2007年，对广州楼市来说，前三季度基本是让发展商“放松警惕”且大胆提价的好光景，但进入第四季度之后，市场在高价运行之下，购买力及承接力逐渐出现“疲态”。

　　从供需矛盾来讲，2007年的前三季度甚至前11个月份，广州楼市的确处于供应的紧张期。2008年，整个商品住宅出现放量的格局，这两年间，是否出现“水火两重天”？

　　黄金楼市认为

　　综合来看，2008年楼市将是城区供应的辉煌期，也是城区置业的黄金时期，未来广州人只能越住越远，或以多中心区生活、工作模式发展；从供应来看，日后城区与近郊的房价将进一步拉开差距。

　　历史回眸

　　2007年末，供需矛盾开始缓解

　　经纬地产项目发展及研究部提供的数据显示，广州楼市在商品住宅供应方面，2002-2005年间逐年下滑，直至2006年进入一个小高潮后，2007年又开始出现小幅下滑。2007年1-11月广州商品住宅预售面积为607.47万平方米，同比2006年1-11月的638.48万平方米下降了约5%.

　　在商品住宅成交方面，2007年1-11月成交量为758.69万平方米，约6.6万宗。由于供应量的减少以及楼价的上涨，其同比2006年1-11月的851.1万平方米降幅约为11%，预计全年的成交仅为800多万平方米左右，同比下降近100万平方米。1-11月市场吸纳率为1.25，同比其前三年有所下降，表明2007年的房地产商品住宅市场供不应求局面开始逐渐缓解。

　　最新动态

　　2008年，住宅供应同比增约20%

　　2008年广州商品住宅的供应情况(包括供应面积及套数、供应结构、供应分布)，已经成为判断未来一年楼市走势的重要依据。

　　据经纬地产项目发展及研究部的汇总统计，2008年广州十区的商品住宅供应量约为800万平方米(折合8万套左右)，同比大幅增加了20%左右，是广州近6年来的最大供应量，接近历史供应高峰即2002年的供应水平。

　　国十五条之“70/90”标准的效应也逐渐显现，90平方米以下的中小户型，约将占到2008年全市十区商品住宅供应面积的50%左右，比2007年约提升了15%.

　　思想讨论

　　调整产品结构，适应主流需求

　　合富辉煌集团副总经理谢宇晗认为，2007年市场从一元供应体系转向二元供应体系，从单向度的价值追求转向多方利益兼顾的和谐发展。

　　2008年保障型住宅供应开始进入市场，90/70结构的产品也将成为主流。

　　2008年房地产企业运营策略重心会回归自住客户经营，更多以房地产作为住宅产品的属性面向市场，而不是仅基于土地价格膨胀带来的溢价获得销售力和利润，必须关注房地产居住功能，调整房地产产品结构适应主流置业者需求。

　　年内特色

　　2008年，供货量乐观

　　“中调”奏效，老城供应迎来新一春

　　经纬地产预计新盘上市数量超过100个，同比增加了1/3以上。海珠、天河、白云、荔湾、越秀等5区的新盘入市数量名列前茅，海珠区一改2007年的供应颓势，新盘推出数量将迅速反弹。

　　荔湾与越秀的新盘合计数量达到了25个，是多年以来的最高数值，越秀、荔湾的供应量增加明显，老城区全年的供应量增加到了破天荒的1万套，象征着2008年亦是“中调”下老城区实现复兴的一年。

　　另外，2008年白云、海珠、天河等是2008年供应最为集中的区域，分别占据了前三名的位置。

　　广州东部的住宅供应开始拉升，“东进”步伐仍将继续。萝岗区供应量的迅速放大，表明这个东部新城的建设已经如火如荼。整体来看，中心六区仍是2008年的主要供应区域，供应套数的所占比例逼近七成，郊区四区的供应还没有出现明显的放量。

　　整体住宅供应呈多元化格局

　　在今年广州楼市的住宅供应中，较往年楼市更为热闹，其中是由于市场供应多元化，包括政府保障型住房，如廉租房、新社区等，还有属于商品房范畴的“限价房”。

　　据悉，限价房上市项目共9个，供应套数在8000套-10000套左右，按建筑面积计算，约80多万平方米，占全市商品住宅总的预售比例大概为1/10.

　　记者从阳光家缘上了解到，目前已形成供应的限价房项目包括“限价6500元/平方米的”保利西子湾、金沙洲B3737F01、03地块(中海金沙馨园)最高售价6150元/平方米，最高限价6000元/平方米的万科新里程(KXC-H3地块)、限价4000元/平方米的龙光集团萝岗区KXC-H4地块，还有预计在今年7、8月份推出的中国奥园番禺中心城区南区4-3项目等。

　　近郊居住露端倪，未来住宅供应将向外拓展

　　从2007年广州公开出让地块的用地面积来看，出让面积较大的三个区域均位于现市区以外，依次为萝岗、番禺和花都，萝岗区公开出让的总用地面积为136.12万平方米，占十区总出让面积的35%，番禺区公开出让的总用地面积为84.18万平方米，占十区总出让面积的21%，花都区公开出让的总用地面积为57.46万平方米，占十区总出让面积的15%.郊区四区的总用地面积为315.09万平方米，占十区总出让面积的81%，土地供应区域大幅向郊区扩张。在当前新的土地出让政策及出让合同的约定来看，这部分土地项目预计可于2009年起，形成市场的有效供应。届时，“郊区”将成为广州市商品住宅主要供应区域。

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