房价下跌谁会哭（专家访谈）
——访中国社会科学院金融所研究员易宪容 
 
 
     
 
　　佚 名作

　　房价下跌，对于购房者来说，其使用的效用不会增加也不会减少。而对于没有购房的老百姓来说，在同一质量时，肯定是价格越低越好。

　　房价下跌，最先哭的除了那些天天在网上要房价上涨的之人外，还有目前市场上的大量的房地产投资者及房地产开发商。房地产作为投资品，他们是需要人来接他们最后一棒，否则，套自己手上不是麻烦了吗？对于今年的房价，我不会预测升降，只能说合理房价尚难出现。

　　房价还会继续走高吗？

　　记者：从２００３年开始，国家出台了一系列政策，对房地产市场进行宏观调控。而最新的统计数据表明，２００６年１１月，全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨５．２％，北京为１０．３％。房价在一轮又一轮调控中持续飙升。你怎么看这个问题？        

　　易宪容：从国内房地产市场发展情况来看，近几年来国内房地产市场投资过热、房价飙升，最重要的原因是银行信贷的低成本及银行信贷的易获得性。可以说，国内房地产泡沫完全是这两方面原因导致的结果。

　　从我的研究来看，利率一般是随ＧＤＰ增长率上下波动２％，无论发达的市场经济还是新兴的市场都是如此。我国的ＧＤＰ增长一直在９％，利率应该在１１％左右。正因为国内的利率过低，无论是个人还是企业，只要从银行借到钱就是有利可图的事情，就能够轻易获利。在这种情况下，个人与企业当然会千方百计从银行套取资金（而这些“利”完全是利率管制下从存款人那里转移出的）。

　　对于房价不合理飙升，我也做了一些分析。为什么涨那么快？有一个基本数据，就是个人消费信贷，是我们购房多少的指标。２００４年，全国个人消费信贷４７００亿元，但到２００５年的时候已经下跌到２６００亿元，下降了１／２了。２００６年一季度的时候，已经下跌到４３６亿元，仅仅是２００４年的１／３。这说明什么？是别人用现金在买吗？但是实际上现金没有减少。如果用现金买的话，会出现我们的储蓄迅速下降的情况，但是没有。这证明我们的购房量少了。价格为什么会上涨？最大的问题就是开发商利用我们的制度缺陷操纵房价。

　　还有，因为我们出台的调控政策是中长期政策。中长期政策就是这几年以后房价肯定会下跌。短期来讲是个温和的东西。

　　记者：新年伊始，各方都很关心今年的房价。你认为，今年房价还会持续走高吗？国家还会不会有更严厉的调控措施出台？

　　易宪容：对于今年的房价，我不会预测升降，只能说合理房价尚难出现。当前的房价合理不合理？你可以随机问问民众。目前的国内房地产市场由于信息严重不对称、利益关系严重不均衡，是一个完全垄断的市场。所以，对于合理房价的出现，从目前来看，还没有一个时间表，因为今年究竟有多大动作整顿房地产市场很难说。这需要政府出重拳，包括在土地政策、信贷政策、税收政策、住房政策等方面都加大力度。

　　还有，有关部委一直在出台政策，对于高房价、高点投资过热，政府有意愿把它调整一下。如果说房价还在继续上涨，我相信政府还有一些没有出台的相关政策。比如利率问题、税收政策的问题，还有一些金融制度安排的问题，还有外资进入的问题，都可以根据政策来调整。因为目前的政策，短期内对房价的影响不太大。

　　房产成本该不该公开？

　　记者：前段时间，广东省的人大代表要求房地产企业公布他们的房价成本，而这个要求被广东省建设厅否定了。你认为房地产成本该不该公开？

　　易宪容：市场经济就应该信息公开透明，这是市场的基本法则，在这样一个市场法则下，房价作为房地产市场中最为核心的东西，任何时候都要公布，任何人没有权利与理由阻挡。

　　房地产既然是市场，市场产品是没有公私之分的，我们只能用市场交易品来理解。但是在中国，居住是老百姓拥有的基本生存条件，基本生活必须品，它是每一个公民的基本权利。从这个角度来说，房地产成本和价格政府有责任来公开，做到房价信息公开、透明。这是市场经济最基本的东西，离开了这个公开、透明就没有良好的市场环境了。

　　现在有些人不愿意公开房产成本，无论是政府还是企业，因为他们生怕信息公开对自己不利，让消费者及民众知道市场的基本信息会不利他们。特别是当房地产市场是一个暴利的市场时，情况更是如此。

　　记者：从哪些方面能说明房地产行业是一个暴利的行业？

　　易宪容：房地产业有没有暴利，我早就说是常识，国人谁不知道？但是，房地产暴利如果是由于其市场力的优势，由于其产业的优势而造成的，国人也不会有太多疑义。实际上结果并不是这样。而且更为重要的是，不少房地产企业的暴利比国内一般民众想象的还要大得多，获得的方式也要恶劣得多。

　　财政部２００６年１１月初发布的一份会计信息质量检查公报，通报了部分企业存在严重的会计造假行为。检查发现，部分房地产企业会计信息失真严重。２００５年财政部组织检查３９家房地产开发企业，共查出资产不实９３亿元，收入不实８４亿元，利润不实３３亿元，３９家房地产企业会计报表反映的平均销售利润率仅为１２．２２％，而实际利润率高达２６．７９％。部分房地产企业存在较为严重的偷漏税问题，少数企业甚至通过虚构业务、编造合同等手段骗取银行信用。

　　也就是说，按照财政部的检查报告，房地产企业的实际利润率高达２７％了！这是一个什么概念呢？就目前国内市场的情况来看，比如金融市场，民间信贷的利率１２％，而银行利率一年期存款利率只有２．５２％，即房地产市场的利润率高于民间信贷市场１倍以上，而高于民众的储蓄存款利率１０倍以上。

　　如果我们承认中国为市场经济国家，如果我们承认房地产市场的价格是由供求关系决定的，那么这个市场只能有平均利润率，而没有超额利润率。因为如果房地产市场利润过高，就会有大量的企业进入该市场，从而使得房地产市场利润率摊薄，直到与其他行业的利润率趋平——这是市场经济的基本法则。但是实际上，国内房地产市场的情况并不是这样，利润率过高是连小孩都知道的事情，而财政部的检查结果就是对有些人极力为房地产市场暴利辩护最简单明了、最有力的回答。

　　还有，财政部的检查也仅仅是几十家房地产企业。也就是说，房地产市场的严重情况还可能仅是冰山一角。如果把这座冰山在太阳下融化，那么其中问题就会水落石出，所面临的问题就会更多了。我想，这也是政府一直在出台政策来调整房地产市场利益关系的原因。

　　房价下跌谁会哭

　　记者：有人说，房价下跌哭的是老百姓。说老百姓为买房子把一生的积蓄都投到了房地产上，如果房价一旦下跌，他们就成了负债的房主；对没有买房的消费者，看到房子降价以后，大家是买涨不买落，纷纷不买房，最后导致房产形成真正的泡沫。所以，房产降价以后第一个哭的是我们的老百姓。你怎么看？

　　易宪容：如果房价下跌谁会先哭，这个问题需要问吗？只要是一个正常人，有谁不知道答案呢？如果硬要把此问题说明白点，当然，房价下跌最先哭的是那些天天叫喊着房价会上涨的人了。

　　因为，很简单，这些人早就被房价下跌吓得胆战心惊了，他们面对即将下跌时的市场，只能采取任何手段来混淆视听。但是，市场上的事情，都是每一个人自主决策的，都是每个人根据自己的情况来作判断，根本不需要他人来告诉他是怎么回事，更不需要人告诉他价格的变化会对自己有多少影响。为什么这些网上的人会天天说，房价下跌谁先哭，就在于他们自己要先哭了，希望通过混淆视听的方式让他人来替代这些人哭。恰恰相反，他们越是这样叫喊，越是证明其心中惊慌，越是证明这些人欲哭无泪了。

　　如果房价下跌，对于购房者来说，房子购买后，其价格的高低对其使用的效用不会增加也不会减少。房价下跌对他们的住房消费根本不会有多少意义。

　　而对于没有购房的绝大多数老百姓来说，会有哪一个人只买高价的房子而不愿意购买低价格的房子呢？任何人在购买同一质量物品时，肯定是价格越低越好。在这样的情况下，任何购买房子的消费者，在价格低的时候进入市场，同样的货币可以购买更多的东西或产品，何乐而不为？难道他们会不愿意吗？

　　记者：准确地讲，不希望房价下跌的人主要是房地产开发商和房地产投资者吧？

　　易宪容：房价下跌，最先哭的除了那些天天在网上要房价上涨之人外，还有目前市场上的大量房地产投资者及房地产开发商。因为，房地产作为投资品，他们是需要有人来接他们最后一棒的，否则，套自己手上不是麻烦了吗？

　　华尔街有一句名言：“市场是由两种力量驱动的：贪婪和恐惧”。在美国著名的金融学家希勒教授看来，在投资市场，投资者的从众心理必然会使得后来的投资者不断地做别人都在做的事情。如果这种力量是乐观或贪婪的，那么市场就会持续繁荣；反之，如果这种力量是悲观或恐惧的，那么市场就会逆然反转。而且在市场繁荣的时候，投资者往往都会忘记以往市场崩溃时的惨痛教训。

　　住房的价格也是如此。目前为什么市场上总是有许多人天天在说房价要涨，房价不能下跌，根本上的原因就在于此，他们向市场发出信号，让市场其他的投资者也涌入以便让他人来接自己那一棒。这样先进入的投资者就容易出走了！所以，目前国内房地产更多的是房地产开发商及先入投资者意愿的投射，是先入投资者对房地产市场价格上涨信号的无限放大，是他们在诱导中小投资者更为踊跃地进入市场。问题实质就在这里。如这样，房价下跌还有谁先哭泣？
  
     《市场报》 ( 2007-01-10 第05版 )