新浪下午茶22期：70/90产品的未来在哪里？

　　【主持人：】各位网友下午好，去年，在供不应求的狂热现象掩盖下，楼盘产品的品质显得不是那么重要，但目前的楼市状况并不是非常理想，发展商需要在产品上加以创新，提高其性价比才能吸引消费者，而且消费者也越来越关注这些方面的消息。

　　2006年6月1日，国家颁布了“国十五条”，首次明确提出新建住房结构比例，要求建筑面积90平方米以下的户型要占70%(以下简称“70/90”)，到今年，市场上已经出现了很多“70/90”政策下的产品，因此在楼市不理想的情况下，90户型研究越来越受到开发商的关注，开发商都想在产品的实用功能上有所突破，以期获得更好的市场认同。

　　今天我们就要讨论一下“70/90”产品的设计和创新方面的一些问题，今天有幸请到了满堂红置业有限公司研究部高级研究主任肖文晓先生，保利地产代理市场部经理吴定金先生。欢迎两位。

新浪下午茶22期视频：70/90产品的未来在哪里？

　　【主持人：】自从国家颁布“国十五条”以来，现在的市面上出现了很多“70/90”产品，如中小户型项目可逸豪苑、兰亭熙园、光大水岸榕城、汇峰苑等等都是中小户型的产品，两位对目前市场上出现的这些产品在户型和品质上有何评价？

　　【吴定金：】刚才说的上述产品都是在五一前后推出的，兰亭熙园是五一前推出的，基本上都受到“70/90”的限制，无论是品质还是综合素质，这些楼盘都是属于中等偏上，不能说是最高档的，比全市均价高出一点，但是占有的比例不是很大的。这些楼盘有一个显著的特征，就是在产品设计上，例如兰亭熙园给买家一定的附加面积，光大水岸榕城搞的是子母亲情居，后期也考虑了是否要合并，比例是多少，最后综合的比例就是这样的。据我了解，他们是按照客户群的比例决定如何分配以及是否分配，最后从成交情况来看，基本上合并的比例还是比较到位的，因为每一个户型的比例，销售来说还算好。

　　【主持人：】这些兰亭熙园、可逸豪苑等户型在阳光家缘上反应的销售是比较好的。

　　【吴定金：】在这一阶段来看市场的反应还是不错的。

　　【主持人：】肖先生您是如何评价的？

　　【肖文晓：】五一卖的不错跟开盘的价格有关，很有吸引力，如果从品质来说，经过了多年房地产的开发，在设计方面会知道开发商下了很大的功夫，包括户型的合并等等。我认为有的时候也会带来另外一种偏差，因为“70/90”政策是针对中等收入或者是同类的人群，现在开发商将两套户型合并后就可以逃避144平方米的限制，因此市场上很多的“70/90”政策下的产品跟实际上的“70/90”产品不太一样，好象不是给“70/90”的消费者居住的。

　　【主持人：】刚刚开盘的祈福水城就有很多的“70/90”的产品，也有很多是打通的之后构成的大的户型。

　　【吴定金：】这些大盘如果要走“70/90”难度就比较大，如果“70/90”在郊区来做，就等于是将原来的项目推倒重来，因为郊区的买家基本上是以渡假为主，开发商首先是考虑大户型，如果实在不行才会考虑卖给“70/90”的消费者，郊区盘很难会将首次置业的人考虑在期内。

　　【主持人：】目前市场上出现的“70/90”产品，有哪些典型的特征？有哪些创新之处？

　　【吴定金：】还是有的，光点、时代、万科等都会考虑如何打通设计，深圳有一种设计，偷面积的方法更多，广州是通过增加内阳台等地方，还有附加价值，还有就是考虑合并，合并的时候要有技巧，因为两个房放在一起的话，合并的话还好，还要考虑不能合并的话怎么卖，现在除了舒适度比较低外，还有第二套放贷的问题，相对来说就比原来不好操作。

　　【主持人：】所以说，这些楼盘的特征也就是它创新的地方。

　　【肖文晓：】是的。