黎皓：各位领导、各位嘉宾，新闻媒体的朋友们，下午好！

　　　作为一个在房地产行业第一线的从业人员，今天非常有幸与大家共同探讨我们所处的珠江三角洲区域房地产行业在新的历史时期下面临的发展机遇和投资机会。2006年宏观调控下的中国房地产四大区域呈现了不同的表现，长三角区域市场再度降温，珠三角热度依旧，环渤海区域是暖流暗涌，中西部地区蓄势待发。这些年来房地产行业一片待涨，房地产行业已经成为社会各界最受关注的热点。在这种背景下，今年以来伴随着珠三角各地“地王”频繁出现，珠三角房地产市场快速发展，房价急剧上涨，尤其是东莞、佛占、惠州等等这些沉寂了多年的二三线城市正迎来了前所未有的开发高潮。珠三角的九城市中，除了珠海其他八个城市的房价涨幅超过了22%，这些二三线城市拥有相对充足的土地资源供应和优越的地理环境和生态资源，并具有明显的洼地效应。随着珠三角各城市快速发展和交通网络的进一步融合，我们认为，这些二三线城市未来的房地产开发和投资的前景非常宽广。

　　　我们知道，珠江三角洲作为我国最重要、最具发展活力竞争力、最具发展潜力的地区之一，也是亚太区经济增长最快的区域，他的发展从小珠三角再到大珠三角，再从珠三角再到现在的9+2的区域，再到环渤海和各城市的辐射区，各城市的竞争力和辐射能力也不断地加强。

　　　珠三角的加速发展和融合，将很大程度地影响了房地产市场的发展布局和未来的走势，我们认为，对珠三角房地产市场的影响主要在以下几个方面。

　　　第一，城市发展模式将发生转变，房地产投资和经营将面临着转型。珠江三角洲一直靠高速的城市建设和制造业拉动GDP，进而解决其生存和发展的问题，随着高速的城市发展、产业发展，就业问题日显突出，很多城市都想建立一个所谓的“一小时生活圈”，从表面上看是新一轮的更高强度的城市建设，实际上应该是城市经济要素的快速聚积和产业发展的过程。如果我们把“一小时生活圈”简单地理解为新一轮的机械的城市扩张，或者只看到经济建设投入的加大，土地供应指标的放量，和城市投资的快速增长，开发商圈地机会的增多的话，我们没办法回答这个城市是怎么扩，扩多快，往哪里扩。

　　　事实上，这种空间的机械的扩张，他的背后是城市功能和城市产业的再定位和再分工。产业的差异导致了消费、人口结构的差异。这种差异也许我们作为发展商我们改变不了这个城市，改变不了这个产业，但是当我们更加清晰地认识到这种产业结构对房地产影响的话，我们将更清晰地把握我们的策略。第二，城际轻轨加快了珠三角的城市融合，提升了区域的价值。城际快速轨道的发展将为珠三角的经济发展和房地产行业带来巨大的机会。地处城际交通沿线的各城镇将在这个机遇中进一步崛起，十年前我们看到沿着广深铁路沿线的樟木头、常平成为东莞发展的前沿，现在我们看到沿着几条高速公路沿线的地区则成为了东莞的一个发展的热点地区。

　　　再靠近深圳的凤岗、塘厦等地区，高档楼盘已经有了大量的深圳客户，目前深圳房价突破了2万，与之接壤的龙岗也超过了1万，宝冈超过了万，广州的房地产也均价超过了1万，惠州目前的只有5千，及时是高档的楼盘是7、8千的价格。东莞的价格相比广州深圳有很大的优势，但是由于交通的原因，东莞与广州深圳的交通方式主要是依靠广深和莞深高速公路，往返在两个城市之间的交通是有限的，而且现在广深高速是超负荷运转了。没车族在三个城市之间的快速流动受到了很大的限制，所以东莞的一些房地产能够吸引深圳广州也仅限于一些城市的上层人士。这一切有了城际轻轨建设以后将发生重大的改变。

　　　根据东莞的轨道交通网络规划，东莞的轻轨将由4条市域线一条市郊铁路构成，全程达246公里，通过21个镇区，车站80个，8个换乘站。无是线路长度和车站数量上在整个珠三角都是首屈一指的。同样从别的城市当中也可以看到，地铁的建设使华南板块真正成为广州的一个居住城区。轻轨干线平均时速在150公里以上，东莞到广州30分钟左右，东莞到深圳大约40分钟，东莞往返广州深圳的时间大大缩短，交通成本也有很大程度的降低。同时，轻轨速度快、时间准的特点，将解决了高速公路堵车的问题，人们往返于东莞、广深之间再无后顾之忧，这些将吸引部分的广州、深圳的人士到东莞安居乐业。

　　　之前，工作在东莞生活在广深这种居住现象，将会因为轻轨的建设而改变。我们说，这未来的几年内，东莞因为其房地产价格有相对优势，而成为深圳或者是广州人一个居住热点，将会变成现实。

　　　第三，二三线城市继续释放其消费力，开发商大举进军，产品外销比例大幅增长，以前说的外销都是说的外国人或者是香港，现在所谓的城市外销已经转移到我们的一线城市。“一小时经济圈”作为珠三角大区域的定位载体，该区域内尤其是二三线城市将成为外来投资和房地产投资的主要落脚点，这势必引发了房地产投资商和开发商进入“一小时生活圈”。在珠三角强劲的经济实力和快速城市化的推动下，珠三角房地产市场将持续火热。由于广州、深圳房地产市场面临的土地压力，使两地的开发商、购房者和投资者纷纷将目光转移到其他周边的地区。广深两地房地产业多年带来的资金、技术、理念将被注入其周边的二线城市。

　　　珠三角房地产业将呈现全面开火的局面，而各个城市地位的提升，巨大的城市增值前景和外来人口的快速增长，必将导致产品外销比例继续增长。在活力继续释放的过程中，二三线城市的市场形态将由过去的本土化、封闭型向区域化、外向型转变。

　　　第四，外来人口增加，收入水平增加，将会带来商品房消费追究的提高。珠三角城市融合进一步加快，体现在各城市要素聚集和有效的整合，投资与产业发展的加快，城乡互动融合的形成，使经济发展和交通网络的完善，就业不断增加，外来人口和非农业人口的增加，城乡居民的收入增加，从而提高了市民的投资置业能力和商品消费水平。增强对商品房的购买力。所以，从中长期来看，需求的旺盛和购买力的提升，将使珠三角二三线城市房价将会继续上扬。

　　　第五，房价结构将发生重大的变化。上午我们的广东省房地产协会蔡会长也提到过，现在的房地产商品具有两重属性，一方面他是我们衣食住行四个最重要的要素一个生活要素，同时他也作为一个投资要素，商品房的属性和他的价格是决定于两个属性的叠加，从我们公司所代理的楼盘上看，大量的深圳消费者已经成为了我们的消费主体。以后据我们了解在广佛经济圈里头，佛山很多的楼盘也是广州消费者的购买目标。在这种情况下，房价再不是一个城市当地购买力的直接反应，他将随着整个金融态势的变动，成为一个流动的要素。

　　　第七，部分城市将面临着更激烈的竞争，相对优势可能弱化。我们说大区域的融合，构建城市快速轨道是国际化的必然步调，也是城市资源组合的必然过程。但是城市融合得以快速融合以后，原有的一些热点和优势城市必然面临着一个竞争。以深圳为例，深圳很长时间是中国房地产业的一个领头羊，有“房地产黄埔军校”和“中国样板房”的美誉，对于房地产来说，珠三角快速轨道的发展既然是利好深圳也是考量深圳，要求深圳房地产必须做得更加优秀、更加有吸引力。因为在大的竞争中，我们的房地产空间变了。深圳地产商可以切人家的蛋糕，人家也可以切深圳的奶酪。这种打破城际界限的竞争并不是坏事，而将会给我们的房地产市场带来更加生动活泼的局面。

　　　今天高速发达的城际交通已经把珠三角城市连成一个整体，城市化的融合已经逐步发挥，相信不久的将来，珠三角将发展成为全球注目的城市群和核心的经济热点区域。广州的商业、深圳的科技、东莞、佛山、中山的制造，珠海的环境，惠州的石化，江门的侨乡和肇庆的旅游，珠三角各大城市将形成珠三角城市群独特的风貌，必将孕育着房地产更大的发展，催生出更广阔的投资机会。

　　　在今天，在珠三角都市融合已经成为一种现实和趋势，历史的潮流不可阻挡，如何把握城市融合下房地产发展的脉搏，这是一个非常现实的问题。古人云“引妙变之变乃为下策，不变之变及为中策……”面对珠三角客观存在的变局和良好的发展机遇，我们珠三角的地产人应该何去何从，应该如何把握地产赋予我们的机会，对此我们必须早作准备和对策。只要用心做得比别人好，我们就一定有机会！谢谢大家！

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