楼价大跌时 政府会不会救市

　　楼市陷入观望调整期已经大半年，不少楼盘就算降价也无人问津，不少楼盘零成交，近日，阳光家缘数据显示，广州有两天所有一手住宅楼盘的网签数据为零，而有关政府“救市”的观点近日来不断被业内人士提及，但观点不一。

　　赞成“救市”方认为，如果银根继续紧缩，银行继续不发放贷款，市场继续没有成交量，发展商必死无疑。北京科技大学教授赵晓也提出“不要让房地产市场崩盘”的观点。而此前任志强也强调，“要死肯定是银行先死，房地产商后死”，大经济环境将会受到影响。

　　“救市论”只是一厢情愿

　　但合富辉煌集团董事长扶伟聪日前则表示，“救市论”只是一厢情愿。他认为，尽管楼市正在进行着前所未有的大调整，但还远远不到需要“救市”的时候，管理层不必因担心楼市“崩盘”而出台行政干预措施。他认为今年楼市的表现将会是“有起有落”。前两三年过热的楼市并不是房地产市场的常态，人们也不应该把这两三年作为衡量楼市的“标杆”。他不认为市场“转暖”就一定是好事，“房地产市场最需要的是平稳，而不是所谓的‘转暖’。”

　　寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为，最新5月广州十区整体楼价还没有到下跌30%的程度，但房管局的数据有一定的滞后性，5月的数据反映的更多是4月份的情况，而且，有一点需要说明的是，在阳光家缘的成交套数上，是收入了凤凰城等比较低价的增城、从化楼盘的，但在市房管局的十区楼价数据上，这些楼盘并没有归纳进来，所以也不能全面反映广州整体的楼价。

　　现在预防，重过日后救灾

　　韩世同觉得，救市和救灾有本质的区别，但容易被大家误解，如果广州整体楼价在短时间内（比如半年内）急跌30%，肯定有其灾难性，到时不是救市，而是“救灾”了，当前，广州楼价已经有这个趋势，所以，政府要出手不是等到“救灾”的时候，而是要预防，比如收缓某些调控政策，如“二套房政策”，这个政策误伤了部分消费者，把要“小房换大房”的那部分需求也抑制了。他也指出，但这个“预防”要讲究艺术，对政府是一个很大的考验，因为也要防止价格大幅度反弹。

　　有人说要救市，有人说要预防，有人认为救市是一厢情愿，但我们目前也还看不到政府有任何出手相助的意思。

　　业界说法

　　个别下调30%是正常现象，但不能是普遍行为

　　正梁地产执行董事梁志鹏

　　价格是供求关系的体现，更是一个综合因素的体现，价格与成本的构成不无关系，土地成本、建安成本、税费、推广、人力资源都要成本，还有品牌打造的成本，某些注重品质的楼盘成本更高，而且房地产的每个项目都是独立的，不能像牛奶、面包一样，用一个简单的行业成本来进行衡量，所以，有的楼盘价格下调30%还是正常现象，但不能是普遍行为，更不能由此引发行业的恶性竞争。消费者与发展商经过一年的拉锯战，刚性需求将会在今年年底释放出来。

　　对中介来说，反而是商机而非灾难

　　中原地产项目总经理黄韬

　　对于中介行业来说，可以说是行业商机而非灾难，因为价格不是关键，重要的是成交量。对于发展商来说，适当降低价格只会让其利润空间受到影响，但终归是有钱可赚，而如果没有了成交量，却意味着资金链的断裂。对于中介公司来说，每单生意的佣金的额度可能会减少，但如果没有成交量，则意味着无生意可做无钱可赚。

　　楼价下跌30%还没到警戒线，广州确实有部分楼盘的降价幅度比较大，但还没到引发“断供”危机的程度，一是高价位的成交毕竟少之又少，二是投资客投入的前期资金不止30%，他们还在观察，期望市场回暖。

　　房价下跌，市场上将会有更多性价比高的房子出现，吸引买家入市，对于自主型的买家来说，这也一个良好的时机。一手降价，也促使二手楼盘的业主更加理性，不会死守着一个高价不松口，这些都能够直接有效地促进成交。我们预计今年六七月广州的房价还会量价齐跌，但房子毕竟与股票不一样，炒股的人买涨不买跌，而房子跌到一定程度，买家就会择机入市。

　　现在不少中介也在做一二手联动的活动，像中原、合富都代理了不少一手楼盘，在现在这样的市场敏感期，如何给楼盘进行定位，制定合理的营销方案都是难题，是机遇同时也是挑战。

　　广州自住买家多，不会像深圳频现“断供”

　　广州德兴房地产顾问有限公司董事总经理杨晓军

　　在广州，还是自住型的买家占多数，首次置业型的这套房子就是他唯一的居所，怎么说也要把房子供下去的，改善型的买家经济条件也比较充裕，所以不会像深圳这样出现一定规模的“断供”现象，毕竟投资客一般都要交40%的首期，而且之前经过一波“挞定潮”，敏感的投资客已经先行离场，还有一批投资客的心态比较乐观，希望楼价回暖，再赚一笔。

　　不管是自住型的买家还是投资型的买家，在这个敏感时期，选择房产的时候都要谨慎，最好是选择中心地段价格比较坚挺的物业，这样即使价格出现一定程度的下跌，也能把损失降低到最小范围。

　　争辩

　　银行先死论：隐藏巨大的次贷危机房企先死论：银行至少还有抵押物

　　从最开始的全国工商联住宅产业商会会长聂梅生抛出“开发商绑架了银行”，到不久前，任志强放出的狠话“要死银行比开发商先死”，再到潘石屹说的“要警惕房地产行业发生信用危机”等一系列言论，“银行先死论”盛行。

　　而近日，一篇名为《断供已过千亿次贷危机浮现》的博文更在网络上热传，作者“风语的天空”写道，虽然“进入5月深圳房地产市场平均每天的一二手成交量在300套以上”，但“这仅仅是一种假象，在这种假象下面，隐藏着巨大的次贷危机”。

　　“风语的天空”称，根据去年某银行总的放贷额和蛇口片区所占的贷款比例进行估算，估计该银行目前在个人住房贷款这一项上所产生的坏账，就已经达到200亿。“一家银行所产生的坏账就达200亿，那深圳这么多家银行，坏账最保守估计也过千亿。”

　　然而，乐观的人也很多，如上述的网贴，就被深圳银行业内人士称为荒唐。据称，深圳全市房贷余额2200多亿元，不良率只有0.67%，银行从去年就开始防范房贷风险。

　　另有一位叫“梅杰”的网上人士更指出，房价就算下跌40%，对银行体系影响也不大。他的观点是，第一，房价下降40%个人按揭贷款风险不大。“房价下跌40%就是大概回到了2006年底略高的水平。如果这种情况出现，那么2006年底之前买房的人不会断供，真正有断供风险的房地产抵押贷款是2006年底到现在发放的。”大略估计这个时段的购房者中自住者占70%，投资者占30%，即使房价下跌40%，绝大多数自住购房者也不会选择断供，因为一旦断供，就意味着再也无法获得银行贷款；况且房价长期来看是看涨的，最多6-8年，就可以恢复到原价，所以没有必要断供。第二，房价下跌40%对房地产开发贷款影响也有限。“房地产行业是个暴利行业，历史上拿地成本是很低的，只有2007年拿地的一部分项目会亏损。对于房地产商来说，更多的是资金周转问题，而不是利润问题。”

　　韩世同则认为，如果楼价下跌30%，还是发展商先死，因为其现金回流主要靠销售，而发展商撑不下去，银行还有抵押物可收。但对于个人房贷方面，银行坏账的比重可能会增加，因为最高位成交的那部分人会受到波及，而且，虽然只是涉及小部分人，但社会影响可能会被放大，银行还是会有风险，所以当前银行要做的也是要提前防范、要有预见性。

　　记者观察

　　不是真的想退房只是真的很受伤

　　广州楼市从去年年底开始有下跌迹象，中间几经反复，买家的反应也从“挞定”进化到了“退房”阶段。

　　“挞定”的买家是对市场反应最敏捷的，一看势头不对，赶紧撒丫子走人，把损失降低到最小范围，亏的不过是一两万的小数目，这部分买家可以称得上是“专业”的投资客，目光敏锐，行动果断。

　　而闹起轰轰烈烈“退房潮”的买家多以自住型为主，这从他们提出的要求就可以看出来???补差价、赠送物业管理费、免收楼费、改善交通、教育等配套情况，这些要求都是与今后的居住与生活有关的，“退房”不是目的，他们是真正有需要的买家，只是希望发展商能够以恰当的方式安慰他们受到伤害的心灵，毕竟，房子还没住就缩水了几万甚至几十万。