保利西子湾周边楼盘优劣分析

　　一、主要竞争项目对比分析

　　限价房项目：

　　万科新里程项目——位于萝岗区科学城开创大道北(与广汕公路交界处)。占地约6万平方米，规划有14栋高层住宅，共1700余户。户型包括75平方左右的精品两房和90平方左右的紧凑小三房，附带入户花园。

　　项目劣势分析：

　　1.新里程位置很偏僻；

　　2.周边环境建设还未完善，周边楼盘极少,难以形成生活气候；

　　3.地铁方案还没确定，交通大环境尚未成熟；

　　4.三房单位只有一个洗手间, 对比之下西子湾相近面积的户型有带套房设计；

　　5.对外宣称约600/平米的装修，装修质量及美观程度都较差；

　　6.科学城以工业园区为主，周边工厂的数量还在增加，有可能受到各种污染；

　　7.基本上每栋楼都临路, 废气和噪音的影响较大。

　　中海金沙馨园项目——位于白云区金沙洲居住新城环洲三路南段，总建筑面积超过24万平方米，由南北两块限价地组成，南面地块B3737F01单位最高限价为6150元/平方米、北面地块B3735F01最高限价6375元/平方米。现已建设的地块为南面地块B3737F01，占地近4万平方米，建筑面积约7.7万平方米，总货量308套，由六栋11层的小高层电梯洋房组成，一层五户设计。将先推出位于2-6栋的250套单位，建筑面积在80-100平方米之间，以三房两厅双卫生间的单位为主，另外还有部分两房单位。。

　　项目劣势分析：

　　1.地理位置较偏，交通条件比西子湾差；

　　2.为两块限价地组成，开发时间长；

　　3.货量较少，难以形成规模，没有大社区的生活氛围；

　　4.楼盘规模小，难以打造良好的园林景观；

　　5.一梯五户设计，18层小高层，实用率相对较低。

　　商品房项目：

　　中粮万科金域蓝湾项目——位于白云区金沙洲滨江公园旁(金沙洲大桥北侧)。占地面积:144000平方米，总建筑面积:440000平方米。规划共有4000多套单位

　　项目劣势分析：

　　1.样板房是临时建的，显得方向，采光，通风特别好，同时样板的墙壁减少了厚度，加了高度，客户看不到房屋的实地环境及情况；

　　2.所谓滨水大宅单位全部需要购买两套单位打通，出两套房产证，手续繁多税金增加之余，还要加收5000元/套的打通费用；

　　3.轻轨规划距离小区较近，地铁高架桥(沙贝站)直接从金域蓝湾楼盘前经过，将带来噪声污染的问题；

　　4.目前洋

　　中海金沙湾项目——位于白云区金沙洲大桥以南建设大道1号。行政隶属佛山市南海区黄岐镇。占地面积：41万㎡建筑面积：130万㎡。已开发西区共有16栋住宅，33层高，为两梯五户或两梯六户设计，户型包括83平方米的两房、145平方米的四房、100平方米的小三房和125平方米的三房。

　　项目劣势分析：

　　1.该楼盘处于广佛两市交界，属“三不管”区域，因此该楼盘周边现在交通秩序混乱；

　　2.周边较多临建和违章建筑，楼盘对面有一个物流中心，沿江防洪控制地带散布许多窝棚和历史旧楼，以上表明这是典型的城乡结合部；

　　3.交通现状，路难走，出行难，3-5年内会困扰该小区的住户；

　　4.小区容积率4.2，高密度，楼高间距小，小区空间压抑；

　　5.一期紧靠建设大道快速路(佛山规划)，今后连接大坦沙路(大坦沙大桥)——建设大道，是车流很大的交通干道，噪音粉尘大；

　　6.220万千伏高压供电线路走廊在小区北侧，对100米范围电磁辐射；

　　7.配套车位0.33个/户，偏小，今后业主的私家车要停在公路上。

　　时代糖果项目——位于白云区里水镇洲村村“岗美岗”地段，占地面积:86398㎡，总建筑面积:218845.54㎡，总户数1345。沿街设置了12~16层高的住宅，底层设为商铺。地块有别墅产品的设计。

　　项目劣势分析：

　　1.项目属于南海里水，电话区号为佛山，打到广州按长途计费，家庭户籍及子女的教育问题都将难以解决；

　　2.周边生活配套设施几乎没有，不但离广州市区较远，也离佛山市区较远；

　　3.公交路线只有广佛公交线，无出入市区的公共汽车，对往返于市区工作的业主极为不便；

　　4.距离里水收费站仅几十米，周边沿线以村庄、制衣厂、鞋厂、袜厂、皮革厂等为主，环境较差；

　　5.楼盘由于位置问题，管道煤气暂无法铺设到项目，只能使用瓶装煤气；

　　6.媒体提到糖果单价是限价房的4分之3并不客观，糖果号称4800元均价(实际大部分单位都在均价以上)是毛坯，还必须加800元装修，实际单价是5600元，与西子湾6500元相比格并不占优势；

　　7.户型价格比：

　　糖果1房54㎡*5500元＝30w(临大马路，需封阳台还要加1.2万)

　　糖果2房74㎡*5500元＝41w(临大马路，需封阳台还要加1.2万)

　　西子湾2房82㎡*6500＝53w(厅大房大居住舒适)