新浪下午茶17期：分期首付的陷阱有多深

[视频]新浪下午茶17期：分期首付的陷阱有多深

　　主持人：各位网友下午好，欢迎来到新浪下午茶第17期的访谈直播室。

　　广州楼市最近的促销非常多，手段也非常多，就连几年前的旧招式也冒出来了，也比较出位，比如上一期我们下午茶讨论的发展商主动降价赔偿，还有一个就是我们今天要谈到的分期首付。今年以来广州已经有三家地产商提出了分期首付的优惠，就在“五一”前夕，这个促销手段被国土房管局叫停。而北京市建委也明确规定这个是违规行为。从表面上看，垫资首付没有漏洞，似乎能够确保开发商的利益，也能让购房人更早买到房。但这个看似能让买卖双方都获益的行为，却暗藏着不少风险，那么分期首付的陷阱有多深呢？又会给市场带来什么样的后果呢？我们今天邀请两位嘉宾参与我们的讨论。

　　首先介绍一下中原地产项目部总经理黄韬先生。

　　黄韬：大家好！

　　主持人：另外一位是广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文先生。

　　赵卓文：大家好！

　　主持人：欢迎两位嘉宾的到来。对于两位地产界的专家来讲，分期首付是非常熟悉的，但是对于消费者来讲，他们的理解只是停留在表面上，首期的房款可以分期支付，有一部分是由发展商垫付的，里面具体的操作了解比较少，我们首先请两位给我们的网友解释一下分期首付。

　　黄韬：关于目前市场上首付分期这个现象在以往前几年已经出现过，甚至在以往的做法上更加极端一点，比如说“零首付”，甚至是1万元入住这样的情况都出现过，所以这次的分期首付只是一种换汤不换药的促销手段而已，表现行为基本上跟以往很相象，将首付的三期20%、30%分一年甚至分三年，甚至有的分到七年来支付，剩下来的七成或者八成按揭，首付当中我们了解到的情况是由发展商垫付的，客户只交了很小部分的订金，甚至只交了10%、剩下的20%由发展商垫付，垫付由客户分摊来三年、五年、七年来偿还，这种情况表面看多方得益，客户也买到房子，又变相规避927的新政，另外发展商可以尽快卖出房子，银行又如常可以正常运作，有贷款额。这里面存在一个同样的风险，假如发展商资金实力不够，假如发展商不能够完全运作下去，甚至客户当中供款能力下降，房子始终要收回，这个也代表了客户支付的能力，是否能够完成交易，所以这个风险是存在的。

　　最大的风险是在银行，银行最后能够完成这个交易，之后是否会出现烂尾房，这个也是值得考虑的，发展商同样承担着风险，这样的做法为了卖房子而卖房子，表面上来看度过了最难的时间，但是严重一点来讲就是有点挺而走险，这种做法国家和政府是不支持的，是一种变相的违规。所以在这种情况下，从广告、媒体来讲，很少有直截了当的讲首付分期，或者是“零首付”，但实际上操作过程当中是存在的。这个现象目前广州还没有全面铺开这种操作，还是个别楼盘和项目在操作，所以我们对这个做法还有待观察，整体来讲我的看法是不太支持这种做法的，或者是这种做法存在政策上的风险。

　　赵卓文：发展商推出分期首付这种促销方法，在特定的时期来推出，我发现一个规律，只要房地产销售比较困难的时候，开发商就想出这一招，这一招表面上降低了入市的门槛，按照现在的房贷政策，第一套房要交给30%才有资格申请银行贷款，才有机会获得住户权。第二个市场，从去年9月份房贷新政出来以后，基本上销售就出现了一些比较大的停滞和低迷的状况，开发商很多年没有用过分期首付的方法又浮出水面，这个都是在销售比较困难的时候出现了一种促销手段，从这种手段来看，首先看它是否有用，对开发商来讲促销作用还是非常明显的，开发商把30、40%的首付的东西让购房者分期来付，入市门槛一下子就降低了，如果做一个不恰当的对比，像美国次贷危机也是以这样的形式出现，也是让支付能力差的人购买房子，最后形成了次贷危机，现在让没有支付能力的人来获得自己购买的东西，这个对经营机构来讲风险是非常大的，从效果来看，开发商达到一定销售的目的，至少也回笼了银行70%的钱，在广州房地产销售最困难的时期像1998—2002年，广州房地产销售非常困难，有些开发商不是特别诚实的开发商搞假按揭，我觉得这个跟假按揭从性质上有本质的区别，但是对开发商基金回笼也是达到相同的效果，拿到70%的钱，30%的钱再想办法，这种情况下扩大了虚假的繁荣恩，这对开发商有促进作用的。

　　另外对于消费者来讲，广州楼价有一定的回落，但是楼价还是非常高的，市中心1万元/平方米非常难找，1万元/平方米以下的房子一房难求，在这种情况下，购房者如果能够低首付来讲，对一次置业特别需要住房的年轻人来讲起到一定的效果和作用，但是回过头来看另外一方面，如果在楼价波动的情况下，这个风险基本上转嫁给了银行金融机构，购房者可以放弃甚至不供楼，楼价跌破20、30%的时候，这个风险金融机构是承担最多的，他们也是不知情的，对金融机构是不利的。表面来看分期首付是一个“擦边球”，实际上蕴含非常大的风险，所以我认为这个行为在一个成熟的市场是不应该有的。

　　主持人：有网友提到分期首付的风险很大，跟美国的次级债危机相提并论，两位是如何看呢？

　　黄韬：我的看法是还没有达到美国次级债这么“高水平”，次级债危机当中，次级债是分了好几级后包装成一个产品推出市场，让投资者投资，广州这种分期首付这种做法只是对一些购房者，这些购房者有可能是实在的住户，目前我们看到买房者95%以上都是以自住为主的，投资很少的，如果美国次级债危机90%是投资者，在房地产是投资为主，所以我认为是不同的产品。

　　还没有达到美国次级债那个层次，所以我认为警戒线还没有达到，但是已经达到了信号，如果这个信号变成了警戒，就比较严重了，所以我认为应该遏制于萌芽阶段，如果政府不出手，不干预，这样分期首付的做法，有可能发展成美国的次级债危机，所以我认为政府或者是有关的政府部门应该出手干预，而且发展商比较有清醒的头脑去认识这个问题。

　　赵卓文：目前这种分期首付的促销方法还不是主流，还是一个局部开发商的做法，而且对开发商贷这些债还没有大量形成出售，所以形成的波动和影响还是比较小的。但是如果这个苗头燃烧起来，火变的很大，对于金融机构来讲这个风险还是很大的，而且在楼价波动的背景下风险是非常大的，所以在这种情况下叫停是很有必要的，也是防范金融风险的必要措施。