历史回眸

　　中小户型曾被歧视

　　在一两年前，广州楼市是大户型横行的市场，中小户型货量稀少，而且被称为“被歧视的产品”，因为就算有中小户型提供，也基本上是朝向、或者室内设计不甚理想的，但尽管如此，这些中小户型一经推出，卖出的速度也是相当迅速，表明潜在购买力是强劲的。

　　2006年5月29日，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，简称“国十五条”，首次提出明确新建住房结构比例。规定自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。我们称之为90/70政策。

　　除了90/70政策，国土资源部还同期表示，坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定，一律停止其供地和办理相关用地手续，进行全面清理。

　　这些政策出台至今已过了一年半，对市场的影响正在慢慢显现，而对2008年广州楼市的户型供应，也产生着微妙的影响。

　　最新动态

　　中小户型正在放量

　　在户型方面，目前广州楼市给人的感觉就是中小户型正在放量，广州住房供应结构趋向合理。官方数据显示，2005年，广州一手住房里建筑面积90平方米以下的中小户型住房的供应比例只有17%，通过近年来的调控，2007年1至10月供应比例达32%.随着2007年底2008年初90/70政策落地，保障型住房、限价房集中面市，中小户型比例正在大幅增加。

　　思想讨论

　　中小户型受上市量影响价格回落

　　进入2008年，随着“90/70”政策的进一步落实，受访的专家认为，过去以大户型为主导的市场供应结构将发生较大变化，其中，90平方米以下的中小户型有望达到整个市场供应量的一半或以上。

　　2006年年中，广州开始实施“90/70”政策，但到2007年的上半年为止，政策效果并不明显，大户型依然占据着绝大部分市场份额，直到07年10月，“90/70”政策落地产品才逐渐上市，广州楼市的供应结构开始出现微妙的转变。

　　广州中原地产项目部总经理黄韬认为，“90/70”政策效应是在2007年下半年开始显现的，从2007年10月开始，不少新盘或者在售楼盘新一期的产品都是该政策的产物。2007年中小户型的供应量为20%～30%，而2008年，随着中小户型项目推货高峰到来，整个市场会有超过一半的项目是90平方米以下户型占70%以上的项目。

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，2007年1～10月，广州90平方米以下的中小户型占比为32%，随着90/70政策落地、限价房的集中面市，今年以中小户型供应为主的商品住宅项目将达到50%的份额。

　　而在价格方面，经纬地产项目发展及研究部副经理吴定金预计，2008年的广州楼价将以“稳中有升”为主基调，不会出现价格的大起大落。90平方米以下商品住房受供应大增、限价房上市影响而出现价格微调，90平方米以上住房因需求萎缩而出现涨幅放缓。

　　黎文江也认为，2008年随着中小户型供应的大量增加，该类产品价格也会有所回落，因此在成交量方面相信有较大的提升。同时，随着大户型单位的逐渐减少，这类单位未来的价格估计会有所提升。

　　至于别墅方面，有专家认为，别墅都是有钱人在购买，政府只要解决好普通消费者的住房问题，别墅价格如何没有太大关系。在别墅供应上，专家认为，独立别墅在08年还将上演最后的疯狂，而其他的类别墅产品放量平稳但将在一两年后成为别墅市场的主流。

　　黄金楼市认为

　　2008年，广州楼市中小户型放量已经成为定局，而独立别墅上演最后的疯狂，类别墅产品群涌。受“户型革命”影响，大户型和小户型价格将略有调整。

　　年内特色

　　中小户型将占五成

　　经纬地产项目发展及研究部2008年研究报告显示，90/70标准的效应也逐渐显现，90平方米以下的中小户型，将占到2008年全市十区商品住宅供应面积的50%左右，比2007年约提升了15%.其中限价房上市项目共9个，供应套数在8000套-10000套左右，按建筑面积计算，约80多万平方米，占全市商品住宅总的预售比例大概为1/10.这些限价房，就基本上以中小户型为主。本报记者李美钰

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