易宪容：楼市调整期商业银行要重视规避风险

　　8月5日国家统计局网站有文章表示，在中央采取货币、土地等各项综合性政策之后，房地产暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。也就是说，高房价是不适应中国的，因此，房地产市场高价格要回归理性，而房地产暴利时代的结束，意味着房地产市场将出现周期性调整。

　　也就是说，中国的房地产市场经过长达10年快速上涨之后，全国各地的房价，无论是一线城市，还是二三线城市，甚至于小县城，都有不同程度的快速上涨，只不过各地方上涨幅度不一样。而一线城市则是这一轮国内房价上涨的领头羊。由于各地的房价上涨幅度不一样，因此，要说房地产市场泡沫，各地的情况也不一样，但在一线城市及沿海发达地区，房价上涨过快早就成为当地经济能否持续发展的障碍及国内巨大的潜在金融风险，也成了不少城市居民生活重负的大山。

　　还有，2007年下半年以来，中央政府已经认识到房地产市场存在暴利性，并开始出台一系列的政策来调整这种房地产市场的利益失衡，来改变房地产市场发展模式。可以说，这些关于房地产的信贷管理、土地、税收等政策，特别是对房地产投资与消费的严格区分，增加房地产投资成本及准入门槛，严厉打击房地产市场炒作等政策措施，使房地产市场发生了较大变化。

　　但是，就目前的情况来看，这些政策对房地产市场的冲击，所影响的范围仍然是十分有限，房地产市场价格的调整也仅是发生在一些去年炒作十分严重的地方。尽管今年上半年国内房价上涨幅度有所放缓，但仍然上涨了10%。如果说，全国的房价仍处于一个上涨的趋势，那么要说房地产市场价格全面理性回归还是遥远的事情。而房价不全面的理性回归，要结束房地产市场暴利时代还言之尚早。

　　但是国内房地产市场周期性的调整已经开始，而且这种调整是一个相当长的时期。在此，对于国内商业银行，既是这一轮房地产市场发展与繁荣的分享者，也可能是未来房地产市场调整风险暴露后的承担者，因此，不管房地产市场暴利时代是否结束，国内商业银行都得对此调整有充分的准备。

　　最近，银监会领导人明确表示，国内商业银行要密切关注房地产市场的变化，要督促商业银行针对部分城市进行住房按揭贷款压力测试和情景分析，做好房地产风险的预警和控制工作。要满足正常合理的房地产信贷需求，科学地支持房地产业健康发展这就是当前国内房地产信贷政策的基本原则。也就是说，各商业银行要严格执行房地产信贷监管政策不动摇；要坚持真实放贷，重点支持“首套房”等真实住房需求的借款人，严格执行“二套房”有关政策规定；不得以各种理由放弃二套房贷政策约束，要严格杜绝“分期首付”、“零首付”等违规行为。

　　根据该精神，国内商业银行要顺利地渡过房地产市场周期性调整，一是要改变以往住房按揭贷款为优质资产的理念，因为这个理念的前提是房价永远上升，在房地产市场价格下跌时期，商业银行住房按揭的风险也就会暴露出来。

　　二是要对国内住房按揭制度及体系进行全面的完善与调整。因为，国内现有的住房按揭制度不仅市场准入十分宽松，而且基本上与按揭贷款核心精神完全相悖。看看早几年国内住房按揭贷款市场，只要基本符合条件，无论谁购买住房没有谁贷不到款的。这不仅表现为按揭贷款市场准入标准低(银监会规定月按揭贷款还款占个人可支配收入比重可达到50%，国际通行标准则在28%至35%)，而且进入者信用需要低，如只要开一张工资证明就能够确定个人工资收入证明(国际上可要四证，如个人收入银行对账单、个人所得税单、个人信用记录及单位工资单等)。

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