分期首付违反信用经济准则 风险极高

　　主持人：所以分期首付在五一前就被广州市房管局叫停了，北京市委也表示这种是违规行为，被叫停的原因是什么呢？为什么属于违反规定呢？具体是违反了哪些规定呢？

　　黄韬：其实“零首付”已经规定不可以出现了。

　　主持人：但是这个是对于银行来讲的。

　　黄韬：所谓违规严格上不能够说是违规的，但是做法是不能够赞同的，或者得不到支持，刚才你提到了首付当中的30、20%谁付，购房者付，还是发展商借钱给购房者支付，这点没有明确规定，在这种情况下操作的细则实际上还是由购房者去支付，这个支付是支付给发展商的，发展商不要他支付等于借钱给他，暂借给他，这种做法在规定上没有明确规定的，但是这个做法如果曝光甚至公开，如果这样操作的话政府肯定会干预，刚才也提到最后的损失或者最大的风险还是压在银行金融机构。如果说没有还款能力的购房者，甚至是发展商都倒闭的话，这个房子还是要拿出来拍卖，银行是承受这样的风险，甚至将来这个楼市继续下跌，跌穿了首付，比如说跌出20、30%，就会像香港出现负资产，银行就非常麻烦，所以这种情况下所谓的违反规定就是不赞同，不认同他这样做，但是从规定文字来讲，没有说明这个不可以做。

　　主持人：其实在表面在上没有违规，但是实际上已是违规。

　　黄韬：银行的管理系统当中是购房者必须要给一定的首付，包括之前的20%，现在30%，最后到40%，是指购房者要支付，但是购房者没有明确下来背后谁给钱，一定要本人给，这个没有明确下来，所以表面来讲他们没有违规，因为我已经给了三成，这个是给发展商的，但是发展商说不要你给，这个是没有明确规定的。

　　主持人：违反规定还是联系到927房贷新政上，请赵先生从927的房贷政策上解释一下情况。

　　赵卓文：所谓市场经济就是一个信用经济，从信用方面来解释比较好，在一个房地产上涨的阶段，我们也试过首付20%就可以搞定的，上涨阶段的，交20%钱就可以拿80%钱进行按揭，在楼市波动甚至风险很大的时候，可能首付就提高30%甚至40%，香港只交10%、5%就可以按揭，不同的阶段政策有不同的区别。

　　既然在银行按揭规定方面有这样一些首付的规定，甚至在整个房地产行业防范方面提出了首付的要求，就意味着作为一个城市购房者，一个真正市场行为的购房者，你要有这个能力，要支付30%钱甚至第二套40%的钱才有资格拿银行的按揭，现在首付的钱你都拿不出来，而且是另外一种方法弄来的，这个就意味着你们的信用有问题，意味着他的支付能力，还债能力确实存在一定的风险，对于银行来讲，如果是如实报告的话，银行金融机构有可能会取消你的按揭资格，如果你把这个隐瞒，或者开发商跟购买者配合来隐瞒金融机构，这个风险就更大了，购房者确实在信用方面，在经济行为方面确实是违规的，但是作为一个法规来讲不可能面面俱到，包括现在我们从法律来讲，从我们政策层面来讲，房地产也是非常复杂的，不可能很细的细则做明确的解释，在不同的阶段有不同的解释。

　　至于刚才讲的分期首付这种行为，在广州房地产发展的20多年里面也是不同阶段都出现过，也没有见到官方有一个文件来制止，采取了默默容许的方法，1998年就已经有了，10年前就有很多“零首付”甚至不用钱就可以入住，入住以后才开始还钱，现在10年之后情况发生了非常大的变化，现在的购房者投资行为比较多，可以以利接利，投资行为比较多，楼价波动的时候，这个对于金融体系的安全性有非常大的危害，在2008年特定的背景下，叫停这样一个促销行为，我觉得是有其必要性和特定的阶段性要求。

　　主持人：就是规范市场行为。实际上来讲，如果10%首付由发展商来支付，等于变相降低了申请房贷的门槛，这样造成的风险还是比较大的，我相信网友通过两位专家的解释之后对于分期首付有大概的了解。

　　它当中的风险到底有多少？我们可以通过分期首付整个过程当中可能会出现的陷阱来给大家分析一下，首先我想问一下两位嘉宾，刚才我和黄先生聊的时候，黄先生讲一般首付的钱，除了一部分是业主自己出以外，还有一部分是发展商垫付的，钱会不会也是由银行垫付的。

　　黄韬：我觉得这个可能性比较小，目前的金融管理制度还是比较严格的，从目前的资料显示，银行对于所谓的配合发展商首付分期的做法不是主角，主要还是发展商来操作的，而且关于银行特别是今年收紧房贷之后，银行对这个也是更加谨慎，假如说银行垫付一分钱首付也好，完全是违规的，或者涉及到政策管理上违规，这个有文字规定。如果发展商做这个事情就没有文字上的违规，所以我判断银行不会越这个雷区，因为对银行来说这是原则的问题，所以我估计还是发展商在操作，甚至有另外一些金融机构操作也有可能，这种金融机构就是“第三方”贷款，我们所说的抵押贷款等其他的机构，但是这个肯定不是银行，特别是四大银行，我相信肯定不会出现问题，因为这个是原则问题。

　　赵卓文：开发商垫付的问题不存在垫不垫的问题，因为钱都是开发商收回来，只是这个30%的钱开发商慢收一点，购房者就慢慢给，先把银行70%的钱拿到手。但是对于投资性的购房来讲，还有一个投机的机会，可以用了这套房子升值的时候就享受升值，因为入市成本很低，但是如果出现很大的波动，跌破20%完全可以不要，可能出现这种投机的可能性。