《物权法》公布起波澜之7：《物权法》起草者之一尹田认为《物权法》不适用于公摊车库

　　已公摊车库：理应属业主开发商再卖属欺诈

　　深读指引

　　深读指引：4月1日，广州近200业主代表联名上书广州市房管局，要求房管部门将已出售的小区共有和共同管理的建筑及设施全面公示，并叫停开发商出售车库的行为。

　　《物权法》起草专家明确表示支持，已由业主公摊的车库属业主所有，不适用于《物权法》的约定原则，开发商再卖属于欺诈。目前关键是要让业主知道，购房时是否已公摊了车库，而掌握这一资料的只有房管部门，没有知情权，保护物权就成为空话。而多数研究地产的法律专家都揭发：实际上，一些开发商已把车库摊入公摊面积中让业主埋单，而事实上，开发商也已把小区的所有配套设施(包括车库、会所、学校)摊入购房成本。

　　一句话，业主其实已为小区的所有物业埋单。以此推断，如果房管局能提供证据，则《物权法》第74条关于车库的约定原则实属空文。

　　新快报记者 陈文 曹晶晶 陈志杰

　　《物权法》起草者之一、北京大学民商法教授尹田表示：“如果业主的公摊面积里包括了车库，车库就理所当然的属于业主，不适用物权法里的约定原则了。”尹田表示业主花了钱，就有权利明确知道公摊面积的具体部分和内容。开发商应该提供这个内容，房管局也应该公示。如果开发商将公摊面积据为己有，再卖给业主，这就是商业欺诈。

　　公共配套

　　电梯、道路、公共停车位、会所、学校、幼儿园、物业管理用房、水池、通道、天顶、绿地、花木、广场、下水道等。不公摊，但一般认为会摊入购房成本。

　　房管局要公示，只有它有完整资料

　　广州天河区加拿大花园业委会主任伍嘉穗说：“业主代表要求对于小区里有争议的公摊面积、公共配套设施等问题，首先房管局要公示出来，因为只有它那里有完整的资料。究竟是哪些，要清清楚楚让业主明白；另外有争议的地方，如车位、地下车库、架空层等应该马上停止售卖。”

　　白云业主之家负责人叶春生说，小区的公共配套设施已经计入建房成本，业主在购房时已经为此买了单(计入房价)，理应归属全体业主共有，开发商无权私自支配。

　　律师：业主要求合法

　　周玉忠律师说：“业主的要求是合法的。《物权法》公布后，在具体细则还没有出来之前，如果出现开发商出售车位等行为，业主有权要求其停止，主管部门也可以采取相应措施制止这些行为。因为《物权法》已经确立了业主优先使用车位的权利，开发商出售车位势必造成业主优先使用权受到侵害。”

　　人大代表：业主应对小区规划有知情权

　　市人大代表、律师田子军说：“因为要结合小区的规划，才能判断小区内哪些物权是属于共有，所以业主应该有对小区规划的知情权。但是现实情况是，小区业主对这一块掌握都不够透，或者说政府对规划的细节没有公布，如果业主不能行使知情权，我们说保护他的公共物权是一句空话。”

　　可公摊建筑面积：

　　大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、垃圾道、管道井、水泵房、变电房、消防通道、架空层、值班室等等。

　　律师刘超说，不是所有的小区都是严格按着上述标准分摊公共面积的，这需要按照规划设计来看实际情况。

　　公摊面积的计算必须通过专业的公式和精确的测算来完成，肉眼是无法估算的。正因如此，才给一些开发商有空可钻。由于公摊面积测算过程专业而复杂，一般业主很难掌握，因此有些开发商在提供消费者的住房面积中做手脚，这种情况下消费者通常也难以知情。

　　比如有些开发商将非机动车库、车道、作为人防工程的地下室、物业管理用房，甚至连会所的面积也拆开并入公摊面积中，使业主蒙受了不少经济损失。或者开发商根本就不提供具体的计算方法。

　　如何确定小区公摊

　　公摊面积计算专业复杂开发商做手脚业主难知情

　　现行法规没对公摊面积明文规定

　　目前约束开发商的有关商品房销售面积与公摊面积的法规，主要有建设部1995年实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》。

　　2000年8月1日起实施的《房产测量规范》。在房屋权属证书附图中，要注明房屋套内建筑面积(在图上标注尺寸)和房屋分摊的共有建筑面积。但是《房产测量规范》中，缺少对这部分内容的明文规定，也为部分欺诈行为提供了可能。不少百姓在购房时，尽管注意到了这一问题，但由于没有相应的标准，只有干吃哑巴亏。

　　公摊面积必须由测绘单位来测绘

　　2002年5月1日实施的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》，针对因开发商多算分摊公共使用面积而引起的纠纷，制定出计算标准，从而让百姓在购房时心中有数，并降低开发商对消费者进行欺诈的可能。

　　但建设部这一规定，必须由房产测绘单位对房产实施测绘。

　　建议：

　　房管局在网上公示公摊面积写入合同

　　业主要求在购房合同中列明公摊部分

　　开发商取得预售许可后，建议房管部门把《房屋测绘技术报告书》和面积分摊情况在网上进行公示。具体内容有：

　　被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；以及不分摊的共用部位等等。

　　此外，房管部门应该要求购房人在签合同时，将其列为补充条款追加在合同里。

　　王则楚：非业主所有物业不应公摊管理费

　　省政协常委、省政府参事王则楚说，在小区规划时，就应由当时的规划部门去决定，哪些地方属公共物业。

　　在出房产证时，就应详细标明公共物业产权归谁所有。

　　如果开发商在小区规划内的公共配套设施中有非属于小区的全体业主的物业，必须在小区住宅出售时给予说明。这些物业的建设费、管理费等就不能公摊，应由开发商自己出。

　　公摊是开发商造假象

　　业主已为所有公共配套买单

　　律师周玉忠

　　《物权法》第73条中有规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”这是原则性、兜底性条款，应该理解为，不属于国家所有、他人所有的其他公共设施都是业主所有，即未规定的归业主所有。

　　分摊只是一种假像。业主买房子付出的兑价不仅是套内面积或建筑面积的价值，而应该等于建筑区划内土地使用权的价值，因为没有开发商不将土地成本计入房价的。房价还包含学校、会所等公共配套设施、绿化和环境，以及可以组建一个业主团队的自我管理环境。但开发商将总房价除于建筑面积，得出的建筑面积单价只是一个表象，以为只是购买了建筑面积，无形中侵犯了业主权利。

　　楼梯间如何分摊？本层还是全部？

　　依据《物权法》楼梯不能专有

　　近日，白云区中意花苑首层商铺业主砌砖墙封堵已经买下的首层楼梯间向二楼用户索要“买路费”的事情闹得沸沸扬扬(见本报3月29、30日报道)，类似问题在其他小区也有存在，楼梯间该如何分摊？

　　广州知名房产律师周玉忠认为，此案例涉及建筑物区分所有权的问题。《物权法》提出的“建筑物区分所有权”的意义就在于严格区分专有部分和共有部分，两部分互相协调。根据第70条理解，只有建筑物内的住宅和经营性用房才属于业主专有，楼梯显然属于共有。即将楼梯分摊给本层业主的操作也是有违《物权法》精神的。

　　不合理分摊可能为数不少

　　其他楼盘公有面积分摊中，像中意花苑的情况是否普遍存在？刘兴桂对此认为，肯定也存在其他类似情况，只是中意花苑业主对分摊的敏感性要高些，及时提出质疑，住宅小区中肯定也有不少类似的情况没被发现。他认为，业主就要通过自治来改变这些问题。

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