现场提问：您好，聂教授，我是东莞一个房地产的开发商，刚才您在谈到已经出台或者即将出台的政策的时候，也谈到了关于土地方面的政策，这里我有一个问题想跟您请教一下。关于集体土地所有制的扭转的问题。国家现在在重庆和成都进行了城乡综合改革的实验，我想问一下是不是这意味着国家以后现在众多的农民房在这里以后是不是跟商品房一样可以上市流通，这个问题对今后房地产市场的发展有什么影响？谢谢！

　　　聂梅生：这是一个比较敏感的问题，最近我们在北京开了一个关于小产权的调研，现在正在写报告。我在这里想说的一个从宪法上讲，这个事情首先和大法是不是相违背，所以从中华人民共和国见过以后宪法的修订过程中寻找了一下资料，从宪法当中小产权和土地流转的问题不需要修宪，所以不违反宪法，因为大法管小法，最大的法是宪法。

　　　第个法是物权法，物权法是一个层次非常高的法，物权法出台的时候曾经对这个问题修改了6次，最后为这个问题留了一个口子，没有说集体用地必须得要经过变成建设用地以后经过国家的收购以后变成建设用地，然后才能做为建设使用，物权法当中这一条没有。经过激烈的争论以后留了一个口子，但是这一条在土地法当中有。农用地必须变成建设用地，然后再招拍挂，这是下面一级的法，宪法和物权法，物权法是管着土地法的，下一步土地法要修订，房地产法和土地使用法在第三个层次的法，现在一个个地在改。我可以说，一种认为不行，小产权就是违法，集体土地不能流转，否则就违反什么管理条例，另外一种认为法可以修订，宪法可以修订。目前来看是违法的，土地管理法当中是不允许直接由集体用地变成直接的建设用地，现在正在作各方面的研究，刚才我点了一下，同地、同权、同价，有这么一个说法。

　　　什么时候能够同地、同权、同价，那要看整个法律的环境怎么样，总而言之这件事情开始试点了，我们中国有好多的事情从试点开始的。重庆的试点曾经二八分，20%集体土地整理完了，20%农民房，相当于拆迁安置一样，80%土地入股，他是作为入股进去的，而不是说我这个土地变成了国有土地。他是土地入股进去了，这是重庆的做法。

　　　成都的做法叫做转正，我原来是小产前，我比较低调的，你把人家房子拆了肯定不行，肯定要闹事了，慢慢地一点一点地一步一步地转正了，转成大产权。这个事情广东不是挺活跃的吗？这是一个事，我觉得中国历次改革当中从来力度最啊的就是土地改革。中华人民共和国成立，共产党拿到天下，就是土改。当之你承诺农民打土豪分田地，跟着共产党闹革命，完了以后土地分给你，那个改革是最大的。后来人民公社把分回来的土地回来了，造成了很多的事，最后是现在的这种联产责任承包制等等又回去了，但是始终没有像解放初期打土豪分田地归了农民，没有分到这一步。

　　　二元之当中解决城乡二元化的核心问题是土地问题，这个问题没有解决是没有办法的。城里一平米的拆迁北京给你补到7、8千，为什么农民的一亩三分地不值钱，国家从他哪里收购的时候才多少钱，不公平的，农民有什么？也只有一亩三分地，这是一个比较敏感的问题。

　　　主持人：对聂教授的第二个问题我们留给网友，因为南方网在网上直播。

　　　现场提问：您好聂教授，我们南方网的网友向您提了三个问题，第一个，就是说想问一下个人什么时候才能够建房，您对这方面的政策有一个什么样的预期。第二个，什么时候房地产市场的供求结构才能够平衡，目前的住房困难问题根本上来讲是由于供应结构严重失衡，别墅、大户型、豪宅这些房子占了大量的地，但是普通商品房、经济适用房和廉租房的建设严重缺乏，他想问您，这个问题的解决关键在哪里。第三个，是说广州目前为了抑制房价大量地卖地，还因为资本的追捧又创造了新高地王，就是您刚才提到的广州白云区的那块地。表面上看这个现象奠定了房价新高的基础，但是另一方面深圳、广州这些大城市的房价严重背离民生的效应也在不断扩大，容易引起行业崩盘的联想。这位网友想问您，能不能就此做出一些解读。

　　　聂梅生：我先说一下第一个问题，什么时候才能够个人盖房，我觉得什么时候土地归个人所有就可以自己盖房，如果土地不私有，个人盖房只是讲集资盖房，因为集资盖房也缺少法律宜居，还是地权的问题，土地只是使用权，按照物权法来讲使用70年以后自动流转，如果你自己盖房牵涉到一系列的法律问题，如果你是农民就可以，因为农民这块的宅基地上可以自己盖房，如果你想个人盖房就把户口弄到农村去，非转农嘛(笑)。

　　　住房结构失衡的问题提得很好，现在宏观调控调到最后，标准就是为了调整房地产的市场结构，就是中低收入、低收入这一块的结构偏小，商品房多面向中高收入的比较多，因为这一块的利润空间要大一些。调整市场结构的重点在于低端垫起来，到什么时候可以呢？根据我的经验到20%，属于中等收入以下的这块房价我们叫做两个板块会平衡。

　　　比如说香港的公屋这部分占到20%多，所以香港他的房价在相当一段时间是比较平衡的。我们之前也作了一个调查，齐齐哈尔他达到15%以上，他叫安居工程，他整个的房价不算太高。低端1500，高端2000多，大家各做各的，要不然你去住安居房，就是1500，如果是住商品房就是2500，他们相安无事。低端一定要占到20%甚至以上，这才是保障性住宅和政策性住宅。

　　　至于炒房的问题会不会崩盘，有些说法从整个来说是对的，不可能是涨和落，长期几十年来讲房价肯定在上升，经济总量在上升，个人收入水平在上升，当然房价在上升了，绝对值比绝对值没有意义。GDP在上升，个人收入在上升，房价也在上升，现在的分家比20、30年前上涨了多少？这个意义不大，关键是跟可收入支配比，中国这个问题是畸形的，但是回归到房价是否合理还是在于房价收入比，不是今天，因为中国还没有到这两个回归到理性的程度，但是总有一天他会回归到理性。回归到理性的时候崩不崩盘，如果你的房价收入比过高，房屋本身的价值和他的价格，价格严重地背离价值，虚高的时候就产生危险，这还是具体每个城市去分析。翻着50%这么涨，前一段时间说深圳，后来我看报纸出来没有50%，我们只有15%啊，我也不知道深圳到底涨了多少。我看中央调查组下去回来跟我说是50%，过了几天深圳政府出来说我们只涨了15%，如果是50%这么话那肯定是居高的，泡沫总会破裂的。

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