通风，成都首创开窗180度，6000平方米中心绿化广场，玻璃长廊等等，其专业化可见一斑。

　　丰德国际广场作为成都第一个微型CBD项目，是否被人们所接受，市场就成了最好的试金石。2004年10月8日，丰德国际广场一期1、2号商务楼正式发售，3个月时间全部销售一空。2005年7月，二期3、4号楼发售，4个月又基本销售完毕。这充分说明了我们的分析、判断是正确的，同时也证明了微型CBD项目的价值和市场需求。丰德国际广场作为万瑞的第一个微型CBD项目只是个起点，我们将不断地对微型CBD以及其它商业地产进行深入的研究，正如我们的愿景一样，我们希望万瑞成为“最具创新能力的房地产商”。(专题:李晖)