陈述：尊敬的各位领导、各位嘉宾，同志们、朋友们，下午好！

　　　这一次主办方给我的题目是《珠江三角洲地产投资的机会在哪里？》我想这不仅仅指的空间机会，因为他整个地产市场资本比较充裕的情况下，土地的价格不断地飞涨，在这种情况下，他利润空间要体现在哪里去？我给大家分析一下，他给我这个题目要形成一个什么样的利润空间，我给他大概的分析是这样的。

　　　如何去寻求资本和土地结合的最佳模式？实际上是房地产企业如何跟政府合作的最佳模式。可能这成为我们政策或者是制度层面寻求利益的一个最大的空间。我整个核心的内容并不是说现实的利润在哪里，可能是下一步期待的利润在哪里。

　　　从我们的现状来说，城市的规划和房地产现在的开发整个合作，目前来说还是相对粗放型的，这种粗放型表现在哪里呢？主要表现在政府的公益性导向和企业盈利性导向的博弈，这种过程当中由于相互之间的智慧落差导致了公益性导向节节败北，最后的结果缺少了高品质的城市社区。换句话说这个高品质的城市社区跟低品质的乡村社区就吸收了我们的高品质的城市社区。某种程度上来说就是房地产“绑架”了城市。

　　　在我们的人口当中，房地产开发如何能够跟城市的发展达成共赢，制度性和资本性结合最佳模式是什么，我这里的核心观点就是土地限价拍卖的新城模式，刚才广州市房管局的一个局长讲到，以旧城改造作为中低收入家庭的模式，我觉得成本会比新城模式高很多。

　　　我的第一个问题就是城市规划怎样引导房地产开发，也就是说第一个层次地产和政府的一个联合是什么。首先这个联合是制定能吸引房地产投资的城市新城的规划，选择合适的土地空间进行战略性的规划，什么叫合适的土地空间？我的理解就是说可能有足够的土地规模，今天上午我刚来的时候碰到了新世界的老板，我们交换名片的时候我跟他说了，我说“你新世界做10平方公里的土地最合适不够”，他说“我会记住你这个话的。”这个什么意思呢？他一个地产项目再好的话，如果规模不够的话也只是一个精美的盆景而已，他没有城市的概念，要和城市的概念融合要相得益彰。

　　　第二，土地的成本或者是拆迁成本相对偏低的地区。第三个合适的土地，原有的社区空间对他有哺育的作用。我们南沙老城对他80公里，这种哺育的能力母城对他是断层的，所以需要老城对他的依赖的能力，要选择一个合适的地方进行新区的规划，同时对新城有一个排他权，政府有有限的购买权，因为新城是政府优先权的情况下开始的。

　　　第三是进行普惠式的发展方案，刚才讲的20%是中低板块的，解决了低下收入的家庭以后，中等收入的家庭很难解决，我们广州的平均售价是5900多，那是可能把乡镇平和下来了，在市区不可能找到这个房价，那是自欺欺人的感觉。从这个角度来说增大了普惠式的土地拍卖。广州市很快出台了一个限价商品房的政策，包括了广州市的开发区已经推出了两块限价土地房价的拍卖，其核心的内容就是政府通过土地的一级土地的开发让利给居民，而房地产的利润并没有减少，市场的需求量增大。同时也把一些隐性的土地浪费变成显性的土地利用。

　　　有一些同志的说法，一个城市的房价越高可以表明这个城市竞争能力越强，如果一个城市的房价太高会削弱这个城市的竞争力，比如三线城市霸县、英德，如果这个地方的房价提得很高，可能对你的城市竞争力会削弱。这是城市规划怎么样引导房地产的开发。

　　　第二点，房地产开发怎么样紧跟城市的规划。第一个观点就是房地产商在政府决策过程当中参与了政府的规划活动。也就是使房地产对企业、对城市未来的中心位置、规模做一个非常明确的一个认识，包括了土地的成本。能够建设更有适应或者是理解新城市中心区的一个规模，他对未来的一个房价有一个基本的理解。这一点来说，中山做得比较好，对老城保护的情况下，北区、新区是一个完整的一个开发模式。同时也鼓励房地产商参与公共基础设施的一个建设，很多地产商说没有关系参加，在广州、东莞这些大城市很难参与一线的基础设施的投资。如果二三线城市的城市，他可能就很容易去参与基础设施的投资。通过尽早地切入房地产的开发，采取一种线状挂牌的模式个把一级土地的开发和二级房产的开发同时列入了下个阶段的开发内容，这样使城市的地产商的联姻及早形成。对下一个阶段新城的商业区域和城市的一些公园，城市的一些公共基础设施有更透彻的理解，同时利用城市公园和城市基础设施，对周边的外地的效应带到了周边地产的形成。

　　　第三，限价拍卖的大规模的10—30平方公里的或者更大的地产规模的开发，任何一个地产商可能很难一口咬下，地产的联盟新城开发模式是非常重要的。地产联盟新城开发模式有一个非常大的好处在哪里，相当于东莞的新区，如果地产联盟的方式，他就不至于我们现在在五星级的一个会展酒店，在开会的时候对面的大规模的工地形成，我们联盟的方式在同时2、3平方公里同时成长的话，这种对社区的成熟，或者对于公共基础设施的分享是非常有用的。

　　　所以在这一点来说，地产联盟在这个地方是显得尤为重要，地产联盟也包含了在地产联盟和政府之间的一种合作也非常密切。包括了刚才所讲到的农业用地或者是一个农业的基础性用地，我把他当成公益性的公园向农民租地变成租地性公园的话，实际上在低成本的情况下加大了整个城市的品质，同时为城市生机勃勃的生长，向周边农民分享了一个地产增长的利润。为后期的城市的土地开发打下了进一步的坚实的基础。

　　　最后一个问题，珠江三角洲投资热点的城市接下来是什么地方？这个问题太大了，可能是李教授给我出的难题，对于三角洲来说他的核心城市是广深都市圈和广佛都市圈两个一线的城市，这两个一线的城市有一种无限的需求，无限的供给能力，同时对资本有强劲的吸纳能力，这种城市可能房价高，也表明了包括了投资性房的进入，他的竞争力是可以体现的。但是由于这些城市里面的土地是有限的，他不能大规模提供一个限价拍卖的土地，这种情况下有比较少量的限价拍卖土地的话，对整个房地产的房价会有很大的打压。

　　　但是在广深都市圈来说，关内饱和的地区是最为名的，但是他的地价越来越高，有两个是相呼应的，一个是宝安新区，这是深圳2030年规划里面，在未来的20年里面是一个高速成长的地区。还有一个布吉龙华的地区，是整个罗湖区向北迁移最明显最便捷的通道，但是由于这个地区成为镇一级的城市品质，怎么建还是布吉镇和龙华镇，这种情况下很难提高城市的品质。东莞整个莞深都市圈融合的地方是樟木头和常平和大栏地区，如果把这三个地区切分来永远不可能成为一个好的聚集地，如果这三个地方把点变成龙头片区的概念，可能成为一个增长的地区，因为三角洲之间拆分的土地是最低的，因为他们的土地成本会相对偏低，供给的土地规模也是比较大的。这个案例对东莞的常平地区来说是非常有意义的。

　　　广佛都市圈来说，广州因为四面给地，房地产商是无所适从，每个楼盘有足够的利润他就足够了。不会说跟这个城市品质紧密联系的地产开发，这也不是我们房地产商的责任。

　　　还有一个点是广州的南山，他是属于莞深都市圈和广佛都市圈的借口，如果是很有成长力的地区，他的珠江三角洲的核心地区，目前来说这个核心地区是未来奢望的一个地区，正因为是借口，莞深都市圈和广佛都市圈对他的辐射能力都是非常脆弱的，所以母体对新区的哺育能力是不足的，很短的时期内很难有气色的。

　　　珠海金光新区可能会形成佛罗里达的海滨城市的项目，但是他没有形成，各种原因是因为新区和母区的联系发生的脱节，滨海城市的拓展没有完全展开，这是一个很好的项目，这是一级城市。二级城市是三角洲周边的清远、肇庆这些周边的城市，如果把限价比例扩大，对周边的城市有非常强大的辐射能力，这个地区是非常大的一个城市增长空间。

　　　关于这分析几点，包括没有分析到的城市，他成败的关键并不在于我们的地方商，而是在于我们土地的供给政策是否达到一个限价拍卖的模式，同时使特色的城市使周边的城市很快地形成一个自己的个性和魅力，同时也加大了人口对中等城市或者是二级城市的一个驱动能力。通过人口的积聚对资本形成强大的吸纳能力。加大了下一个阶段城市投资的资本，谢谢各位！

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