据经纬地产项目发展及研究部昨天统计的数据显示，今年下半年广州10区商品和住宅的供应量达到450万平方米以上(约4.3万套以上)，同比增加15%以上，环比今年上半年大增50%左右。其中，中心六区商品住宅的批准预售面积有望达到350万平方米以上，供应套数接近3.5万套(不含上半年已推的货量)。天河区、白云区、海珠区和花都区是主要供应区域，荔湾、越秀的供应量出现大幅增加。

　　大户型仍占多数换房族比例加大

　　经过初步计算，下半年全市十区的新盘数量将超过42个。由于中小户型大规模上市还需要一个过程，因此，下半年中小户型比例的增幅将不超过10%。其中，中心六区中小户型面积和套数比例将达40%～50%左右，略高于广州全市数值，大户型、贵价盘仍是市场供应主体。

　　受益于下半年供应的迅速增多，购房者可选择面的扩大，预计下半年商品住宅的成交量会有所增加。然而，如此高的价位，如此多的货量，相信对广州市民的购买力来说，将是一个比较大的考验。单价万元以上的楼盘比比皆是，客户群的重叠范围越来越大，争夺客户的竞争压力将增大，对发展商及楼盘来说，也是一个不小的挑战。

　　随着商品住宅市场的价格继续攀升，首次置业者将被最大限度地逼退，“换房族”的比例进一步提高。同时，商品住宅的投资属性将会增强，加之下半年股市获利资金回流楼市，相信投资客的入市步伐会加快。

　　经适房等供应有限楼价涨幅约为20%

　　下半年楼市价格掉头向下的可能性比较小。基于土地供应未能大幅放量、未来供不应求仍将持续等原因，发展商暂时不会改变对价格的预期，降价的可能性非常小，楼价依然呈惯性增长；限价房、中小户型项目、经济适用房在下半年上市的规模有限，还不会产生大的实质性影响。

　　经纬地产项目发展及研究部副经理吴定金认为，楼盘提升价格的幅度将适当放缓。因上半年楼盘的提价幅度已经过快，市场需要一个承接、消化的过程；加之下半年宏观调控加强，买家维持观望状态，大幅提价反而面临一定的风险。

　　虽然楼盘价格的涨幅放缓，但由于高价片区(珠江新城、越秀、荔湾、宝岗大道等)的推货猛增，且花都成交比例将暂时回落，预估下半年广州市商品住宅的成交均价同比将出现飙升。保守推测，下半年全市商品住宅成交均价的同比涨幅在20%以上。

　　相关链接 新型供应格局形成

　　自广州市政府停建经济适用房以来，商品住宅市场几乎成为住宅供应的全部。随着2004年至今楼价持续出现快速上涨(特别是近两年的涨幅过大)，政府遂调整策略重建廉租住房与新社区住房。预计金沙洲、同德围两个新社区将在今年下半年正式摇珠分房，首批双特困户将得偿所愿。

　　此外，年底前夕，首批“双限双竞”项目将有望开始上市，而中小户型、中低层次的商品住宅供应比例也将开始增加。届时，一个“涵盖政府保障型住房、政府调控型商品住房、其他商品住房”的全新住宅市场供应格局将初步形成。(记者 罗莎琳)

　　相关报道

　　今年下半年广州十区商品房供应预计超过4.3万套

　　时报讯 (记者 田桂丹)昨天，在广州房地产建筑文化品质发展趋势研讨会上，广州市房协发布报告说，广州的房地产市场形势总体保持稳定、健康、持续、有序发展的良好态势。该协会秘书长许国碧表示，现在很多业内人士认为广州的房子好卖、不够卖，但房协并不这么认为。

　　土地供应足是抑价底牌

　　此前，业界对广州房地产市场的看法众说纷纭，有的说平稳，有的说发展太快，有的说房价太高等。昨天，广州市房协发布报告说，广州的房地产市场形势总体上继续保持稳定、健康、持续、有序发展的良好态势。

　　协会秘书长许国碧表示，为什么广州市长张广宁反复说把房价降下来“决心大，底气足”？充足的土地供应是强硬的底牌！2007年，广州计划供应住宅用地5.07平方公里，供地量在广州近几年是没有的，如此大规模的推动立地意味着政府是要下定决心把房价平抑下来。

　　下半年商品房供应量增加

　　据经纬地产项目发展及研究部统计，今年下半年，广州十区商品住宅的供应量达450万平方米以上，约4.3万套以上，同比增加15%以上。初步计算，下半年全市十区的新盘数量将超过42个，多于今年上半年的26个和去年下半年的37个。其中，中心六区商品住宅的批准预售面积有望达350万平方米以上，供应套数接近3.5万套(不含上半年已推的货量)，天河区、白云区、海珠区和花都区是主要供应区域，荔湾、越秀区供应量大幅增加。

　　房地产市场形势较严峻

　　现在，很多业内人士认为广州的房子好卖，不够卖，果真如此吗？许国碧说，至少市房协不这么看。目前，房地产市场形势比较严峻，开发商要结合实际、调整思路。首先90平方米以下占70%以上的中小户型的政策即将兑现，对市场来讲，90平方米以下的中小户型面市，整个住房供应结构发生重大变化，若落实好，调控效果明显，对开发商而言是一个重大的考验，也是一个不争的事实。

　　其次，“穗七条”提出，政府将“引导和激励房地产开发企业利用自有土地或参加公开竞争参与经济适用房建设”。广州的经济适用房以前一直是由政府主导建设，“穗七条”提出鼓励开发商建设经济适用房在广州属首创，政策出台有利于充分利用社会力量，加快经济方面的建设力度，尽快解决中低收入群体的住房困难问题。开发商参与经济适用房建设虽然不能获得高利润，但是一个获取社会效益的好机会。

　　旧城改造致开发成本高

　　再次，“中调”为开发企业带来商机，旧城改造配套工程也开始启动。开发商介入旧城改造，一方面可以获得一定利润，另一方面可以树立企业良好品牌形象，有利于长远发展。但是，旧城改造土地成本高，且涉及到大量拆迁安置补偿和历史遗留问题，开发成本很大，周期较长，专业技术性很高，对于开发企业来说有一定难度。此外旧城改造过程中还需要面对如何保护城市历史文化底蕴的问题，对房地产开发企业提出更高要求。

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