2006年是国家对房地产宏观调控政策密集性出台的一年，政策频繁发布导致从今年年初整个市场就开始翘首以盼，无论是开发商，代理商还是购房者都在盼望各个政策的细则出台。盼望与等待的过程促使短期内房源紧缩，很多项目延缓上市，供应量下降，而购房者的需求刚性凸显，这又使房价开始上涨。但是，开发企业已开始感受到新政的威摄力了。

　　简单的回顾2006年主要的房地产政策，其中主要包括：

　　★加息：4月27日和8月21日，央行上调各档次房贷利率；

　　★税收：6月1日后个人购买不足5年的住房对外销售，将全额征收营业税；8月1日起，统一强制性征收二手房转让个人所得税；12月1日开始征收土地增值税

　　★调控住房结构：165号文，明确90平米标准；1101号文件严格执行90平米/70%的比例，并且提出新五大审批流程。

　　★限制预售：166号文要求开发商获预售证后应在10日内开售；

　　★外资限炒：171号文加强对外资开发经营和境外购房管理；

　　★土地督察：(2006)50号文规定，全国省(区、市)及计划单列市的土地审批利用，纳入九大土地督察局监管；国务院发布加强土地调控有关问题的通知。

　　所有政策的调控，包括对销售流程方面的限制等等，给开发商带来最大的压力，尤其是土地方面、资金方面以及对开发能力的考验。其实土地、资金和开发能力一直是每个房地产企业最关注的重要问题，而这三个问题也是互相联系，相辅相成的。企业的开发能力决定着资金积累，资金链又关系着企业的土地资源。而且这些已经很快在市场上开始反映出来。在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代，强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展的房地产企业的关注重点。

　　招拍挂日益完善小开发商转战中小城市

　　土地出让方式虽然从拍卖方式转变成招标方式，但是可以看到今年成交的土地成本绝对值依然在上涨、而且土地出让金支付方式越发严格以及银行等金融机构资金支持的锐减。而且从土地招标这个环节政府和市场已经开始考验开发商的资金实力和开发能力。

　　今年以来北京的土地出让的土地资源非常少，而且位置好的土地更加少。其主要原因一是由于政府实施土地储备制度时间不长，缺乏足够的财力、物力与人力的支撑，从而导致过渡期以前土地供应相对短缺；现在，经过两年的市场化运作，政府已经储备了一定数量的土地和资金。二是土地入市交易的条件与以往相比更加严格，延长了土地一级开发的周期，使得部分土地无法在短期内达到“熟地”状态，这也在很大程度上导致了近期土地供应的相对短缺。三是信贷门槛进一步提高，加大了土地开发贷款的融资难度。由于利润空间受到压缩，北京的许多开发商往外走，寻找异地开发的机会。其中开发商自身规模的大小也会造成他们对进入地区的取向有所差别。大开发商仍然愿意到大的城市比如石家庄、郑州、太原、呼和浩特。长沙、武汉、西安、成都，这些地方都是北京大鳄级别的开发商愿意去的地方。与此相对应，北京的二三线开发商一般会去河北的廊坊、河南的信阳、内蒙的鄂尔多斯和包头，以及湖南、湖北、陕西的一些重点省市。目前北京开发商对异地开发，几乎快成为一种成规模的整体运动。

　　开发商融资渠道正在发生变化

　　房地产资金问题自从土地市场开始执行招牌挂的那天开始就一直是开发商讨论的焦点话题，而且北京已经连续两年召开规模较大的“中国房地产金融年会”，请来知名地产商、融资专家、银行家探讨各种融资方式，但是资金薄弱的开发商始终难以找到有效的解决途径。在今年的宏观政策调控下，银行进一步抬高了房地产信贷的门槛，严格了审查制度，使得一些实力不够的开发商难以从银行获得贷款支持。更加雪上加霜的是近期出台开始强调：住房结构未封顶，银行不发放房屋贷款的政策要求，房地产商无法拿到房屋先期销售回款，期房对开发商的各种利好因素将不复存在。

　　而现在一般房地产公司资金筹措的主要来源就是：银行贷款、自有资金和预售资金占很高的资金比例，而预售资金和银行贷款两个主要方面受到限制，会给项目开发带来很大难度。在上海一些楼盘因资金问题而变成烂尾，近期顺弛被路基收购其中主要原因就是由于资金运转不开。几个知名企业复地、金地、首创也都在陆续发行短期融资券用作营运资金补充流动资金。政策对传统资金筹措方式的限制不仅仅影响中小开发商的资金而且这些知名开发商也因此喘不过起来，不得不寻求其它的融资渠道，而且这些方式其实也增加了融资成本，多数企业依靠银行融资的方式也在以较慢速度改变，象万科这样有实力的开发商资金筹措主要方式，三分之一的自有资金，三分之一来源于上市，另外三分之一利用基金。

　　政策影响越来越大购房者将得到实惠

　　90平米/70%的住房结构比例，不仅增加了开发成本，而且以后的市场产品开始单一。以前市场上萝卜白菜什么都有，可以差异化经营，差异化营销，而现在整个市场上只有一种产品。诸多开发商卖同一种产品，风险必定增大。虽然，市场上要出现住宅性价比的革命性进展需要一个过程。房地产企业做产品必然将会要把提高性价比、综合品质放到首位。

　　首先，设计的精细化。房产品的价值或成本相当程度上(70%以上)是由规划设计阶段决定的，设计的精细化要求认真研究地块的特质，很好地把握整体造型或天际线轮廓、建筑风格、户型结构以及建筑细节等，实现房产品最大化价值，开发商在此方面肯定会做大文章。

　　第二，选材与施工管理的精细化。如果没有施工工艺和建筑用材的保障，再好的设计，也很难保障产品的品质。

　　第三，服务的精细化。服务也是产品的一部分，作好服务跟作好产品是一个道理。通常我们所说的服务创新也就是产品创新就是这个道理。

　　政策面与市场面迫使开发企业需要提高抗市场风险，房地产商迫在眉睫的出路就是：从外延性扩张转向内涵性发展，即以市场为导向，以产品为核心，认真、精细、标准、规范、专业地做房产品，对项目实行精细化运作。尽管国家调控政策对房价的影响还很难在短期内显现，但是房屋的品质将会有所改观。