曾晓华：很高兴有机会参加“首届珠三角房地产投资高峰论坛”，受大会的委托，我的课题是《新形势下的房地产企业如何面对挑战》，我想从三个方面来说，第一个是上半年房地产的形势，第二个是开发模式的选择，第三是沿海的实践。

　　　第一部分，上半年房地产的形势，应该说全国房地产投资增长的速度在上半年不是减的，07年6月份房价增幅达7.1%，同比加快了1.3个百分点。第二个是很重要的是区域市场的差异仍然很大，第二是上半年的需求增幅放缓，第三上半年的房地产的压力还是没有改变。第四，整个上半年房地产企业的融资动作非常大，股市融资和利用外资成为热点，业绩也增长很快，而且企业间的差距在拉大。就是大得越大，小的越小。企业利用并购来获取土地和项目的开始增多。

　　　还有一个很重要的一点，上半年的形势，这种高价拿地地王频出，不光是广东还有全国各地频频拍出“地王”。从企业的角度来说对上半年的形势和房地产的发展作了一个预测。

　　　我个人的预测有以下五点。第一点，有可能下半年增加保有环节税，提高首付的比例，这种政策很有可能在近期推出。第二个，国家将完善发展模式，商品房、限价房政策福利房，廉租房，将有可能形成硬性的比例，刚才聂梅生教授也说了一下。上述政策的出台将完全改变房地产的生态环境，为此，适者生存，弱肉强食。

　　　第三点，高房价将导致有效的市场减少，明年6月底一线城市房价有可能出现拐点，交易量下降，价格略有下调，但是如果A股继续向好，宏观经济保持10%的增长的话，房价还是会应该继续上升。

　　　第四点，高门槛、严金融，将使部分发展商却步，双降包括需求和供应量格局将形成，有能力的发展商市场份额不会减少。

　　　第五点，在明年6月底前，一线城市的地价向已拍卖的地价看齐，二三线城市地价将快速上升超过50%上，梯度转移将加速。这是第一大部分，针对上半年的全国房地产的市场，本人所做的一些预测。

　　　谈第二个大部分，谈谈开发模式的选择，中国的房地产开发企业在经济增长、城市化人口红利的推动下爆发出勃勃生机，中国必将成为最大的房地产市场，中国也会出现一批世界一线地产公司。经过严厉的调控之后房地产的集中度将加快提高，企业优胜劣汰，强者必然更强。随着国家宏观调控进一步的出台，房地产行业的准入门槛进一步提高。随着土地的供应的地价提高，房地产行业的融资能力会进一步增强。资本市场往往对大房地产市场非常青睐，因此资金能力弱和开发能力低的房地产开发商前景日益暗淡。

　　　一方面土地出让规范化和对房地产资质审查趋严，使中国房地产企业的壁垒明显提高，因此具有品牌和专业化优势的房地产公司，具有持续发展能力的公司，比如说沿海、万科、金地等等，另一方面国内房地产价格的涨幅并不平衡，一些近期房价飙升的一些上市公司无疑将会受益其中，这将会刺激股价进一步上升，无疑那些房价上升的房地产公司会成为大家短期关注的焦点，比如重庆、深圳、北海和广州地区的一些房地产。

　　　由于我国居民的住房改善需求是持续存在的，整个房地产的蛋糕会越来越大，这个市场中优胜劣汰将会成为主旋律，有能力的公司将来会分到更大的蛋糕。未来房地产行业将会快速整合，部分小开发商将逐步淘汰出局，规模化的公司将通过兼并、并购、合作开发方式扩大市场份额，行业集中度明显提高。

　　　整个来讲，中国房地产同时呈现了区域发展的这种格局，我们沿海集团目前为止应该形成了整个全国发展的格局。经过十多年的发展，整个房地产市场已经进入白热化阶段和百家争鸣的阶段，品牌将成为房地产企业的发展支撑，沿海集团向来注重品牌建设，在健康住宅和细分市场方面独树一帜。所以我对未来开发模式的选择就谈四个方面，从传统的房地产到金融地产来转变，具有融资能力的房地产企业才能活下去，2007年的中国还有30多家企业在拍地，2008年的中国可能有20多家企业在拍地，2010年的中国可能就只有10多家的企业在拍地。看看我们在座的房地产企业能不能在2010年之前进入这个圈子。

　　　第二个，企业从规模的发展到品牌专业化的发展的转变。

　　　第三个，从粗放式的经营到细分市场的转变。

　　　第四，区域运作到全国布局的转变。一、二、三线城市要合理布局，并形成根据地。

　　　所以我们可以看看目前的中国比较大一点的企业他们是如何布局的，这张表大家可以看一下。

　　　二三线城市开始成为热点，全国包括广州深圳香港地产军头均已完成在国内战略布局，主要集中在长三角和珠三角和京津塘地区，开发重点基本集中在一线城市和个别经济热点城市。相对落后的二三线城市开始成为热点，珠三角首当其冲。以前我在的恒大地产引进了广州周边的这些城市。

　　　最后一部分我谈谈沿海的实践，大家对沿海不太熟悉，沿海在中国将是一个非常低调的企业，他1990年在香港成立，1997年10月在香港上市，承受住了亚洲金融风暴的考验，目前我们大约在全国进入了20个城市，17年来进入了20个城市，一线城市包括北京、上海、深圳，二线城市有武汉、沈阳、大连、厦门、福州、天津、成都、东莞，东莞之所以是二线城市，他的经济能力比较大。三线城市是都江堰、唐山等等。沿海目前的开发两大约是150万平方米以上，沿海集团致力于成为中国健康住宅的领跑者，率先与国家住宅中心建立了全国首家健康住宅合作关系，沿海集团也是最早加入美国绿色建筑协会，引入美国建筑认证体系的，对社区进行认证，都是按照这个体系进行设计的开发商。

　　　我们作为上市公司，沿海集团良好的经营业绩也获得了资本市场的嘉许，投资者也获得了良好的收益。06—07年我们可以连续四次获得了中国房地产最具价值的企业品牌的称号。所以谈沿海的实践之前先简单介绍一下沿海，这是我们已经进入的一些城市。

　　　我们刚刚讲的，从地产到金融地产的转变，第二个是从细分市场的转变。作为沿海来讲我们是其中1+N的细分市场，将中国的房地产市场细分为八大市场。作为我们的使命，我们就是要成为中国健康住宅的领跑者。我们要告诉我们的消费者，沿海是什么？沿海是中国健康住宅的领跑者。围绕着我们健康住宅的理念形成了我们1+N这种细分市场的子品牌，我们必须通过概念、通过产品形成这种“健康生活家”的品牌内涵。而且通过十大健康技术来赋予我们的产品推广应用。这些项目的品牌通过健康生活的方式加以细分，我们认为沿海是一种健康生活方式的提供者。

　　　一般来讲健康生活在哪里呢？我们可以说是一种开放的心态，我们城市开放的心态，集中体现在北京的塞洛城和武汉的塞洛城。答案2是什么？我们是原生态和风尚方面，这中间包括上海和东莞一些产品，我们在东莞的一些艺术家园是属于原生态风尚生活的健康产品，这是对他的一些演绎。

　　　我们东莞这个盘在道窖哪里他是中国15个国家健康住宅项目，我们沿海一共有四个项目在做健康住宅的试点，在中国一共可能不超过20个。9月2号沿海的丽水佳园开盘，3个小时58套住房全部销售一空。

　　　除了我们的塞洛系列和丽水系列，第三是我们的城市综合体的系列，你们选择在这种市中心区有星级酒店和写字楼、大型商场和高档公寓，我们现在已经在大连、沈阳和苏州已经开始建设我们的第三个品牌：沿海国中心。

　　　所以说，从我们的品牌管理上来讲，沿海已经形成三大品牌，塞洛系列、丽水系列和综合题的系列，我们进行了不同的定位，并且把我们的健康理念进行了不同的细分。我们的健康住宅在项目策划的阶段就进行了一些导入，我们有很多的工具。从五个方面实心健康住宅品牌在项目策划阶段的导入，刚才聂梅生教授讲的国家提倡节能省地型的地产政策，沿海在这方面应该说是走在中国的最前列。

　　　所以说，从这三个方面来讲，我分析了上半年的房地产的形势和预测，第二部分是这种开发模式的选择，第三是总结一下。在当前的情况下作为房地产的开发企业，我想在这三个方面应该要做，一个是融资方面，首先是你的融资能力，如果没有融资的能力就麻烦了，要广开渠道扩大资源，至于怎么做每家都有每家的商业模型。作为投资线，要扩大住宅巩固商业地产，并且要巩固根据地，在东莞的企业，先把东莞做大，把东莞丧失了你进入全国那没有意义的，要把握二三线城市的机会。第三是资本的周转超越产品的周转，实现投资价值的最大化。131的工程，提升我们的项目策划功能和营销功能，第三是推进我们的健康住宅和1+N，构成我们产品的体系。第四是要推进产品的价值体系的指标，构成品牌的优势。最后一点，作为房地产的开发企业要建立广泛的同盟促进共同的提升。

　　　这是我今天要说的内容，谢谢大家！

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