新浪下午茶第九期：买房收楼如何保障权益(图)

　　【主持人：】各位新浪网友大家下午好！今天是新浪房产第九期下午茶节目时间，再过两天就是大家很熟悉的3.15消费者权益日了，这一期节目我们特意请来两位重量级的嘉宾，广东南国德赛律师事务所注册律师、律师导购网总法律顾问彭清正，坐在我旁边的是中国验房师管理协会广州代表处副主任、广州市啄木鸟验房公司赵太宇(中国注册验房师)。今天有幸请到两位嘉宾和各位网友以及消费者聊一聊购房以及收房，包括入住等各个环节我们需要注意的相应热点问题。欢迎两位嘉宾的到来。

　　目前经过政府对房地产市场进行整治之后，目前在购房阶段还有什么样的风险呢？

　　【彭清正：】目前大家的议论还是房价、还是房子，主持人的问题，买房还有没有风险，我可以说随时随地任何时候都可能会有风险，风险是永恒的，这是作为消费者来说，过好我们自己的日子、建设好自己的家庭，买房子是第一首要的任务，买房子好不好也决定了家庭很长一段时间的心情，包括今后的居住环境。虽然国家和地方政府都在不停的出法规、出政策，包括管理措施，但是这些只是在宏观方面、在社会行政管理方面，所采取的一些措施，但是真正的风险，我们可以回顾一下，也可以说是整理一下。它有法律风险、市场风险、道德风险，那么这些风险不可能全部都通过政府来解决，市道好的时候有市道好的风险，市道不好的时候有市道不好的风险，遇到好人可能稍微好一些，但是如果遇到不好的卖家，那就麻烦了，比如说一些无良的开发商、无良小业主，欺诈、诈骗，包括不诚信，既可以说是商业风险，也可以说是法律风险，也可以说是道德风险，看怎么看这个问题了。但是首先大家是要有风险的意识。

　　【主持人：】对，这一点说的很对，哪怕是非常好的完善的法律环境下，消费者自己也还是要有一定的防范风险的意识，把风险防止在发生之前。

　　【彭清正：】对，比如说美国次按风险。

　　【主持人：】赵工的职业是非常新了，那么在买了房子收楼环节，消费者会面临什么样的风险呢？

　　【赵太宇：】首先就是合同的约定，商品房交房质量在合同上有没有约定，房屋的质量有没有按照国家相关的规范和标准进行建设，作为普通业主来说，这是很大的风险。

　　【主持人：】刚才你提到除了合同的约定，还有就是国家的规定，发展商建的房子是不是按照国家的规定来建设的，按照道理来说应该是有法律监控手段的，为什么需要消费者自己来防范呢？这个问题交给彭律师。

　　【彭清正：】从验房师的角度来说，我觉得这两个方面的标准，也就是我们惯常说的法定标准和合同约定标准，买房或者说验房主要的依据。为什么会出现验房师这个行业呢？就如同为什么要有律师这个行业一样，道理是一样的，社会有这个需求，满足社会上人们的需求，就有存在的必要，它的合理性就在这里。

　　其实还有一个潜台词，就是国家法律那么完善，政府机构廉政、公正执法，那么是不是老百姓就很安全，还要什么律师和验房师呢？问题就出在这里。

　　【主持人：】明白。

　　接下来请赵工给我们介绍一下验房师是一个什么样的职业，你们是怎么样开展工作的，你们是根据国家什么样的规定来开展自己的工作？

　　【赵太宇：】验房师的职业和律师是一样的，把房子的质量尽早发现，消灭在萌芽状态，让它对业主造成的影响、伤害、损失降到最低。验房依据的标准有几个方面，一个是购买合同的约定，第二是国家公开发布的验收规范和标准，第三是行业的一些行规，在使用功能和施工上的一些行规。

　　【主持人：】但是我还是有一个疑问，比如说国家对房子的相关规定，比如说交付业主之前一定是通过了验收的，那么他们验收完之后如果不合格，肯定是不会发验收合格证的。既然发了验收合格证，为什么还要你代表业主再验收一次呢？

　　【赵太宇：】这个问题也是很多业主想问的，国家对房屋质量的监控主要是对安全的角度，其他的质量，没有重大安全问题的质量问题，国家是没有做到那么细的，这就需要像是律师、验房师等独立第三方的机构为业主来提供服务。

　　【主持人：】所以赵工把自己的公司取名为啄木鸟，也就是提前发现问题加以解决。

　　赵工，你能不能给我们介绍一下验房师这个职业大概在我们国家是什么时候产生的，在全国是一个什么样的状况？虽然我们对房地产行业是比较关注的，但是其实我们接触验房师的时间也不是特别长，我相信很多网友或者是业主对这个是一无所知，还可以有这么专业的人士来帮助我们解决我们面临的问题。

　　【赵太宇：】验房师是2002年在南京首次有人提出验房师的概念，在广州是2005年，啄木鸟验房公司作为第一家独立第三方机构来给业主提供服务。验房已经是大势所趋，随着民主化的进程，老百姓维权、民主的意识越来越强了。

　　【彭清正：】也就是专业维权了。

　　【主持人：】回过头来我还想介绍一下彭律师另外一个身份了，律师导购网总法律顾问，律师导购网成立两年多时间来，为消费者购房提供了很多法律服务。借此机会，请教彭律师，在导购的实践过程中有没有总结一下，目前广州的房地产市场在购房过程中哪些风险还是比较突出的，或者说哪些问题解决的不是特别好，需要你们来把关？

　　【彭清正：】谈到购房，2006年我们首先提出了律师导购理念，其实验房师早就已经在南京和杭州非常活跃了，很成熟了。律师和验房师这两个行业是紧密配合的，从验房师诞生第一天开始，就是和律师紧密合作的。验房师也有一些发展，回到主持人提出的问题，从消费者买房来说，具体的风险是有很多了。首先就是从大的趋势来讲，房价的起落这本身就是一个很大的风险，都需要有专业人士给予指导，到具体的楼盘和发展商，因为我们说的诚信的发展商、好的楼盘，都是人去作为的，一家公司它诚信不诚信，有没有商业信誉，这也是很关键的。具体到每一个楼盘，规范不规范、完整不完整，会不会出现烂尾，或者是出现规划调整的问题，包括小区环境和设施的变化，这些都是具体的风险。还有就是合同，现在投诉最多的，消费者最无奈的也就是霸王条款，在房价飞涨的时候合同是一个字不能改，稍微犹豫一下可能就被别人抢走了，当然这里有销售技巧、销售手法的欺诈，还有销售价格的欺诈，消费者作为个体，因为没有专业经验，玩不过他们，所以我们提出要有专业维权的概念。

　　大家在收楼的时候，发现货不对板，甚至建筑质量的问题、面积缩水的问题、配套家电的问题、电线天天短路、漏水、发生霉变等，这些都是很细节的东西。最关键的，就是刚才所说的，专业验房师也说到了，律师也不知道建筑的质量怎么样，是不是符合国家专业规范，特别是精装修的房子，装修的标准是怎么样的，污染有没有，还有辐射问题，都是非常专业的，都是可能有风险的地方。

　　【主持人：】我的感觉，作为律师来说，主要是风险提前告知、合同文本的把关，但是真正到了验房阶段，律师反而显得有一点力不从心，可能对装修标准或者建筑质量掌握不是很好。

　　【彭清正：】所以需要专业组合，需要合作了。

　　【主持人：】那么赵工，你们在收楼的过程中，目前广州地区普遍存在的几个主要大的问题，大概有哪几点？

　　【赵太宇：】其实问题有很多了，其中一个问题，就是合同的约定和交货的成品商品房货不对板，成品不齐全，很多施工还是半毛坯的状态，就让业主收楼了，水龙头没有装、马桶也没有装。还有就是施工质量的问题，每一个楼盘的情况都可能不一样，有的是开发商管理不到位，对成品管理不到位，导致破损等，还有就是施工队、施工公司的素质比较低，导致工艺上的很多缺陷，或者是设计上的一些缺陷。