房屋过户选择交易比赠与省钱

　　我有个朋友，她爸爸有套空房子一直让她来住，她现在想办房产证更名，怎样最划算呢？是按赠与还是交易最方便呢？主要费用有哪些？

　　王小姐

　　记者从满堂红地产交易部了解到，无论是按赠与还是交易，都需要一定的费用，两种方式哪种方式费用较低，要看产权来源是否超过五年，还要看房屋的用途。广州的住宅分为普通住宅和非普通住宅(俗称豪宅)，如果是普通住宅而且距离上次交易已经超过五年，则按交易费用较低。

　　据介绍，由于广州二手房地产市场活跃，政府为了防止有人利用赠与钻空子逃税，因而规定赠与必须有公证处公证。目前，在广州房屋采取赠与的方式来过户，需要交纳房屋总价1.5%～3%的契税和2%的公证费。而采取交易的方式来过户，则需要契税、印花税、交易服务费、土地出让金、土地契税、个人所得税、营业税、土地增值税、产权登记费、证照印花税、城市建设附加税、教育附加费等，如果距离上次过户已经超过五年，这些税费约占房屋总价的2%～3%。

　　如此计算，产权来源已经超过5年的情况下，普通住宅选择赠与的方式，税费成本约为房屋评估价格的3.5%，采用交易的方式，成本约为2%；豪宅的这两个数字则分别约为5%和3%。显然采取交易的方式更为划算。

　　据介绍，这里所说的房屋总价，是指评估价格，由房管局派专人对房屋进行评估得出的总价，而非实际成交价格。

　　此外，为抑制炒楼，从去年开始，产权来源未满五年的居住用房，在交易时要缴纳营业税和附加城市建设税、教育附加费，以转让收入全额计征。超过五年时，普通住宅免征；非普通住宅出售时能提供有效的购房发票，则按增值部分计征，如无增值则免征。非居住用房按增值部分计征。

　　由此可见，如果是非居住用房，何种方式较为便宜要计算明细帐目才能清楚。

　　时报记者 王勇幸

　　何为普通住宅

　　①住宅小区建筑容积率在1.0以上；

　　②单套建筑面积在144?以下；

　　③实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。

　　距离上次交易是否超过5年的计算方式

　　一般会以《房地产证》载明的登记时间(月份)为自用开始或购买时间，完成申报税时间(月份)为自用结束时间，以此推算是否符合免征条件。若对购买或自用开始时间有异议，可对应补充以下资料交房管局代征点核定开始时间：

　　①房改房：《单位出售公有住房缴款明细表》、收款收据注明的缴款时间或购房合同时间。

　　②自建房：规划部门的竣工验收时间。

　　③商品房：《商品房买卖合同》约定的交楼时间(征收个人所得税时)。

　　④受赠、继承、离婚分割：以行为发生前取得房产的时间。