沪深楼价暴涨背景特殊

　　“房地产是区域特征十分明显的市场，上海和深圳的房价暴涨有其特别的背景，广州楼市的情况与它们差别较大，类似的楼价暴涨应该不会在广州出现。”中原地产项目副总经理黄韬向记者表示，其他多位市场专家也持类似的观点。

　　据分析，深圳楼价暴涨有几个原因：一是供应量急剧下降，今年前几个月新住宅供应量的同比降幅达50%左右，部分关内城区近期几乎无新货供应，而即使关外的供应也呈不足，以致东莞楼市大约有30%的买家来自深圳；二是深港融合加快的背景之下，港深两地房价的巨大落差吸引了不少香港人到深圳置业，助推房价急升；三房产投资投机风气相当盛行，据中原地产的数据，深圳成交的新房之中大约来40%是投资客购买。

　　上海的房价在前两年高压调控之下有所回落，近期暴涨可能是突然性的报复反弹，而部分发展商以虚假成交、捂盘惜售等违规操作手法也是突然暴涨原因，另外上海楼市历年来炒风盛行，近期据传部分在股市赚了钱的民间游资也推高了部分区域的楼价。

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为，广州楼市一向较平稳和理性，虽然刚性需求存在，但供应量有同步增加之势，投资投机的风气近两年有所下降，这与深圳、上海的市场背景有较大差异。

　　三大因素抑制楼价暴涨

　　据广州市国土房管局日前公布今年4月份房地产市场分析报告，广州十区新建商品住宅交易登记均价为7581元／平方米，比3月份的官方统计数据7029元／平方米上涨了552元，涨幅达到7.85%。而“阳光家缘”5月底实时交易信息显示，全市十区商品住房交易5月均为8514元／平方米，比4月涨了477元／平方米，涨幅为6%。虽然今年以来广州房价仍一路走高，但较上海、深圳等城市的增幅较小，未显过于疯狂。

　　有关专家分析，住宅产品和土地供应量在今年会有增加之势，郊区楼市兴起拉低均价，“穗七条”等政府调控政策将发挥作用，这几大因素将令广州楼价在可预见的未来难以暴涨。

　　决定房价走势首先是供求关系，黎文江认为，目前虽然广州的刚性需求旺盛，但预计今年广州市全市住宅供应量将在900万平方米左右，总量比去年有所增加，在经过6月至8月楼市的调整期后，9月份以后将迎来新盘新货集中发力期，国庆和年底将形成上市高峰期，供应紧张局面将有所缓和。而下半年，市长所承诺的新增5平方公里的土地供应将陆续投入市场，使未来的供应量可持续增加。

　　花都、从化、番禺、东部等周边区域楼市的迅速崛起，也将令广州楼市均价难以大涨。4月份4月份，房价高居首位的天河区新建商品住宅均价为11415元／平方米，越秀区、海珠区分别为9747元／平方米和9492元／平方米，而番禺、花都的均价为6787元／平方米4394元／平方米，而花都区3、4月份都是全市成交量的冠军，4月份以15.37万平方米的成交面积占全市总成交量的22%，而番禺的成交量也快赶上中心城区的天河、海珠和白云三区，达到10.70万平方米。郊区楼市成交量占全市总成交的份额越来越大，将有效拉低全市的成交均价。

　　另外，“双限双竞”的推行，经济适用房、廉租房的加快建设推出，新增土地供应的批出，严查打击捂盘行为等等政府调控举措也将逐渐发挥作用。房产专家韩世同认为，这些举措一方面有效增加供应，改变消费者对未来的预期，另一方面进一步规范市场，这让广州楼市难现疯狂涨价的局面。

　　未来房价稳中有升为主

　　对于广州下半年房价的预测，专家们多持稳中有升的观点，而且升幅还有可望放缓之势。

　　黎文江认为，广州去年住宅均价为6300元／平方米，乐观的预测，今年住宅均价较去年住宅均价，涨幅在12%左右，与广州的GDP同步，从前5个月来看，已经突破了这个幅度，但考虑年底供应量的增加，楼价升幅还可望有所缓和。

　　黄韬则指出，近期关于七八月新一轮宏观调控有可能再度来临风声较紧，而广州楼市下半年供应量有增加，特别是经济适用房、限价房等相对低价房的上市，发展商面临竞争加剧，对定价会更慎重，下半年个盘的加价幅度有可能会减缓。同时，在市区突破万元均价的情况下，市民的购房愿望下降，往郊区分流逐渐增多，市区各盘的成交速度明显放慢，在销售不畅的情况下，不少发展商也不敢轻易涨价。

　　本报记者严家森

　　记者观察

　　投资变味

　　广州一手住宅售价三年多飙升翻了一倍，住宅租赁价格却并没有“水涨船高”。中国指数研究院二手房研究中心和某网发布的统计报告显示，近几年来广州市普通住宅租赁价格指数几乎没有像样的上涨。2006年下半年，广州租赁市场价格更经历了连续6个月下跌！今年3月份，广州市普通住宅租赁价格指数比2月轻微上升了0.75%，达到1079点，但也仅达到去年11月的租赁价格指数水平。而众所周知，3月份本是租赁市场传统的旺盛期。

　　楼价持续飙升，但广州住宅租赁价格却举步维艰甚至原地踏步，致使租售“剪刀叉”不断加大，租售比不断走高……广州住宅租赁日渐丧失投资价值。

　　目前广州市中心6区住宅物业租赁价格每平方米约为40元左右。而众所周知，今年5月份广州市中心6区的一手住宅均价已达到了创纪录的10375元／平方米！这意味着：如今以10375元／平方米的均价购买广州市中心6区一手住宅用于租赁投资，资金收益率已不足4%，还不够偿还银行利息所需。可见，目前广州住宅租赁投资业已存在相当风险。

　　每平方米的月租金与每平方米房价之间的比值即租售比是国际上用来评估物业投资风险高低之重要指标。目前国际公认的二手房租售比警戒线是1∶200。但从目前情况看，广州租售比已高达1：250以上……租售比超高表明投资性买房高位踏空的风险已经剧增。

　　高达1：250以上的租售比，意味着广州中心区房价已经有20%以上的泡沫成分。国人居住习惯倾向于买房而非租房，而且，由于个人信用体系不完善，加上广州房屋租赁合同普遍偏短，这些都会造成广州住宅租赁投资价值之丧失。目前广州仍有不少人士明知租赁无所图但仍钟情住宅租赁投资，据了解，其采用的大都是“先租后售”的作法，即进行住宅租赁投资所图者并非每月的租金回报，而是企求日后楼价上涨而出手获取暴利。

　　明知不具投资价值而为之，投资不为租赁回报而企求楼价上涨出手获利，投资买楼无疑于投机炒楼，广州住宅租赁投资变味了。

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