多数楼盘无法完成今年销售计划

　　- 记者调查

　　今年楼市的整体销售惨淡，导致多数楼盘销售业绩急剧下降。记者调查统计的近30多个楼盘的数据显示，今年前8个月，有83%的楼盘没有完成年初制定的销售任务。仅三里屯SOHO、龙湾和院、美利山、华侨城(企业专区,旗下楼盘)等少数楼盘完成了既定的销售计划，多数楼盘完成的销售额为全年计划的30%—50%。

　　“多数楼盘都准备在9月和10月最后搏一把，如果销售好则有可能使销售业绩再提高一些，但完成年初制定的计划已经基本不可能。”东部某楼盘的一位销售总监告诉记者。

　　多家公司调低开、竣工面积

　　目前，多家上市地产公司在其公告中表示，受宏观调控影响以及房地产市场低迷，消费者观望气氛浓厚，房地产企业竞争加剧，部分企业竞相打折销售等原因，商品房销售面积和销售额都出现了下降，完成年初制定的销售任务则有一定的困难。万科和首创在其半年报中同时宣布，下半年将调低年内全国项目的开、竣工面积。其中，尤以首创置业(企业专区,旗下楼盘)减幅最为巨大，其年内新开工面积将直降六成，万科地产(企业专区,旗下楼盘)开竣工面积亦有不少于14%的降幅。此外，金地地产也表示下半年销售速度放缓， 完成预期目标有困难。

　　“开发商调低开、竣工面积就是无法完成年初制定的销售计划的表现。”北京欣原业地产机构总经理罗园这样分析指出。目前北京多数楼盘均面临这样的局面。

　　事实上，比较去年北京销售业绩较好的楼盘在今年前7个月的销售额，就能看出他们实际完成的数额。此前，本报根据北京房地产交易管理、易居中国跟踪数据及开发商自报数据整理出今年前7个月销售排序。去年销售前5名中，除了世茂奥临销售完毕外，其他项目的销售业绩均不是很理想，去年销售业绩最好的国奥村，全年销售金额达45亿元，今年前7个月的销售额仅有10.95亿，去年以40.5亿元排名销售第二的泛海国际居住区，今年前7个月的销售额仅为8.08亿元，去年销售额30.1亿元的星河湾，今年前7个月的销售额7.83亿元。

　　八成楼盘销售任务比预期少

　　同样在记者调查的30多个楼盘中，83%的楼盘表示，今年前8个月完成的销售任务比预期要少得多，除了今年部分纯新盘的销售业绩较好之外，其他多数楼盘均不理想。

　　即使是纯新盘，实际销售量也比预期有所下降。位于东四环的某楼盘有关负责人表示，今年前8个月的销售额仅完成全年计划的30%，计划在9月和10月强势推盘，期待取得好一些的销售业绩。另一个位于东部的楼盘也表示，前8个月完成了今年计划的50%左右，今后4个月竞争将更加激烈，供给量激增，市场应仍为调整格局，销售量能否增加则不好肯定。

　　此外，记者发现，部分楼盘针对今年整体销售大势惨淡的局面，已经调整了原来的销售计划，北京奥林匹克花园、金地名京等项目均做了调整，按照调整后的销售计划，这些项目销售额完成得还不错，其中上半年完成了调整后年销售计划的60%。但下半年的7月和8月销售还是比较惨淡，如果想完成剩下的销售计划，实际可以支配的时间只有4个月，他们重点推广的月份则集中在9月和10月。“搏一下还有希望，如果放弃了这两个月，今年就会以惨淡收尾。”东四环某开发商告诉记者。

　　虽然接受记者采访的开发商都表示无法透露其调整年度计划的比例，但从记者所了解的情况来看，多数开发商调整后的销售总额应该和2006年持平。

　　产品多变但价格制定保守

　　中体奥园、银谷美泉、美利山、龙湾和院及阳光上东等多个楼盘均有在九十月推盘的计划，他们对这两个月都抱有高销售的希望。多数楼盘认为，9月和10月是北京楼市传统的销售旺季，通过加快推盘数量、采取价格变化等策略来吸引更多的购房者。美利山更是明确表示，开盘前强推。

　　从接受调查的开发商表现来看，他们此轮大面积推盘还会在价格和产品上做文章。其中除了SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)、美利山、华侨城等项目的销售价格有一定的提升外，其他多数楼盘的价格制定采取保守策略。“我们公司将在9月1日对旗下所有在售项目全面提价。从2008年初到现在，原材料价格的涨幅很大，这次提价就是想抵消一部分建筑成本的上升。”SOHO中国董事长潘石屹这样解释提价的原因。

　　有业内分析人士认为，潘石屹之所以公开提高其销售价格，应该是目前公司已经基本完成销售任务。而其他项目则迫于销售压力，只能采取保守政策。9月中旬开盘的阳光上东表示，新推产品的价格是有些变化，比预期的市场价格低一些，开发商还准备进行开盘特价回馈老客户，抓住老客户资源。

　　此外，包括星河湾、华侨城、美利山及阳光上东等项目都在产品方面有变化，星河湾准备将其N3户型重新包装后推出，华侨城将推景观楼王，美利山则推出LOFT产品，这些项目都希望通过推新品获得购房者的认可。