预言：未来20年内跌40%

　　据《新闻周刊》报道，在像纽约这样的地方，房地产的发展从来没有减速过。全美地产经纪商协会上个月公布的报告说，在2006年的第四季度，全美国的房价平均下跌了2.7%。但是根据米勒·塞缪尔房地产评估公司的数据，就在今年1月，纽约曼哈顿的房价逆势上涨了14.4%。根据一些评估数据，有超过一半的高尚住宅买家都不是本国人，他们因为去年美元疲软而获利不少。

　　“房地产市场在去年11月感恩节前的几周上涨了不少，而优良房产的表现更是突出。”纽约市普天寿道·格拉斯·艾丽曼房地产公司的经纪哈里特·诺里斯说，“并不是我个人认为纽约市或曼哈顿不会受到经济低迷的影响，而是没有迹象显示这样的事情会发生。”

　　目前世界顶级城市的房价情况正好与著名经济学家、被称为“房地产业的凶事预言家”罗伯特·希勒作出的预言相反。希勒教授的畅销书《非理性繁荣》在中国也很受读者欢迎。7年前，他在《非理性繁荣》一书中所预言的股票市场崩溃成为现实。在该书的第二版中，他又将相同的分析应用于美国当时过热的房地产市场上，批评当时的房产价格不合理、不理智。他预言称，在未来的20年内，不动产价格将会下跌40%。此外，他还发出警告：房地产泡沫的破灭很可能会导致一场经济大萧条。希勒说：“许多人都对大都市抱有信心，但是这些城市在过去的数百年历史中也是有起有落的。我认为这种起落趋势将会继续。”

　　但是也有不认同希勒观点的经济学家。在最新版的《非理性繁荣》书中，希勒就大量引用了房地产经济专家、荷兰教授皮特·埃特赫斯的一项最新研究成果。埃特赫斯教授将荷兰首都阿姆斯特丹一处时尚住宅区1628年～1973年的房价变化制成图表。然后他作出结论称，在过去近350年间，该地房产的实际价格仅仅涨了0.2%。希勒就以这些数据作为支持自己观点的论据，称房产价格在长时间内只会出现适当增长。

　　但是埃特赫斯本人却并不认为世界上许多大城市(包括阿姆斯特丹和巴黎)的房产在未来5年～10年内会急剧下跌。他的理由是日益发展的都市化进程以及全球财富的增加导致更多的人“争夺”城市中心区有限的房产。他告诉记者说：“我并不是说这个进程会永远持续下去，但是从当前来说，我的预测是上涨。”

　　专家都表示，各国的中央银行必须吸取教训，更好地理解全球经济和央行工作的影响力，以避免日本和英国的历史重演。

　　利率涨跌作用重大

　　世界上并非所有大城市的房价都在上涨。在澳大利亚，悉尼的房价上涨率低于全国平均水平。在这个案例当中，利率上涨扮演了很重要的作用。

　　现在人们最为担心的是，有没有什么可以控制住高企的房地产市场？当然，一次全球经济的大萧条就可以让房价“跳水”——无论多高级的住宅区都逃避不了。如果说要以史为鉴的话，各国的中央银行将会在这种经济崩溃中扮演极为重要的作用。英国皇家特许测量师学会的首席经济专家米兰·卡特瑞表示：“我们从历史上学到的教训就是，过去应对房地产崩溃危机的政策几乎多多少少会有些缺陷。”

　　卡特瑞提到，20世纪80年代后期，为刺激经济发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。

　　到了上世纪90年代日本房地产业全面崩溃时，东京的决策者未能成功地、迅速大地削减利率，无法实现经济的“软着陆”。此后，大量私房屋主拖欠房屋贷款、银行停止办理新的贷款手续。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。

　　英国几乎在同一时期也经历了同样的房地产泡沫破灭问题，当时英国在不到一年的时间内进行了两次大幅加息，最终导致了房地产崩溃。

　　贸易壁垒会影响房价

　　许多专家都表示，各国的中央银行必须吸取这些教训，更好地理解全球经济和央行工作的影响力，以避免日本和英国的历史重演。

　　此外，有媒体报道称，这些顶级城市的房地产业更大的威胁来自保护贸易论者、反对自由贸易论和区域间贸易灵活性的消退。这些情况不单在一些发展中国家很常见，在欧洲和美国最近也出现了这种反对贸易自由的迹象。为了控制廉价进口商品的流入，美国国会的民主党领导者们近期可能会要求暂停与哥伦比亚和秘鲁的自由贸易协定谈判。这些贸易壁垒和流通控制无疑都会减缓全球经济增长，最终也会影响到房地产市场，在过去就曾发生过类似的事情。在上世纪20年代，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。

　　据统计，到1925年，迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，当时该市仅有7.5万人口，其中竟有2.5万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做地产买卖。在此期间美国的房地产飞速增长，但是却在一些贸易保护的政策出台后出现崩溃，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。