黄文波：本人既是政府官员也算是广东省房地产协会专家委员会的副主任委员，虽然这个“专家”有点水分，主要是广东省房地产协会看过从事房地产事业十几年了，所以同情我，封了一个“副主任委员”。我今天分三个部分讲，一个是作为长期房地产行业的从事人员的谈两个观点，第二是作为政府的身份谈一下我们广州市的政策的观点。第三是以官员兼小专家的身份谈谈这个市场的风险预测。

　　　第一个，我想抛两个观点，也许这两个观点大家都很熟悉了，第一个是关于住房与房价的问题。曾几何时，关于房价的问题可能是非常敏感的问题，很多人不愿意谈，很多人想绕开他，但是这个问题是不可回避的一个问题。住房问题是一个非常重要的民生问题，解决好群众的重要问题是政府义不容辞的一个责任，也是政府公共服务的一个重要的内容。

　　　住房问题其实也是一个资源的公平分配和合理配置的问题。因此要衡量住房问题解决的好坏不是房价，而是是否健全了一个适应社会经济发展水平和不同收入阶层的一个住房的梯级的供应和消费体系的建立。我有一个很重要的观点就是说，房价不是衡量一个政府，也不是衡量一个社会的问题，商品房的房价问题不是衡量的标准。而一个住房的供应和消费的梯次消费的体系，这才是最为关心的问题。

　　　作为住房供应和消费体系里面，大约包含了三个层次，第一个是面向低收入家庭的政府的保障性住房，大家知道的现在的廉租房和经济适用房，这个主要是解决我们低收入家庭住房困难家庭的居住问题，我今天的词不一样，一个是“解决居住问题”，一个是“解决住房问题”，我先作一个小定义。居住问题只是解决他的生存问题，住房问题是解决他的购买产权的问题。这两个概念今天在这里作一个小小的说明。保障性住房是用来解决一个地收入家庭的居住问题。第二个面向中等收入的中小户型和中等价位的商品住宅，广州市搞的是一个限价商品房，作为二级市场的二手房对这一块也是一个有力的补充。第三个层次很显然是我们经常挂在嘴上的以市场主导的商品房，主要是这么三个层次。

　　　刚刚讲的住房问题，现在回到房价的问题，房价问题其实只是住房问题的一个组成部分，房价并不代表住房，至少他不能够全部代表住房。我们作为一个政府而言，只要解决好低收入家庭的住房困难家庭的保障问题，构建一个比较完善的适合社会经济发展的、适合城市特点的一个住房的供应体系和消费体系，那么这个房价问题根本就不是一个问题。换句话说，把这个话说得更白一些，应该说有一些房子是必须由政府来投资、政府来建设，包括引进社会资金来建，也就是经济适用房和廉租房，这个是用来作保障的，保障低收入家庭的。

　　　有些房子的房价政府要控制，要制定住房的优惠政策，也就是我们所说的双限双性的限价房，这个也不纳入保障系列，他只是一种政策性的商品房，相当于我们香港的居屋，他也是收地价的，也是限对象的，比市场价格要优惠一些。

　　　第三个，还有一些房子就让市场去说话，那就是我们这些真正进入市场主导的这些商品房，说白了我们现在就是要建立这三个层次的一个供应体系，适合我们这个消费体系的建立健全这么一个功能体系，这是我们一个努力的目标。如果把这个体系搭建起来了，该贵的房子让他贵起来让市场去主导，但是大多数的人群和极少数的低收入家庭，这个是我们政府必须义不容辞要解决他们的住房问题。所以，我觉得目前我们的政策很容易使我们产生误解，以为我们现在出台了国六条、国八条等等一系列的问题，都好像给人家一个思想的误导，以为对房地产市场进行调控就能够解决住房的问题，这个恰恰错了。而是要通过努力构建一个住房供应和消费体系，这个才能够真正地解决住房问题。这个时候房价的问题根本就不是一个问题了，也用不着我们那么多的媒体一直关心和炒作的问题。我们作为一个媒体真正应该关注的是老百姓的房子是不是真的解决了。

　　　第二个观点，作为政府调控住宅市场界限的问题，或者简单来说就是保障与调控的关系问题。作为政府而言，首先是要坚持两手抓，一手抓保障，一手抓调控，同时要处理好保障与调控的关系。作为保障而言，当然是加大力度建设经济适用房和廉租房，解决低收入家庭的住房问题。

　　　维护这个市场的秩序，加强对房地产市场的监管，打击和制止各种不正当的竞争和侵害消费者权益的行为。

　　　政府要对市场非正常、不健康的运行情况，运用市场的手段进行调控。比如说当房地产出现供需失衡的时候，供应结构不合理的时候，投资性需求过旺的时候，我们就要进行调控。所以，目前不要把这个保障和市场混为一谈，我们现在为什么要调控市场，就是因为现在供需失衡，比如广州市供需失衡，导致房价的过快增长，房价过快增长说明我们的市场出现了异常波动，会破坏我们的市场规律和秩序，甚至危害我们的市场。广州市而言在90年代初中期的时候也出现了这种情况，所以导致了我们在10年的过程中，我们的房价一直都没有出现大的变化。这个其实就是造成了一个后果。

　　　就是说我们现在为什么要调控，就是因为现在房地产市场不正常，不是因为他的房价太高，而是过快增长、供需失衡，所以必须要调控，不调控就会破坏我们的市场，破坏我们市场的有规律的运行。这是我们为什么要搞调控。为什么要搞保障，就是因为现在很多没有搞保障，所以老百姓只能依靠市场来解决自己的住房问题。为了解决我们大多数的包括低收入和中等收入的住房问题所以必须要搞保障，这就是我讲的关于保障和市场的关系。对于住房的问题还是坚持市场化和四维化的改革方式最重要，还是回到刚才我讲到的第一个命题，我们怎么构建一个科学的、合理的住房供应体系和消费体系的问题，这个问题应该说是我们考验一切问题，解决中国住房问题一切的出发点和根本点。这是我抛的两个观点。

　　　第四个我作为广州市国土管理局副局长的身份来汇报一下广州市政府是怎么样进行住房调控的，06年的3月份我们出现了一个税七条，一个是加大加快政府保障住房的建设，切实解决低收入困难家庭的住房问题。二是加大经营性商品住宅的供应量，多渠道增加住房供给，缓解住房供需矛盾。第三盘活再利用存量土地增大老城区居住的用地。第四是加快老区的改造改善城区环境。五是加快住房的水平。六是创造规范诚信的市场秩序。七是加强宣传引导，创造良好的舆论分为。这是其中有很多的细节，包括单位自建经济适用房引起了很大的争议，包括我们的省市房协对这个东西都提出了一些不同的看法。又比如广州市在06年就开始实行的双限双禁，今年还准备出一个规范性的文件，怎么样规范限价商品房的政策准备出台，等等这些都是在我们这个税七条所涵盖的范围之内。

　　　这个出来的背景也是基于我们刚才所讲的怎么样努力构建广州市的住房供应体系和消费体系，怎么样通过保障来解决低收入家庭的住房困难问题，怎么样来通过调控使我们房地产市场能够健康平稳有序地发展，这就是我们制定这个税七条主要的背景和原因。

　　　在出台这个之前，我们对房地产市场也进行了一个分析，广州市主要的情况还是房价的快速增长，主要还是来自于我们供需失衡，这是我们分析出来的一个结果。确实，我们在土地供应这一块，在商品房供应这一块供需出现了严重的矛盾，所以导致我们的房价快速增长。作为税七条而言，我们认为税七条没有出现过多地对市场进行行政干预，应该说整个税七条的制定还是在尊重市场的规律情况下制定的。应该说，也准确地把握了住房问题上市场与政府的这种界限，符合我们国家宏观调控的一个理念。

　　　第二，作为我们税七条今年3月份提出来的，他许多的提法和做法已经被国务院在今年8月7号公布的24号文件所采纳，大家可以回过头来看一看，如果有兴趣可以翻翻我们的报纸，当时广州市提出了很多的有建设性的做法，当时在媒体界或者在很多我们专家界都持有一些不同的看法。但是恰恰相反，在今年的8月份，国家出台的24号文件里面，许多东西都采纳了广州市的做法。比如说将旧城改造作为解决城市地收入家庭住房困难的一项具体措施，纳入政府保障实施范围，多渠道增加政府保障性住房供应，采取限房价、限户型、限流转、限销售对象，这是我们的限价房，包括规范单位的自建经济适用房等等，这在24号文件里面很多的东西，广州市在过去做的一些做法符合中央的一些精神。所以我们在前面，我们的这个税七条很多东西还是有建设性的。

　　　税七条也提出了盘活再利用存量土地的调控措施，将国家房地产调控的措施与国家土地管理政策有机地结合起来。同时，我们税七条操作性是很强的，工作的目标具体、明确，一个非常务实的政策，每一项都有指标。比如说07年我们经营性的居住用地要达到4平方公里以上，保障性住房要达到1平方公里以上，等等我们都有一个具体的指标。包括我们缩短行政审批的时间，凡是涉及到商品住宅的所有行政审批全部压缩50%以上，这对我们政府官员是一个很大的压力。但是目前我们已经做到这一点了，所有的行政审批压缩50%以上。

　　　应该说从我们回归现在来看，税七条从制定是符合中央的精神，也符合广州的特点。目前来看我们落实税七条的工作进展还比较顺利，一切都是按照计划来推进的。应该说我们实施税七条以来在房地产调控方面已经初见成效，如果大家看国家发改委颁布的价格指数，我们8月份排在价格指数23名，我们由最初的第3、4名一路下降，现在已经到了23名，现在再也没有进入前10名的记录了。而且作为中小户型普通商品住宅，我们定义是90平米以下的普通商品住宅，虽然我们总体的绝对值的价格还在涨，但是中小套型的商品住宅就是90平米以下的，从07连的7月份，今年上半年的7月份均价是5934元每平米，07年1月份我们的家是5941，前后差了7块钱，说明广州市中小套型的普通商品住宅价格比较稳定的，半年只升了7块钱，我们整个价格指数和均价在涨，但是在全国的排名落后的，说明我们做的工作还是有效果的。

　　　广州市关于房地产调控的一些做法和一些具体的指标在这里我就不一一介绍的，因为我们广州市的媒体比我们还积极，经常每月都盯着我们国土房管局，一有点数据就全部登出来。我就不一一汇报了。

　　　最后谈一下这个市场的风险问题，结合政府的管理，也结合对房地产的分析，我想谈一点市场的风险问题。在911的时候，我们拍了一次土地，总共拍卖了13公顷用地，用地面积达到70万平米，成交总价达到了95亿元，其中有一块地成交的楼面地价达到了1.87万元每平方米，媒体号称全省的“地王”。对于地价而言，应该说目前正在节节高，是一浪高过一浪。现在有的楼面地价的水平，有时候我们拍地的楼面地价的水平已经以临近的商品房的销售价格水平相当了，这是一个很不好的现象。

　　　根据这个问题我们是怎么看的，也必须要作一个分析，作为我个人认为目前我们的市场已经存在了一个风险，我个人认为我们目前的开发商已经是在投资方面存在着盲目乐观。我也建议我们的开发企业从四个方面来考虑这个问题，对市场的风险。

　　　第一个是未可预见的政策风险，请我们所有的开发企业都必须要重视这个问题。国家对房地产的调控是坚定不移的，而且是会越来越深入、越来越深化。比如说就广州市而言，我们很快就会推出限价商品房的政策，我这个限价房可能只卖7千块钱，但是你当时拿90平米普通住宅的时候可能楼面价格7块钱了，到底是买我们的呢？还是买开发企业的呢？这是显而易见的。包括我们一些国家的宏观调控政策，我个人认为目前这个宏观调控，我们应该说在供给这一块是下了很大的功夫，比如说加大经营性用地的供应等等，但是在抑制需求这一块我们做得还是比较欠缺的，特别是在税收金融这一块做得不够的，但是很有可能国家会出台这方面的政策。

　　　第二个，调控的风险。我刚刚讲了包括限价房，包括我们政府加大经营性居住用地的供应，我们企业不要怀疑政府在执行政策上的力度。

　　　第三个，管理上的风险。我们卖地的时候大家注意观察到，我们对预售也进行了约定，对预售的时间也进行了约定。过去我们对动工开发竣工的乐队，现在我们对预售也进行了约定。所以广州市的政府对土地的出让和土壤的后续管理是越来越严格的，不要再抱什么幻想将来和过去一样，广州市在收地这一块应该说在国内是做得最前列的城市之一了。

　　　第四，确实存在市场的一定的风险。今天想借这个机会，也想通过我们的媒体，向社会上所有的开发企业呼吁要理性投资，真正要知道我们这个市场还是有风险的。谢谢大家！

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