深圳房价为什么这么高(经济聚焦正本清源观楼市④)

　　近日，深圳电视台持续挂起了表示高温的“黄标”。

　　深圳高温。但是，这里楼市的温度比气温更高。

　　尽管今年一季度深圳房价在国内率先突破万元，但楼市仍然火爆、房价一路走高。

　　6月30日，“慢城”二期开盘；7月8日，“信义假日名城”六期开盘；7月20日，“聚龙苑”二期开盘……每个开盘现场，都是千人集聚、热浪滚滚。

　　在开盘现场，记者看到了许多“摇头”、听到了许多“不可思议”。同时，一些普通市民、房地产商、政府官员、业内专家也“七嘴八舌”，说起他们对深圳房价的看法和思索。

　　记者将受访者的“七嘴八舌”进行整理，同时通过历史的、现实的资料，以期我们能够对楼市多一点点认识、多一点点分析、多一点点思考。

　　刚性需求和供求矛盾是深圳房价上涨的首要原因

　　记者：价格上涨是市场供求关系的反映。深圳的人口、地理等特点，构成了对住房的强大需求。

　　受访者：作为移民城市，进入深圳的大都是年轻人。在内地城市，不少就业甚至成家的年轻人，往往暂住父母家而不急于买房，但这在深圳极为少见。深圳人均收入在全国排名多年数一数二，缴付房款、起码是首付款，显得不那么为难。不仅如此，许多立足稍稳、创业小成的深圳人或另购新房、或换购大房，接父母来深圳安享晚年；加上深圳人投资意识强，而楼市正是深圳人投资的一条主渠道。

　　同时，房价上涨形成的“恐慌”心理，让一些原本近年并未打算买房的人提前买房。据深圳世华地产2007年3月的调查统计，以往来深圳工作的人，一般在3年至8年后购房，而目前的常态已经提前到1年至3年。

　　上述因素都使深圳房地产市场有着旺盛的需求。

　　记者：香港人前来投资置业是否也为深圳楼市上涨起到了“推波助澜”的作用？

　　受访者：港人投资置业是深圳楼市的一大特点，但港人在深圳置业多年，“炒家”也非今天才有。2004年前，深圳房价也并未因“港人”和“炒家”而飞涨。

　　深圳市房地产研究中心《深圳市房地产市场分析报告》显示，2007年上半年，港澳台人士在深圳的购房资金为30.28亿元，仅占深圳购房总资金的7.34%，并非楼市的主导力量。

　　记者：有这么旺盛的需求，那么供给呢？

　　受访者：与旺盛需求相对应的，是深圳土地资源异常紧缺，每年新增土地供应量有限。

　　深圳市房地产研究中心的资料显示，按需求，深圳每年应新增商品房土地供应3平方公里，但2002年至2006年的实际新增量分别只有0.9、1.09、0.98、0.5和1.04平方公里。2007年上半年，深圳新建住宅批准预售面积、住宅新开工面积同比分别下降15.16%、7.83%。

　　土地供应的紧张，在某种程度上造成住房的供不应求。

　　解决房价过快上涨首先要抓住“供”这个“牛鼻子”

　　记者：深圳的房价曾经多年保持稳定，一直都被视为全国楼市的典范，所以今年上半年的房价上涨，就让深圳人觉得“不可思议”？

　　受访者：前几年，深圳房价确实一直较为平稳、小幅上涨。对房价的正常上涨，许多普通市民都表示能够认可。比如交通网络越来越完善，特区内外的区别越来越淡化，大家也就能够接受关外(特区外的宝安、龙岗区)房价的正常上涨。

　　但是，“不可思议”的是今年以来房价上涨速度这么快、上涨幅度这么大。“慢城”一期均价每平方米6500元，不过短短的3个月，二期就涨到12000元；一年时间，“春华四季园”的均价就由第一期的6200元涨到了14000元。

　　深圳市国土资源和房产管理局统计表明：今年6月，深圳市新建商品房销售均价已达每平方米14208.47元。

　　记者：几年来，深圳市政府对保持楼市的稳定出台过许多规定。今年上半年，又对深圳房价的过快上涨采取了一系列有针对性的措施，普通市民对此评价如何？

　　受访者：对政府规定境外个人只能在深圳购买一套自住房，禁止房地产商内部认购、办理“VIP卡”，要求取得预售许可后必须10日内公开销售等措施，大家非常欢迎。但是，更希望政府增加住宅、特别是小户型经济适用房的供应量，出台住房保障的基本原则和基本制度，解决普通深圳市民、特别是中低收入者的住房困难。

　　记者：就是说，解决房价过快上涨首先要抓住“供”这个“牛鼻子”。

　　受访者：听到市委书记李鸿忠在网上与市民对话时“将采取增加土地供应量、增加廉租住房、增加小户型经济适用房等措施调控房价”的讲话，看到许宗衡市长对低收入家庭“年内推出6000套政策性住房必须兑现”的承诺，知道了市政府今年已安排1.27亿元财政资金投入廉租房建设的消息，大家很高兴。

　　深圳市政府6月23日宣布：今年住宅用地供应量为390.3公顷，其中：新增住宅用地供应204.6公顷，比去年提高42%，包括商品房用地127公顷、政策性住房用地65.1公顷，分别比去年提高22%和62.75%。

　　相信这些措施将大大缓解土地供应紧张的局面。

　　记者续记

　　记者发稿时获悉：7月28日，深圳市国土资源和房产管理局宣布，深圳市今年新增的60万平方米政策性住房用地已落实40万平方米，第二批政策性住房20万平方米用地的选址工作也在加快进行；目前计划开工、已在建经济适用房和公共租赁住房1.86万套。

　　由于以上消息和建筑面积90平方米以内的小户型住宅的在建规模明显增长、政府一系列调控措施的出台，从7月4日开始，深圳房价连续3周出现了去年底以来少有的整体波幅下跌。7月18日至24日，新房成交均价1.29万元、环比下降12%；截至24日，新房7月份均价1.35万元，较6月份均价下降7%、较5月份均价下降5%。

　　同时，深圳“二手房”的市场报价已开始松动。深圳某中介公司日前的一份统计显示，与6月同期相比，7月各区的“二手房”成交均价均有不同幅度的下降。

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