聂梅生：各位领导、各位嘉宾非常高兴能够到东莞参加这样一个珠三角的盛会，给我的题目是比较敏感的课题就是中国房地产还有多久的好光景，回答这些问题可能需要一些各方面资料的整合，所以这个PPT大家也不必太介意，因为它也不是为了这个会准备的，可能会用到当地的一些论据。

　　　关于中国房地产的发展问题基本上取决于四方面的因素，下面我就从这四方面进行分析，还可以火多久。

　　　第一个他的政策环境，政策环境可以支持相当长的时间去影响房地产的发展，尤其在我们国家。第二个是他的经济环境，宏观经济的背景到底在多长时间，是什么样。第三个是他的社会环境，因为房地产尤其是住房这一块他不光是和经济有关系，更重要的是和社会发展有关系，所以他的社会环境也很重要。最后一个，我们现在这一届政府非常强调的他的环境、资源方面的支撑力度和这方面的背景和环境是什么样的。

　　　大概从这四个方面来分析的话，应当说可以得到一些共识。首先讲一下政策环境。现在我们把后调控时期，已经调控了4年了，今天讨论的一些问题肯定是原来调控之后的。政策含量为什么这么重要，从大的环境来讲改革就是一种体制性的机制性的问题，如果没有改革开放就不会有珠三角的繁华、繁荣，就不会有深圳和珠海这样的一些特区，也不会有在中国启动房改、启动商品房最早的广东省。所以从改革的角度来讲，他会影响到机制和体制的办法。关于这个问题我想是没有什么怀疑的，因为这一届政府在十四大之前仍然讲要讲坚持改革开放，坚持市场经济这样一些基本的原则。在这样一个大前提之下，落实到体制和机制性的问题无非就是问题。出台了一系列的政策之后，现在我觉得有五方面的政策是需要继续深入的，这个深入的力度都是非常之大的，会直接影响到后调控时期，也是起码今后5年之内的一个政策的导向。

　　　一个是房改以后的住房政策的调整。这个已经有了结论了，24号文件的出台特别体现了98年这次房改以后，经历了差不多9年以后，大约10年房改时间，这是最重要的一次政策性的调整就是24号文件的出台，关于宗地收入取得了一定的看法。第二是金融体制的改革，因为我们房地产当中金融体制的改革是最慢的，但是他的影响力是最大的，房地产的金融方面的改革和其他的一些政策还没有出到位，已经出台了一些。第三是土地方面的政策，刚才主持人讲为什么低价比楼面还高了，这样一个土地政策将来会怎么样等等，我想关于房地产的土地政策还会继续细化。第四个是大家非常关心的税收方面的政策，因为这是一个政策出台就会影响到我们房地产各个方面的。最后一个是节能省地型的绿色地产政策的陆续出台。后调控时期起码这五个方面的政策会继续出台的。

　　　关于住房政策我不多说了《21世纪经济报道》，上个星期出台了一个关于我的一篇文章，就是关于《24号文件是房改的房改》，低收入的住房政策他的出台基本上把房地产今后导入了两个板块，一个是政策性住房板块，而这一块在房改以后是缺失的，争论是很大的。当时经济适用房政策没有得到关注，或者是关注过程中走了样，导致了低收入这一块缺失，曾经有一种想法是不是整个中低收入的住房全部由商品房来解决，把这个事情推到住房市场当中去，好像开发商是不是应该负责买不起房子的问题。前一段媒体上市场上的呼声都是这样的，房价太高，买不起房子，开发商应该负责。结果开发商这样那样的说了一堆，什么穷人不买房富人买房等等的。但是这个板块已经很清楚了，政策性的住房应该由政府解决，还有一些招拍挂和土地出让金的返回等等来解决。商品房的应该更健康地发展，通过市场机制来发展。这个机制我认为是最重大的一次政策，所以我叫做“房改的房改”。

　　　第二个关于环境资源方面，这个出台的力度很多，大家比较注重技术层面的问题，关于建筑节能、节地、绿色地产激励政策的一些税收政策。

　　　第三是金融资本方面的，住户开通了直接融资，这是一个非常好的消息，经过很多年的努力，央行逐步开通了关于企业上市，关于企业债项目债REITs等等一些办法，这是陆陆续续的，这实际上对慢慢地开通了对房地产融资的渠道。这个融资也好，但是也有他的危险性的一部分。比如说你在一个封闭的系统当中，比如说咱们抵押贷款，在中国是封闭的，抵押贷款基本上在银行和客户之间做。他并没有证券化，更没有变成像美国次级债这样的变成一个全球性的证券化。这种情况下因为我们还差两步，一个是本土没有对全球的抵押贷款，第二个我们的抵押贷款没有证券化，没有像股市这样可以到处买，他的风险就少了。这次次级债影响全世界的情况下对中国没有影响，我们还差得远，还有两步没有走。

　　　但是在一个封闭系统当中，你一个大的楼盘的抵押贷款出了问题，他是一个个例，如果变成REITs和抵押贷款的证券化，一旦出现问题就是系统性的风险，就会对金融体制带来风险。这就是为什么我国关于金融风险体制改革的速度非常慢，非常小心的原因就在这儿。大家可以回想97年香港和东南亚经济危机的时候引起那么大的震荡，但是对中国没有影响，因为中国这个体系没有进入到整个体系当中去。

　　　我觉得大家更应该关注今后多少年房价会不会继续涨还是大落的呢，有两个政策非常重要，一个是土地政策，土地出让制度的深化改革还要继续。大家知道今年年初的时候出了一个关于物权法，物权法出台以后引起了房地产一些法律法规的变化，一个是首先修改了房地产法当中和物权法不一致的地方，第二是修改了物业管理法当中和物权法不一致的地方。原来物业管理法很清楚叫做“物业管理”，只是想一想是不是应该管理，人家全是业主了，管理人家做什么？确实应该是“物业服务”，主次颠倒了，你是管理业主还是业主应该管理你啊，你应该服务业主，所以修订这次物业管理条例当中把服务和管理倒了一下。很重要的一个就是要修改土地出让法当中和物权法当中的不一样的。关于土地出让制度下一步的深化改革和稳定土地供应量和平易地价这是非常重要的。

　　　还有一个关于土地的问题，现在可能很多的媒体尤其在广东非常关注城乡统筹发展进程当中的统一地权的问题，这个问题在物权法的制定当中反反复复在讨论，修改了6次，最后还是留了一个口子，我们业内把他叫做“小产权”，其实不是一个小产权的问题，他实际上是整个的集体所有制的土地，当然是指非农用的那一部分，不影响耕地面积的前提之下，如何怎么样释放和发挥属于集体所有制当中的宅基地和集体用地当中的建设用地等等。所以有一种提法就是在土地问题上统一地权，地权、地价出让等等问题在做一些试点和研究，这是下一步城乡统筹发展当中的土地问题非常关键的一条。

　　　当然现在也有开发商已经非常前卫地进入了这个领域，还有机体所有制的土地扭转小产权的问题，这是下一步的土地政策当中未来几年当中恐怕要研究的问题，并不是说政策都出台完了。

　　　最后一个是房地产的税收政策，这跟国外差距比较大的在税上。我们的税在房地产开发商交税，去年的土地增值税出来了，持有环节上也有税，说是开征，每个地方不一样，二手房出售到底交多少税，有的交很高，有的说得很高，但是交得很低。持有环节上的税争议比较大，物业税是按照第一套征还是按照新人新办法，老人老办法征？总而言之这个闹了好多年，还是从广州这边闹起来的，但是持有物业税是很敏感的，尤其是影响房价的。

　　　这些持有环节、开发环节、流通环节的税制都没有完善，我们国家的税涨得很快，基本上增长率是GDP的一倍，每年都是GDP的一倍，国家收了那么多的税怎么样二次分配的问题，是不是房地产这块只是加税，没有减税，没有激励，这是我们在呼吁增税和减税的方法应该并用。

　　　讲到政策环境的时候先讲这么多，所以政策环境如何是决定于我们整个今后房价的我认为是最最基本的一个因素，看你出台什么样的政策，就像宏观调控当中出台了“组合拳”，出台了“八条”、“六条”、“十五条”，目的是平易房价，但是谁也没有想到房价在今年上半年开始想失控一样往上走，这是开始没有预料到的。

　　　这是让我想起的去年在深圳有一个中经公司的内部年度会，他请我预测一下2007年的房价走势怎么样，我其实不太愿意预测房价的，因为政策很难说准。但是我的潜意识当中认为会温和上涨的。那天被他们逼得不得了。我就说了“2007年在这么强的宏观调控之下，按照平均房价每年大约降2%，调控出去大约是8%几将到7%，到2006年底，降到5%大家就会记得。去年年底平均房价上涨了5点几，2005年是7点几，再往前是9点几。如果按照每年这个百分点降的话，2007年应该是5%稳住。”结果我说错了，我没有想到不是稳着往下降而是往上涨了差不多2个百分点。为什么会这样，很多人预测不到，预测房价大跌的人都更不好说话了，我们这些预测温和上涨的人都没有想到。房价确实和政策环境是有关系的。

　　　大家会说你说了半天政策处了这么多，还有这么多没出，这个政策出来以后对未来的房价走势会是什么样的呢？道理上来分析是不是应该这么说，由于24号文件出台，他稳住了低端，这个低端应该占百分之多少请大家注意，如果说现在经济适用房的比例在全国5%左右肯定不够的，廉租房不到1%，这部分肯定要上去要到10%，如果说是在今后的5年或者是更长一段时间内，各个地方政府在中央关于24号文件强烈地贯彻之下，这一块到了15%，那我想对普通商品房这一块，因为商品房当中有一段是在中端，就是中等住宅的中间这一块，他和廉租房之间有一个交叉带，我们说中等商品房这一块是有影响的。原来买普通的商品房偏低的这一块有一部分进入了经济适用房的准入，或者是他的资格在哪里了，他就不会买普通商品房这一块，可能自动地退出来了。当供应量不够的时候，他可能一个采取等待，一个是采取我还是要再买商品房。

　　　所这个模糊地段的偏经济适用房、靠近经济适用房这种商品房的房价我认为还是上涨的空间不大。因为有经济适用房不断地往中低收入群扩展，而且政策导向是最低收入到低收入，低收入到中收入，往上垫起来的，这个政策执行的话，普通的商品房这方面的房价应该会得到一定的稳定。完全的商品房尤其是中高端以上的中高端商品房，应该是完全进入另外一个板块。因为这块的买主受两个因素的影响，一个是打破了区域性，一个不是深圳的人买深圳的房，甚至不是广东省的人买广东省的买，他是区域的购买力，全国的购买力，甚至是深圳、北京、上海他是国际购买力，他是买国际的房子，那一块的房价不受经济适用房的影响了，那是另外一个层次了。我分成两个板块来说房价更准确，今后不要再说平均房价上涨多少，应该是两个板块的房价各自是什么情况，可能更科学一些。这是一个关于房价和政策环节的关系。

　　　第二个我想说一下关于经济环节的问题，这个问题是比较不太好说的一件事，我总结了一下中国的宏观经济绝对是最影响商品房房价的一件事，这次宏观调控以后有一个最大的成绩，大家都承认的成绩，就是把房地产的第一属性是金融属性强调出来了，这个会是“投资高峰论坛”，原来房地产大约在宏观调控以前很少谈“投资高峰论坛”，用得着你投资吗？全是银行的，谁投资啊。但是现在为什么“金融投资论坛”和“投资论坛”越来越多了，因为房地产他是金融属性。现在开发商必须得懂资本运作，必须得懂金融。而中国的金融机构或者是中国的银行、国际上的这些银行要懂房地产。原来这两块在中国是分开的，我当时比较早地接入房地产的基金的运作，大约在2003年开始筹划这个基金，当时他们说这是完全的两极板块，当时的房地产板块当中懂得金融资本运作的、懂得金融的可以称之为BANKER的不超过3个，他们银行家在说我们。我说中国的银行家当中懂得房地产的也不会超过5个，当时就是这样的情况，现在不然，现在多少的开发商和多少的房地产上市了，尤其在宏观调控的过程当中，已经上了、准备上的、将要上的很多。在和各种各样的资本进行调解，大家都认识到资本的重要性。经济环节是最重要的，我们必须要把我们的房地产放到宏观经济的环境中去认识，这才有可能认得清楚。

　　　楼市、股市、汇市这三个是紧密相连的，不要光是讨论房价，如果我们讨论房价不如讨论中国的经济走向更好一些。现在多一个什么问题，必须考虑的我们CPI的指数，就是物价指数。这个事情实际上现在决定中央出台什么样的经济政策，我们的经济环境是什么样的，在我们这样一个社会当中，可能在今天这个月之前，甚至于去年可能政府非常重视的是什么呢？是流动性的问题。形成流动性的因素很多，我在很早以前说过了，有一张图今天不放了。他是和东莞、顺德这些地方的外贸顺差有关系，和银行的存贷差有关系，和人民币升值有关系，和银行要贷款有关系，和这么几个因素有关系形成流动性比较强，固定资产投资会加大，房地产就热了，宏观调控就调固定资产，就是这么一回事。当时加息银行温习的屡次加息，其实在调控死库容，让他的钱从银行出去。但是这次加息却是因为物价指数，如果物价指数这么上涨，肯定还要加息。

　　　所以加息肯定影响房地产，现在影响房地产的原因不光是流动性的问题，可能是猪肉价格上涨，一会儿鸡蛋价格上涨，这个价格上涨会倒过来影响房价，而不是大家想的楼市和股市，这个不多说了，肯定是两边在那儿折腾。如果是CPI上涨加息的话，我们的成本就高了，大家又把钱存回银行了，投资性的购房就会下降。现在实际上在珠三角地区的房价上涨，主要的问题还是投资性的购房。尤其是深圳，因为深圳这件事情当时中央二套派了一个组到深圳调查，回来以后跟我谈了很久，后来二套去放了这个节目请我作了点评，当时对深圳的房价上涨作了一个研究和分析，他真的是投资性购房，深圳那些开发商当时都不好意思说这个钱不能这么赚，赚到不好意思了，甚至于我有一个很熟悉的开发商都躲了，我说你干嘛？银行追你债？他说我不能再卖房子了，打电话托我买房子走后门的人太多了。我说这个生意好做，做到开发商不好意思卖都逃了。这绝对是投资性购房。投资性购房以后绝对会下降，美国的次级债危机之前你可以听到中国的流动性过强，全世界的流动性过强，全世界的市场上钱多得不得了，有多少个亿要进入中国，因为钱太多了所以到中国投房地产。都是说全球性的流动性过剩。

　　　可是一夜之间，一个次级，其实次级贷款是美国非常小的事情，哗一下，钱全都没了，流动性没有了，还不够，股票大跌。这是一个星期的事，所以流动性的事大家千万要想清楚，中国当前可能是流动性的问题，一夜之间可能没有了，流动性既然是流动的像水一样，流动得到处都是，所以大家都想拿缸来盛水，或者是拿海绵吸水，房子是存资金的一个大好的办法，因为他可以吸收大量的资金，买房子，买普洱茶、玉石、邮票、古玩全都涨价，他特别能够吸入流动性，流动性强的时候他就资产性的升值，房子就是资产性的升值了。

　　　但是如果出现了金融方面的动荡，相当于像次级债这种情况，一下子大家都恐慌了，一下子这些东西都不值钱了，钱又全存到银行了。流动性都没了，很简单的一个道理。去年我可能在广州讲过银行巨大的存贷差导致流动性过强，当时存贷差10万个亿不得了，银行想把这个钱放出来，否则怎么给存款人利息呢？一年反过来，银行拼命地升息，要求大家把钱存回银行。如果银行在中国持续走不断加息的过程，钱会从房地产市场、股票市场，各种各样的当在大盆小缸的这些水又都会流回银行，这时候炒房还有钱吗？

　　　这个事情我觉得经济环境当中不像政策环境，你出一个文还要讨论好久，经济环境尤其是我们在一个全球性的经济当中，受国外经济的影响、受香港的影响，所以这种情况之下大家特别注意宏观经济当中的楼市、股市、汇市，人民币升值的压力并没有减轻，再加上多了一个CPI指数现在上，我真是不希望现在的国家CPI上到6，原来支出超过3是通货膨胀了，现在早就超过3了，政府说我们中国没有通货膨胀，这是稳定人心了，如果通货膨胀钱就不值钱的，那就要出大问题了。所以我觉得经济环境是未来几年决定房地产价格最敏感的因素。

　　　当年日本的房地产泡沫破裂，他出现了日元兑美元的升值过程当中大量加息的问题，我们现在是不是面临这个问题呢？人民币兑美元在升值，我们是不是也在逐步地加息呢？如果加息的速度再上会出现什么呢？日本就是10年的衰退，到现在不太回得过来。所以我觉得经济因素是一个很重要的，未来多少年的房价我觉得在中国恐怕要放到非常重要的一个议点上去。

　　　许元庆先生(音)经常跟我交流，他说了一下房价和金融和经济的关系，结果招来了一顿铺天盖地的骂地，气得他们两夫妻跑到美国去写了一本书《板砖、房价》，我们准备给他出版连载，实际上就是说了一些实话。

　　　第三，社会的问题，关于核心社会的问题，住房的问题在实用功能方面，经济环境当中的房价问题在投资功能方面。我们国家现在进入了和谐社会，在住房肯定有实用功能，在今后的十年过程当中，城镇化的过程当中，我们每年大约有一千多万人口要进城，今后十年是城镇化的快速发展期，尤其是珠三角早期开始城镇化的进入成熟期了，未来还有1.3亿人口要进城，这是不可阻挡的，你要解决二元化的问题，要农民致富，如果农民9亿人口不富你城市人口富了怎么样进入小康社会，都谈不上。中央整个来讲解决二元化的经济将是十七大以后非常重要的重点，小城镇的问题、城乡一体化的问题是一个重头戏。在这个过程当中肯定成为城市居民和城镇居民就得盖房子，这就是实用功能。跟刚才说的经济因素不一样，他不是投资，而是使用。这部分的使用肯定是需要建房的。

　　　这个角度来讲，房地产的开发、房地产建设的总量不会减少，我市这么认为的。总量绝对不会减少，只不过看你往哪儿投。现在有很多有见地的开发商开始琢磨这一块，城乡一体化，关于新的城镇的这一块住房的问题。这是一个，从这个角度来讲，城市化的过程当中会涨。但是这里有一个问题，农民现在有宅基地，我今天从广州过来，一路上看见旁边农民的房子两层、三层、四层楼，很多人都有房子，但是也不怎么样。就是说他在农村有一套房子，他要到城里务工，是不是还要给他提供另外一套呢？或者是买另外一套经济适用房呢？这不是更加浪费吗？原来那套怎么办呢？所以现在有人说农民比城里的平方米数多得多，这不变成两套了，这不公平啊，如何解决呢？这出现了很多的问题，统一地权的问题、小产权的问题，都是今后房地产发展的社会问题。

　　　社会问题第三点，80后期出生的这一批人现在已经开始参加工作了，他们大部分是独生子女，他们如果再过10年，再起来了一批我们国家的人口红利的年代就过去了，恰恰在今后的10年我们会把我们的人口红利消耗掉，人口进入一个稳定的阶段，这时候不像现在在出生高峰期的人，集中到现在30多岁来买房子，或者是40多岁来房，或者是20多岁父母帮着买房，20、30、40多岁的都在买房，50多岁的在换房，造成我们的购房市场和使用市场是非常非常繁华和繁荣的。过了10年以后人口的红利开始消失了，除实用功能的购买力开始没有现在这么大了，这就平易了一部分的住房需求。

　　　从住房的社会环境来说，起码10年之内从实用功能之内不会下降，实用功能不会下降，开发两不会下降，供应量不会下降，应该说对房价是一个有力的支撑。

　　　第四条，土地资源，巧妇难为无米之炊，反正土地就这么多，方正房子就那么多，水资源那么多的问题，这是张力，如果这些问题不解决，再有需求也没办法控制房价的上涨。土地就是一个问题，非要在城市中心拿地，就那么一点，土地价格就比楼面价格高，那是没办法的问题，这是资源性的紧缺，除非政府提供了保障性的住房，他可能会提供。其他的商品房的价格可能希望会很平易。物权法出来以后对拆迁这一块成本就会上升了，在商品房这个市场当中在资源这么紧缺的情况之下，我们会走向一个可持续发展的住宅，强制你做节地，强制你做小户型，大家质疑很久的90、70的政策，我觉得24号文件倒是松了一口气，24号文件出台以后规定了经济适用房不超过60，廉租房不超过50，这一块进去以后就平易了90、70比例数总的比例数的问题，大家对这个就会放松。

　　　但是在环境资源这么紧缺的情况之下，对于高档住宅尤其是对于豪宅大量的用地，对于这种别墅不会宽松。总地来说中国的房地产还有多长的好光景，从政策环境、从经济环境、从社会环境、从环境资源环境全面分析的话，我觉得不用太悲观，中国房地产在今后的十年当中，尤其是十七大开过以后，我们的政策环境和改革开放环境更好的情况下，是会平稳地、和谐地去发展。谢谢大家！

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