新浪下午茶第六期：解读08年广州限价房走势

　　大家下午好！

　　【主持人：】各位网友大家好！目前第一个限价房保利西子湾的签约发售在广州乃至全国都引起了很大的反响，部分结果和原先预料的也有一定的差别，限价房的相关政策和广州未来的限价房建设也引起了热议，新浪房产对此非常关注，也想给全国的网民进行一个比较准确的报道，因此我们今天新浪下午茶第六期的节目，请来了相关的专家和发展商为我们做嘉宾访谈。

　　右边这位是华南理工大学房地产研究所所长王幼松先生。

　　这位是中原地产项目部总经理黄韬先生。

　　【主持人】两位，保利西子湾开售当时就有一百多套限价房未能售出，这样的情况你们在这之前是否有预料过？对这个结果表示惊讶吗？这个结果是正常的吗？

　　【王幼松：】我简单先说一下我个人的一些观点。

　　在限价房这个新品种出现在房地产市场时，其实一直都受到关注和争议，现在作为第一个项目，在广州推出到市场上，有一部分还没有被认购，这种现象本身也不能说很意外，因为在它原来的定位上，到底应该是属于社会保障性质住房，还是商品性质住房，这目前看来都不完全是，是介于带有政策保障性质的商品房。这样的做法，在市场上认可的程度来说，我个人认为还是实验期，整个市场的反映也要慢慢明晰起来。

　　【主持人：】也就是说市场化还是有一点滞后的。

　　【王幼松：】对。在目前的市场状态下，它是属于一个相对比较低潮的时候，交易目前的低潮，对它的影响也是不可忽视的，即使拿到这个房号，作为一个消费者，心里也会忐忑一下，我是不是把这个房子在这个点上买下来。

　　【主持人：】可能也会想到今后还会有房子出来。

　　【王幼松：】没错。所以有一百多套没有卖出去，也是可以理解的市场现象。

　　【主持人：】黄先生呢？

　　【黄韬：】限价房在房地产市场，长远来说不是一个长期存在市场的产品。限价房当时的出现是由于从04年开始，当时广州房地产市场，楼价在不断的攀升，特别是在06年、07年，这两年楼价高速飞涨，是政府出于对稳定楼价的手段之一。

　　去年市场在十月份之后有一个回落，我们去看这个问题，刚才王教授也提到了，是受到市场的影响，这是主要的原因。另外一个，是受到了整个购买程序，或者方法的影响。比如说我们看到比如说有一百多套没有售完，有几个原因，一个原因是在后面选房的人，发现剩下一百多套朝向、景观、户型都差很远。房地产有一个特性，就是有差异性，每一套都不同。

　　【主持人：】我们知道限价房有最高售价，但是没有区间价格和均价的限制，统一定价，不管房子的楼层、户型，或者朝向，都是一样的价格。

　　【黄韬：】在发展商投这一块地的时候，规定了最高价，但是没有规定最低价。我刚才说了有一个方法的问题，而且在很短时间内，这个月已经开始了第二、第三个限价房的申购了，排在后面的买家来说，价格差不多，而且地段也差不多，价格6150元，他就会考虑说我如果排在前面购买可能会比较好一些。

　　【王幼松：】从实际的情况来看，当时的考虑是不周的，在一个楼盘里，房子的差异性还是会有比较大的影响，比如说朝向、楼层等。

　　【主持人：】这种情况开发商没有想过改变吗？

　　【黄韬：】我补充一点。因为这不是发展商不想做，而是因为利润的问题，限价房的利润对于开发商相对是比较少的，如果最高价以后再分开几个层面去看，那它的利润更低，所以它也是被迫做出一口价的选择，所有产品都是一个价。而且如果这个房子在去年十月份、十一月份开售，我可以肯定一天都可以卖出去。

　　【王幼松：】因为这有一个市场预期，市场很旺，而且周边的房子今天一万、后天一万一、再晚一天就是一万二了，有这样的价格体现，市场的接受度就会增大很多。关键是现在推的时间，造成了这个结果。

　　【黄韬：】就是时机。我们也有分析过原因，限价房在去年十月份基本符合预售条件，为什么推迟呢？就是要讨论首个限价房销售的要求和条件，就两个多月到三个月的时间，往后推了。而且当时开发商拿这一块地的时候，并没有规定对购买人的限定，因为这是三限房，如果再限定购买条件，现在是限定了购买条件，是基本属于三限房的。

　[1]　[2]　[3]　[4]　[5]　[下一页]