市民须留意：商服公寓仅50年使用年限，比普通住宅短

　　-新快报记者姚泳湫记者日前获悉，今年下半年到明年上半年珠江新城将迎来新一轮的公寓供应潮，包括嘉裕君玥公馆、珠江太阳城广场裕富公寓、盈丰大厦、南国城等一批公寓产品都会接力登场。

　　有业内人士分析，珠江新城住宅售价上涨速度越来越快，加上政府不再出让该区域新住宅用地，如果住宅行情始终高于写字楼，预计未来由商服用地变身的“公寓”产品可能成为珠江新城的新货主流。市民在购买这些“公寓”时要看清楼宇的使用年限，因为商服用地建成楼宇的使用年限最高一般不会超过50年。所谓商服用地，是指商业、金融业、餐饮旅馆业及其他经营性服务业建筑及其相应附属设施用地。

　　珠江新城住宅始终贵过写字楼

　　据了解，一直以来珠江新城的写字楼与住宅都存在着价差，虽然业内一直认为写字楼价格低于住宅价是不正常的现象，但由于珠江新城商务氛围的成熟始终慢于投资氛围的增长，在楼价飞升的去年和今年，珠江新城住宅价的增速也快于写字楼价。特别是近期珠江新城住宅价格已普遍破2万元/平方米，多个楼盘都是“周周不同价”。像在“五一”期间以1.7万元/平方米开盘的汇峰苑，目前最新售价已达2.8万元/平方米，就连货量不多的尚东美御售价也达2.3万元/平方米。

　　而写字楼方面，虽然已经走出了低于1万元/平方米的低迷局面，但价格与住宅仍有一定差距，如货量最多的富力摩根商务大厦的售价为2万元/平方米。

　　住宅用地缺 商服用地变身“公寓”

　　珠江新城某楼盘发展商负责人向记者坦承，在销售过程中发现买家和投资者明显追捧住宅产品，加上珠江新城住宅价高于写字楼价的现实情况，让发展商不得不重新考虑在该区域现有的发展用地的未来定位。但事实上，随着珠江新城住宅楼盘的集中开发，该区未开发的住宅用地已越来越稀缺。

　　记者查阅了房管局网站上公布的从2003年到2007年6月已经进行了《国有土地使用证》登记的珠江新城地块(即已经缴清了土地款和出让金、契税的地块)，发现当中超过8成地块的土地用途都属于商服用地，只有两个地块是住宅用地，1个是兼有商服用地和住宅用地。

　　业内人士透露，因为珠江新城住宅比写字楼好卖，不少发展商就以“公寓”之名打擦边球，将本来是写字楼、商用的物业附加了高档的物业服务等，冠以“公寓”之名卖楼，实质上卖的还是住宅。

　　如今，珠江新城商服用地物业变身“公寓”的销售苗头已经出现，预计随着住宅用地的减少，将有更多这种变相住宅推出市场。

　　公寓发展商勇打“擦边球”

　　据悉，国家土地性质分为三类：第一类是使用年限为70年的住宅用地；第二类是使用年限为50年的综合用地；第三类是使用年限为40年的商业用地。住宅类包括公寓、普通住宅、别墅等用地，综合类包括写字楼、办公楼、科教文卫体用地等，商业类包括商场、超市、贸易、服务、金融、信托、期货等行业用地。

　　据了解，目前珠江新城在售的公寓产品，除了个别几个项目外，大部分用地性质是住宅。但记者发现，根据发展商的项目预告，今年下半年和明年珠江新城都将有更多公寓集中上市，当中也不乏属于商服用地性质的项目，也就是说，这些“公寓”的使用年限都只有40-50年。

　　业内人士分析，如果珠江新城住宅行情高于写字楼的情况不能改变，将有更多发展商会考虑将商服用地建“公寓”来变相卖住宅，从今年的推货预告已经可以看到这个趋势。

　　买家购房要小心

　　珠江新城公寓产品一直旺销，包括嘉裕礼顿公寓、富力爱丁堡国际公寓、铂林国际公寓、富力史丹尼国际公寓等楼盘，不到一年已基本售罄。相对珠江新城其他住宅楼盘来说，公寓产品户型偏小、投资成本相对不高，成为市民追捧的主要原因。

　　虽然大部分买家在购买珠江新城公寓时看重投资价值，但业内人士提醒购买时要多加留心。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，商业、旅游、娱乐用地土地使用年限最高为40年，而综合类用地使用年限最高为50年，比住宅用地“缩水”了20-30年。除了这点外，因为10月1日开始施行的《物权法》当中土地“自动续期”只特指住宅用地，并未涉及到商服用地，因此公寓买家还需要考虑的是将来可能要多支出一笔额外的、较贵的土地出让金。

　　-特别注意

　　《物权法》：商服用地未能“自动续期”

　　值得关注的是，《物权法》中有关土地使用权自动续期的条款，只是明确指出“住宅用地”可以“自动续期”，但并无惠泽商服用地。按照现行法律规定，“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理”。因此，在珠江新城越来越多“酒店式公寓”、“公寓式酒店”是属于商服用地性质的情况下，买家要小心甄别，做到心中有数，避免日后不必要的纠纷。法律界人士提醒，购买“酒店式公寓”的业主，一定要看清楚购买的房屋类型和土地使用年限，尽可能利用合同条款，将法律风险降至最低。

　　-相关链接

　　国家法规禁止擅自改变土地用途

　　根据《全国土地分类》(试行)，建设用地分为商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地等8大类32小类。土地使用权人应当严格按照出让合同约定或批准文件规定的用途使用土地，确需改变土地用途的，应当经有权机关批准，对未经批准擅自改变土地用途的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款、无偿收回土地使用权等处罚。 

(编辑：志彬）

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