走出房地产困境要靠制度：不能仅想着用钱救市

　　●行业危机暴露管理制度缺陷

　　●采取政策措施走出市场困境

　　●加快制度完善才是治本之策

　　从2007年底到2008年上半年，全国各大城市出现了房地产价格与销售量价量齐减的状况，以北京为例，2008上半年与2007年同期住宅成交价同比下降10%，而成交面积下降了45%，房地产进入萧条阶段。有种意见认为，政府应放松宏调政策力度，以防止房地产低迷拖累整个经济发展。另一种意见则担心放松宏调政策力度，会引起房价反弹，加剧通胀。舆论界的注意力集中在政策的收放之间，似乎难点在于收放尺度的把握。

　　然而问题并非这么简单。回顾1997年亚洲金融危机到今天的全球经济不景气，我国房地产业第二次面临危机。申奥成功使中国房地产走出亚洲金融危机的阴影，从2001年起，政府的房地产宏观调控政策一直以防止房地产泡沫、防止房地产过热为主旨。从土地“招拍挂”出让到土地储备制度的建立；从土地增值税清算到土地出让金收支两条线；从5年内二手房上市全额征收营业税，到出售房产征收个税；从购买二套住房首付提高利率上浮到提高存款准备金率等等，政府打出了一系列“组合拳”。力度不可谓不大，然而，房价抑制难度之大也是有目共睹的。

　　人们试图从分析房价难控的原因寻找解决之道。分析观点可以概括为以下几种：(1)土地“招拍挂”政策拍高了房价；(2)经营城市推高了房价；(3)开发商哄抬房价；(4)投机者炒高了房价，特别是温州和山西炒房团；(5)热钱流入抬高的房价；6)自住刚性需求买高了房价；(7)外地人、外国人奢侈消费抬高了房价；(8)媒体炒作帮忙造势哄高了房价；(9)货币发行过多，也助推房价；(10)税费加高了房价。诸多观点莫衷一是，不可否认，这些观点不是空穴来风，不是虚构和猜测。

　　房地产业的危机恰恰暴露了我们管理制度上的缺陷。到目前为止，以招拍挂方式出让的土地占总出让面积的比例不到30%，也就是说70%的土地还是无偿划拨和非公开市场交易的。另外从国务院提出有条件的地方可以实行土地储备制度到现在的10年多时间，各地成立了2000多个土地储备中心，县级政府几乎都有土地储备中心。相比之下，国务院规定的廉租房制度，从提出到今天也有10年了，291个地级市中尚有70个城市未实施廉租房制度。如此反差说明，各地政府在对房地产市场的管理中确实存在着制度缺陷。

　　2007年底，全国上演了高价拿地的风潮，各地的标王地价屡屡被刷新。然而短短几个月，又出现了大量的土地流拍和退地的现象。这种土地市场的起伏充分说明了市场的恶意炒作。而且仔细分析一些案例,不难发现其背后国际资本的影子。

　　一些国际金融资本支持国内房地产企业盲目圈地，部分地方官员违法批地，投机企业盲目扩张拿地，这样的配合就成了房地产市场动荡的幕后推手。国外投机者向我国输出资本同时也输出次贷危机，从某种意义上讲，我国企业的盲目扩张，土地市场管理制度上的缺陷，助长了次级企业的不理性行为。如果说美国次贷危机是由于向信用等级低收入不高的阶层发放购房贷款引起的金融危机，那么外资通过向我国无开发实力、管理经验不足又盲目扩张的企业投资，借次级企业之手拿地进入我国土地市场从中套利的行为，引起的危机也是一种“次贷危机”。

　　外资的涌入加大了我国政府宏观调控的难度，使政策措施的效果打了折扣。要走出目前房地产业的困境，一方面是政策措施的选择与运用，另一方面要刻不容缓地加快制度完善。制度建设与完善是从根本上救市，防范投机成性的国外金融资本的攻击，最好的办法就是强身健体，就是堵住制度漏洞。没有家贼引不来外鬼，苍蝇不叮无缝的蛋。我们不能仅想着怎么用钱来救市场，而要尽早发现体制、制度和管理上的漏洞。漏洞没堵，急于往池里注水，不仅效果大打折扣，而且可能把漏洞和管涌给淹没了，反而留下更大隐患。