要调控经济大环境而非只救楼市

　　目前房地产市场出现的“淡市”,并不是市场自身的问题,它是与整个经济大环境密切相关的。解决当前楼市困局,要从整个经济大环境着手。政府最重要的是把稳经济周期运行之舵,恰当地运用宏观调控措施,避免本次经济周期下行过急过久,使之尽快“软着陆”

　　GDP周期与房地产投资周期有很高的正相关性

　　从1953年到改革开放前的1978年,我国国民经济经历了5个发展周期,曾有三次大起大落。每次“大起”,经济增长率的峰位都在20%左右,峰谷落差最大达48.6个百分点。

　　可见,改革开放前我国经济发展的特点是大起大落,表现为古典型周期,即在经济周期的下降阶段,GDP绝对值下降,出现负增长。

　　1978年以来,我国又经历了5个发展周期。波动幅度由10.5个百分点下降到2.9个百分点,

　　可见,改革开放以来我国经济发展的特点是波幅减缓,表现为增长型周期,即在经济周期的下降阶段,GDP绝对值并未下降,只是增长率下降。而且,随着经济体制和宏观调控机制的日益完善,我国的经济周期越来越明显地呈现周期长、波动小的特点。

　　我国房地产投资周期与宏观经济周期有很高的正相关性,相关系数高达0.86(系数越高联系越紧密,最高为1)。故而当前我国宏观经济增速回落,房地产业紧随其后回落。

　　从全世界来看,GDP能够连续5年以上保持两位数高增长的国家和地区是非常罕见的。日本从1966—1970年连续五年保持两位数增长；香港在1961—1965年也保持连续五年的两位数增长。中国经济发展不能脱离世界性规律,中国在1992—1996年曾保持连续5年的两位数增长。本轮经济周期从2003年—2007年,是第二个连续五年的两位数增长周期。这样的高速增长是不能长时间持续的,必然会在出现峰值之后有个逐步回落的过程。近期一些国际组织和预测机构预测2008年中国经济增长回落,也旁证了2007年中国经济处于峰值的观点。

　　在前几年经济扩张期,城市建设的规模相应扩大。房地产市场需求大,而且银行利率也相对较低,开发企业容易得到银行贷款,客观上存在房地产投资增长的条件。

　　当前宏观经济处于收缩阶段,出现通货膨胀和高利率,开发成本大幅度上升。同时房地产市场出现供大于求的局面,许多企业开始收缩投资。

　　政府最重要的是把稳经济周期运行之舵

　　综上所述,目前房地产市场出现的“淡市”,并不是市场自身的问题,它是与整个经济大环境密切相关的,因此,解决当前楼市困局,要从整个经济大环境着手。在房地产随着经济发展上升而“大起”的时候,政府通过宏观调控,抑制

　　（黎文江 作者系合富辉煌集团首席市场分析师）