楼市调整非一朝一夕发展商要有持久战准备

　　地产评论

　　本轮房地产调整持续多久？有地产人士去年底曾预测，到2008年中可见“艳阳天”。结果如今天气果然晴朗，但楼市却依然寒流阵阵，房价下降通道还将持续更长的时间。

　　国家统计局近日发布数据显示，国房景气指数已连续7个月回落，在政策面没有明显放松、房价依然高位、企业资金链条依然紧张下，房地产难以景气，调整仍将持续。

　　近二十年来，广州房地产呈现出周期的发展，经历了两轮上涨与一轮下跌周期。由上世纪九十年代初房地产的勃兴，到1996、1997年形成第一个“峰顶”，随后房价进入下降通道，直到2003年最后几个月才开始抬头，时间长达六七年之久。2003年底，广州十区处于谷底位置的房价为3867元/平方米，随后开始迈入上升轨道，2004年起同比开始有较大幅度的增长，2005年突破5000元/平方米，2006年达到6380元/平方米，2007年广州十区新建商品房成交均价约8734元/平方米，广州商品房价用四年时间翻了一倍多。尤其值得关注的是，2007年10月，全市十区新建商品住宅交易登记均价达到最高峰的11574元/平方米；由此“峰顶”往下，开始了新一轮的下降周期。

　　目前，影响

房价的宏观因素主要有政府的调控政策、经济发展的大势、人民升值预期与次贷危机等。首先从严的货币政策和土地、户型等调控政策不会改变。从全国层面看，之前一系列调控政策的影响只是降低了房价的增速，而不是使全国的房价“扭头”，如果此时放松调控，无异于“半途而废”。从严的土地政策也将在下半年发威，如1月国务院就出台了《关于促进节约集约用地的通知》，明确土地闲置满两年的坚决收回，将逼迫发展商加快开发节奏。在广州，新近出台的惠民66条之补充17条，再次明确2008年至2012年新开工建设不少于建筑面积463万平方米的政府保障性住房，由此而形成的7.42万套的供应量，无疑将加剧楼市的买方市场。

　　其次，长期以来，次贷危机的负面影响，加剧了境外资金流入内地房地产市场。而目前已有强烈迹象表明，美元的贬值周期行将结束，一旦美元汇率反转，国际资金将要反向流动，住房的价格或将因此下跌。

　　尤为重要的是，目前房价依然处于高位，今年7月份的广州房价仅比去年10月份高位时下调了21%，而去年前十个月就上涨了55%.当前的需求并不足以支撑楼市的正常成交量，只有进一步下调，才能刺激更多的购买力。房地产的调整远未结束，发展商还需要有更持久抗战的准备。

　　本报房地产评论员邹阳军